5.3 成本包括什么？

 从账面价值以外的其他资源获取会计利润的信息，是财务报表分析真正有用的一个重要因素。同时，分析师在决定用什么来代替公认会计原则中的利润定义时，必须要谨慎操作。一且他们偏离了公认会计原则，分析师就陷入了一个充满自由观点的市场。在这里，不同的群体提出各具竞争力的观点。

这么多的差异主要取决于一个问题，就是扣除哪些成本来得到关于收益的定义，有些常见的收益定义对财务报表分析中的复杂问题提供了信息，而有些定义却起着掩事实的相反作用。许多财务报表的发布者企图利用对于公认会计原则的不满，来鼓励分析师采用他们的收益测量方法，在这种方法下，他们的收益比会计利润或者真实利润要高。

现在我们所选择的收益测量方法中，大部分的原型都是加回折旧的收益。早在1930年，一个投资专家就支持投资者忽视基于会计的收益：

课本中建议投资者获取考虑了折旧费用影响的收益数据。但是，折旧毕竟是一个纯粹的会计科目，并且可以通过适度地调整折旧，从而得到期望的净收益。因此，对于投资者来说，如果可能的话，获取折旧之前的收益看起来会更好，并且，投资者要做出自已的判断来估计折旧，以便得到最为接近的净收益。

可见，该投资专家并没有对折旧和收益计算的相关性提出疑义，而是认为这样计算的主观可操作性太强。报表的发布者可以利用其自由度，来为可折旧资产设定较短或较长的平均年限，从而很容易提高或降低报告收益。

当公司把财务报表呈现给潜在的投资者时，我们能合理地假设“其期望的净收益”比公司的真实利润要高。因此，必要的调整就是增加折旧，从而减少收益。日前，收益衡量方法认为，正确的分析需要对报告的收益进行调整，该投资专家同意这种观点，但是，他也认为分析师不应该完全忽视折旧。

另一方面，报告收益很低的公司积极支持投资者忽略折旧。这种冒险地违反权责发生制（accrual accounting）的做法，是从私人拥有的房地产领城获取的灵感。在那个领域，管理上市公司的逻辑被颠倒过来了。与利用会计准则的自由度来最大化报告收益不同，房地产的私人拥有者努力将报告收益最小化，从而进一步最小化所得税。因此，当私人投资者购买建筑物（可折旧的资产）和建筑物所在的土地（不可折旧）时，一般的，他们把购买价格中尽可能大的部分归于建筑物。这样的处理能够最大化折旧费用，从而最小化所有者的纳税金额。

假设建筑物每一年的租金收入能抵消房东的付现费用，如维护、维修财产税和不动产按揭利息。也就是说，如果不考虑非付现折旧费用，所有者实现了盈亏平衡。如果包含折旧，该建筑物则表现出年度亏损，这将降低其所有者应缴纳的所得税。另外，假设几年之后，所有者出售了土地和建筑物。由于随着时间的推移，房地产价值有提升的趋势，所以，在偿还贷款余额之后，投资者得到的现金将高于初始投资额。

 重新回顾一下这个房地产投资者的经历，她出售财产的所得高于她购买时支付的现金，其收益并没有因为在经营过程中的净现金支出而减少，相反，由于非付现的折旧费用所产生的税收节约，使她的财富有所增加。关键在于，和购买建筑物之前相比，投资者变得更加富有了。根据我们的定义，尽管每年都报告损失，但她实现了真实利润。另外矛盾的一点是，投资者是通过出售资产获取收益。经济学原理表明，一项投资只有在产生利润时才具有价值。进一步说，只有利润增加，价值才能增加。但是，在这个例子中，尽管出现了连续的亏损，财产的价值却提高了。（这个结果让我们想起1939年的电影《异国鸳鸯》（Ninotchka）中苏联两位官员的观察结论：“资本主义的方法……使他们在一次又一次的亏损中积累了数百万。”）

当然，这些奇怪的事情总会有一个理性的解释。根据税法所计提的资产折旧高估了实际的损耗。建筑物的可使用年限较长，它可能因为税收目的而多次折旧。经济学上的折旧和以税收为基础的折旧之间的差异可以看成是对社会化生产性投资的补贴。另外，它也可以被看做是房地产商影响立法者的证明，这些立法者制定了美国税法（United Stated Tax Code）。

总之，传统的损益表对买卖建筑物的盈利能力进行了歪曲的反映。更为接近事实的做法是完全忽略折旧费用，而集中关注现金利润（cash-on-cash profit）。简而言之，就是所有者在拥有建筑物的期间，除通过税收节约产生现金外，投资者在投资之初支付一定金额，在投资结束时获得一个更大的金额。