59 乡村房地产的真实故事

我还记得那位女士对我说："房地产价格只可能走单边市。"那时还是1980 年， 似乎每个人都"知近"房地产投资是十拿儿稳的赚钱项目。这位女士是位年长的寡妇，没有什么金融投资方面的知识，却花大于笔投资于房地产项同。她跟我担保说..你不可能赔钱的。"我的邻居通过高杠杆买入土地， 现在也有了上百万的身家，而这一切仿佛就发生在一夜之间。

一位年仅19 岁的员工也告诉我在哪里能买到增值潜力大的房产，而且他说，那里的房产还未引起人们的注意，所以价格暂时还没有被炒作起来。接下来， 他还告诉我，戚廉· 罗杰斯( William Rogers) 曾经说过:"买土地; 这世上的土地是有限的。"这个钱子让我有了更好的想法，他的这一番絮絮叨叨让我想起了伯纳德·巴鲁克( Bernard Barucb ) 曾经说过:‘当乞丐、擦鞋匠、理发师和美容师都能告诉你怎样能够发财时，你就应该提醒自己，这世上再也没有比幻想不劳而我更危险的事情了。"

虽然威廉·罗杰斯的妙话听且来更幽默一些，但在最近这些年里买入生地的投资者真该听听巴鲁克先生的话。在1980 年以前，乡村房地产每年的价格涨幅为15%一一这主要是受农产品价格强劲走势的激励和尼克松-桶特-卡特总统任期内通货膨胀高涨的影响。但是，正当这场宴会进行得正好的时候， 意外出现了。

图59中列出了1981 ~ 1985 年美国各州(以且整个新英格兰地区)农业用地价值的变动百分比。这个指标可以较好地代表乡村土地的价值变化情况。可以看到，中西部谷物带( Midwest Grain Belt )，也即大家现在常现的铁锈地带( Rust Belt )，拥有全美最好的土靡，但地价却平均下降了超过40%一一在爱荷华州，降幅甚至高达49%。从图中可以看到， 只有投资4 个州的房地产能够获得盈利，其中，得克萨斯州的房地产价格涨幅最大，但即使按该州45% 的地价涨幅来进行换算，年复利增长率也不足10% !

在我撰写本书的时候，农产品价格持续走弱， 政府也在努力减少对农产品的价格支持和贷款项目，因此，专家们预测农场房地产价格在未来几十年内可能将难以再达到1981 年时的高点。但是，为什么要听这些专家的呢? 他们也没有提示过我们房地产价格会在1981 年突然剧塌呀，那么为什么我们要听他们现在说的这些呢? 然而，有一点是肯定的: 我宁可现在去投资买入房地产， 而不是在这之前就介入，因为毕竟目前的房地产价格已经经历过深阳下挫了。

从图59 中我们至少可以学到与巴鲁克先生的智语同样简单的道理每当人人都认为什么东西可以赚大钱时，投资这样东西反而赚不到钱，为什么呢? 道理非常简单，如果人人都认为这样可以赚钱. 那么说明很多人都已经把他们的钱投入进去了(这种事情发生得非常之快)，因此，难以再有足够的买方力量来将价格推向更高。要让价格进一步走高，就必须还要有很多的场外人士，并且他们在将来都愿意入场来参加这种投资才行。

再版补充

有些人在2007 年时可能会觉得这篇小文写得非常深刻，因为在那段时间里，媒体不停地在报道"房地产泡沫"的故事。让我们再等几年一一到时候，大家又会发现其实情况并没有这么禧糕了。因为这句话总是对的:无论你是投资股票、不动产、黄金还是真他你能想象得到的任何东西，最糟黯的买入时机，就是当人人都兴奋地嚼着要买的时候。