61 美国住宅价格走势

至少我知道我家的房子没有买错，对吧? 也讲是的。但很少有人理解，他们的大多数收益其实来向借钱的杠杆收益，而不是房产价格的增值。图61 是根据美国商务部所提供的数据绘制的，列出了在1885 ~ 1980 年， 一个普通美国住宅的平均价格变化。乍眼一看的话，图61 的涨势很吸引投资者:指数从1935 年时60 点的水平上升到了1980 年时1 000 点的水平。但是，外观常常是具有欺骗性的，因此.你其实应该学着以后都这样来做。拿出你的财务计算器，然后计算一下1935 年以来的复利年增长率。不管你信也好，不信也好，在图上看起来从60 点一直涨到1000 点，那么大的涨幅，但每年的复利增长率却不足6.5%一一这也许太让人难以想象了! 如果你投资纽约证券交易所的股票的话，业绩肯定会比这个好得多(详见图12 ) 。

也许，你感觉买自家住宅时，赚的应该不止这么一点。但是我们忘记了，在买自家住宅时，你实际上只肯付了20% 的款项，然后剩下的钱都是通过银行按揭借来的。因此，在这种情况下，你在1935 年的付款额就不是60 了，你只需要付12 就可以了。需要记住的最重要一点，就是战揭都是早晚必须要还的一这个提醒是一代人在20 世纪30 年代里所学到的，但接下来就被很多人都忘记掉了。按揭借款为我们提供了获取更大收益的潜在空间，但同时我们也不得不承担更大的风险。无论出于任何原因，将来如果你的住宅价值下跌了，就像1925 ~ 1935 年的住宅价格一路下滑那样，那么，不变的利息支付和R 额的损失将使你心痛不已。

假定你在1925 年买入一栋住宅，按照图中的指数显示，价格点位为100 ; 假定你首付了其中的20 然后借款80，并且将来每年等额还款和支付利息。在还款期的早期，实际上在你每年摊还的贷款金额中，只有很少一部分是在偿还贷款本金。因此，到20 世纪30 年代中期时，你基本上还欠着银行80 ;但是在那时，你的住宅价值却已经跌到了60 。记住，你现在还背负着80 的负债呢!因此，你作为房东的权益就变成了-20 。按这样的房产市场价格走势，差不多要等到20 世纪40 年代后期，你才能基本不亏损一一这还不算你在这些年当中所必须支付给银行的利息!

并且，谁会愿意相信在利率普边下行的时候，房价一跌就是20 多年呢?这可真是一项伟大的投资呀!事实上，如果你的奶奶能在1885 年时按60 的价格买入，然后你们一直持有95 年， 等到1980 年时再投1000的价格卖出去，不考虑出售佣金和不动产税的影响，你在95 年里的年均收益率也只有3.0% 而已。

图61对今天能有什么启示呢? 如今，住宅价格已在高位，相对于房屋的市场价值来说，租金实在不值一提一一远低于我们把钱放在银行里能够得到的利息金额。与某些房地产投资迷(那些不理解长期债券如何定价的人，详见图33 )的梦想相反，房屋的租金并不会随着房价而上涨，而是房价要跌下来迎合租金的水平。与债券投资一样，房地产价格的波动需要使租金收益率能够与其他长期投资产品的收益率进行竞争，当房地产的价值长期远离交易基准水平，而大多数人又都不懂按揭贷款可以在房价下跌到一定阶段的时候将很多人扫地出门，就像20 世纪30 年代曾经发生的很多故事那样，在这种时候，我们尤其应当记住，从1890 年开始，直到1935 年， 房地产市场都没有任何增值空间出现。这样的情形在今天还可能再次发生，或者，甚至有可能情况会更糟糕。

再版补充

送你一句话，担心房价"过高"可不是什么新鲜事了。