58 房地产行业的长周期

房地产市场是否也存在着周期影响呢? 是的，周期非常明显，只是房地产的周期非常辰，如果单凭记忆，大多数人都难以感受到它的存在，因此更不容易被发现而已。由于股票的交易价格和利率的报价每天都可以获得，因此金融市场总是波动不断，并且人们很容易就能察觉到这种短期的波动。股票市场就像是一个沉默的伙伴，总是默默地发出买卖邀请一一这种邀请就像是挂在你面前的诱饵那样，引诱着你去参与到愚蠢的交易当中。但房地产市场就不是这样了，它不会每天都发出诱饵。

相反，在这个市场中，存在着18 年的全面长周期( Loog cycle) ，这是根据普林斯顿大学克拉伦斯·龙教授( Clarence Loog ) 的名字而命名的，因为他率先在1940 年提出了这个概念。图58 从1870 年开始追踪长周期的变化(请忽略阁的上半部分，这部分内容与图62 类似) 。在一生的商业生涯中，你可能最多能经历两到三个长周期，但你不会觉察出那就是房地产的行业周期。这就像你在一生中会碰到很多次不幸，但其中的每一次你都会认为是非常特别的那样。

由于没有像股价那样的每日交易数据可以帮助你展望房地产的行业周期，因此，想象各种周期的聚集和重叠也许可以更好地帮助你进行理解。首先，考虑康德拉季耶夫长被(详见图84 )，这是最强大的潜在力量。其次，图58 所列示的这些长周期便在长波之上，并围绕着它进行上下波动。即康德拉季耶夫长波导致利率发生上下波动，而利率波动和一代又一代居民的居住需求相结合，便产生了房地产市场的长周期。最后，在康德拉季耶夫长波和房地产市场的长周恩j之上，还有我们经常见到的长度为3 ~ 4年的商业周期在不停地波动和运行。这种商业周期由经济学家约瑟夫·基钦(Joseph Kitcheo ) 教授首次提出，因此常被称为基钦周期。

我们一般都只注意到了基钦周期，但当康德拉季耶夫长波和l长周期都处于上升阶段时，基钦周期的表现其实是最温和的，比如20 世纪50年代晚期和60 年代早期时那样。当康德拉季耶夫长波和长周期都处于下降阶段时，比如在1928 ~ 1935 年，或者1873 ~ 1878 年，基钦周期的表现则是非常致命的。

不相信吗?是的，很多人都不太相信这种说法。但是请看看这种说法的预测效果。图58 的观察期终止于1960 年，它显示的最后一个周期性高点州现在1945 年，那么，将来的高点会出现在什么时候呢?循环往上再加18 年，就能得到1963 年和1981 年。老一辈的房地产爱好者都知道，美国的房地产市场正是从1963 年开始遭受重创，而从1981 年开始，农场不动产价格暴跌(详见图59 )，非住宅型房地产严重供大于求，而住宅型房地产的价格也停止上涨，回到了20 世纪70 年代末的水平。那么，为什么自70 年代初开始，房价会涨得这么厉害呢?是长周期的影响吗? 在1954 的价格谷底之后， 再加18 年，说明下一次价格谷底会出现在1972 年，也就是说，图58 告诉我们， 从1972 年之后，长周期就会开始进入上行阶段了，事实看起来果然也是如此。

根据这个周期理论，未来会出现什么样的情况呢? 下一个长周期的谷底要直到1990 年才会出现了，这说明，房地产业的坏日子正在来临一一也的二会等到1992 年前后。看来这种且势并不会耽误太久了，尤其是考虑到最近税法的可怕变化。不过，长周期理论告诉我们，在这之后，又会迎来长达10 年的繁荣时期。所以，现在先不要买入，晚点再买，并在黄金的90 年代里好好持有房子。

再版补充

正如长周期理论所预测的，20 世纪90 年代晚期和21 世纪初的前5 年左右，佳宅型房地产市场确实非常火爆。这与美国税法变动，允许房屋转让的资本利得每两牢获得一次税收豁免有很大关系，在此之前， 每个人一生只允许享受一次类似的税收豁免。