投资楼市的成本

我从不认为投资楼市的回报，能及得上股票。要投机，我宁愿选股票，包括地产股，而不要实物。不过，对于大多数公众来说，普遍的看法恰恰相反。如20世纪70年代及80年代在香港买楼，回报丰厚，业主肯定相当满意，但同期买入蓝筹股，其实赚得更多。只是香港投资者往往视股票为短期投资，刚一获利便火速沽出，降低了股票回报率。

在香港买楼的成本达3%，远高于在香港买卖股票0.5%的手续费，还要花钱保养维修。况且就算找到租客，亦未必容易收租。租约一般为期2年，旧租客去，未必马上有新租客来，又会影响收入。

纵使阁下是专业地产投资者，管理得当，但保养维修、保险等费用，随时会蚕食租金收入的0.5%。假如你持有多个房产，更要成立公司，负责收租及维修。虽然租金收入不稳定，楼价升幅应及得上股票的股息率，但一般会较低，特别是和股票盈利回报率相比，相距更大。

既然买股票的手续费低得多，又无须付律师费，为何大多数人仍不嫌麻烦辛苦，取楼舍股呢?

买楼收租只有一点胜过股票，是借贷的杠杆效应。不过， "针无两头利" , 1997年的亚洲金融风暴中，香港负资产阶级曾一度怨气冲天，正由于借钱买楼，高位运用不当，账面损失厉害得多，可情大部分炒家都不见得特别擅长这一点。

那么，到底是否需要运用杠杆向银行借贷呢?我们不妨简单算笔账:买家付三成首付，向银行借七成，假如物业升值三成，即赚一倍;但若楼价下挫三成，首付便完全蒸发掉。不过，银行看长线，预期楼价总会反弹，只要不断供，银行不会逼业主卖楼。假如大量业主被迫卖楼，拖低楼价，倒正是之前没有购置房屋的"无壳蜗牛"的"上车"良机。

股票投资者则不会过度使用保证金交易。一般来说，炒家及追求非一般回报的投资者，才会利用保证金。但银行或证券公司只会借五成，蓝筹股中的贵族才有机会借六成，二线股更低。万一股价下挫，便必须补保证金。如果不幸碰上熊市，股价大泻，为补保证金，投资者被迫在低位沽出优质股，损失惨重。

若股市不断上升，杠杆则大有好处，但在熊市或当盈利下滑时，做保证金交易的后果堪虞。

因此，无论在楼市还是股市，杠杆的好处只限升市时;万一市况逆转，一如之前香港出现通缩，楼股齐泻，借贷越多伤得越重。不过，在全面的升市，楼股的杠杆效应有助财富的增值。

另外，房屋交易其实有两部分，其一是价值与日俱增的土地，另一部分是建筑物本身。建筑物不会长命百岁，四五十年下来，房屋质量往往恶化至需重建，才能获得最佳租金收益，故建筑物需要以寿命按年折旧。置业前应谨记，你付出的代价当中，只有土地这部分会增值，这是我宁愿买屋而不选多层大厦单位的原因之一。就算买大厦单位，我亦宁愿选层数较少的。有大量单位的房屋，很难众志成城落实重建。

买楼自用却是另一回事，付出按揭利息，最终换来一大件实物，亦从此免受加租之苦。当然，供款和租金的差额，可用来买股票，但租金却逝水东流不复返。而且供楼变相强迫存钱，养成这种习惯，绝对是好事。