60 农场房地产从来都不是最佳投资选择

因此，你接受了在最近几年里投资乡村房地产完全就是一场灾难的说法，那么，如果作为民期投资又如何呢? 除1965~1980 年超级通货膨胀年代以外，从任何长期的角度来看，农业用地都算不上什么良好的投资品种。如果你不相信的话，就请看看这幅图。图60 列出了1912~1975 年的农场房地产价格走势，其中既包括了名义货币金额的变化，也报告了调整通货膨胀影响之后的价格变化。

从图中可以看到，农场房地产价格指数从1965 年大约82 点的水平一路上涨到了1 975 年大约220 点的水平。拿出你可靠的财务计算器来，马上就能换算得到年平均涨幅为大约10.4%，看起来还不算太糟糕。当然，你真实的投资业绩不可能有这么好。因为首先，当你出售农庄时，你得先交一笔房地产交易佣金，金额大概等于生地价格的10% 左右。这样一来，对你来说，220 点就变成了净的198 点了，而你的年度收益率也只有9.2% 了。其次，在这段时期里，不动产税大约平均是按照不动产价值的1% 计算的，而且需要每年上缴，这样一来，你的年度平均收益率就只剩下大约8% 了。所以，即使是在农场房地产历史上表现最好的阶段里投资，你能够得到收益率实际上也比不过过去60 年里的股票投资平均回报率(详见图12 )。

如果将观察期拉辰，情况还更为糟糕。假如你在1912 年当指数为25 点的时候买入，然后在1975 年当指数为220 时再卖出，扣除交易佣金，相当于你能收到198 点，那么，在这63 年里，你的平均年度收益率就只有3.3%一一 这还是在扣除不动产税之前的。这样的收益率水平与同期的通货膨胀率或者美国短期国债的收益率刚好大致相当(详见图10)。另一种分析角度是看用不变货币价值(图中所用的是1967 年的货币价值，这即是说.调整了通货膨胀影响的)来表示的农场房地产价格走势。可以发现，在扣除了通货膨胀影响之后，在图中的整个观擦期内，农场房地产几乎就没有什么真正的价值增值出现一一而且，这还没有扣除不动产税的影响。

但是，这不是也挺好的吗?很多人想要的就是对冲通货膨胀的影响。可是，图60 证明这也只是个神话而已。将农场房地产投资作为长期的通货膨胀对冲工具，效果是不理想的。如果你在1912 年买入，然后需要在整整持有30 年之后，到1942 年出售，那么，就算不考虑佣金和不动产税的影响，你也会损失超过40% 的原有购买力水平。那么，要想得到一点点对冲通货膨胀的效果，我们需要将这些房地产持有多长时间呢? 在这个例子中，看起来需要大约56 年，或者说，要一直持有到1968 年才能出售。

当然， 如果你把佣金和不动产税都考虑进来的话，那么，可能就没有机会收回你的全部原始投资了。而且，如果为了得到那平庸的回报而一直持有到最后，你将不得不一直忍受流动性差的问题。固定收益证券(国库券与企业债券)在最近几十年所提供的收益与之类似，而股票的平均收益率则更高一点，但这些投资都有一个最大的好处，那就是在任何时候，你都可以方便地将它们变现。

所以，我的结论是: 如果你想获得届过平均的收益率，那么，请设取历史的经验教训，不要去投资生地，否则，你可能会遭遇投资失败。从长期来看，农场房地产不是你的最佳投资选择，而且，从来都不是。