不动产投资真的具有防通胀和避险功能？

很多人至今认为，始于2005年或2006年的房市衰退是不同寻常的，而且是史无前例的！秉性短浅的记忆力又一次让我们忘记，房地产市场也可能贬值，而且真的贬值了。在我的记忆中，人们在1980年的感受有点像2005年：房地产似乎是一个任凭风吹雨打都能岿然不动的投资品。我还记得，一个负责办公室维修的19岁小伙子向我传授购买廉价地的秘诀，他甚至用威尔·罗杰斯的话告诉我，“买地吧，它不会让你失望的”，他才19岁啊！这句话也让我想起另一位投资大师伯纳德·巴鲁克（Bernard Baruch）的店：“如果连乞丐、擦鞋童、面包师和美容师都能告诉你如何致富，那么，你一定要当心，这个世界上再没有比空手套白狼的幻想更危险的了。”

1980年之前，城市不动产价值的年均增长率为15%，其中的部分原因在于尼克松、福特和卡特执政时期的高通货膨胀率催高了农产品价格。幸运的是，在这段时间里，美联储主席保罗·沃克尔（Paul Volcker，先后在卡特和里根两届政府任职。——译者注）成功地阻止了通货膨胀的无止境上涨。沃克尔在任期间，美国的通货膨胀率一度达到两位数的高点，在他离职时，通货膨胀率则回归为一位数，而且还处于不断下降的趋势，当时，这种趋势已经蔓延到全世界，并持续了几十年。

政府在取消导致通货膨胀的价格补贴政策的同时，也取消了农业贷款项目，这让农业陷入危机。图6.3是另一个我最喜欢而且同样屡试不爽的图形，它反映了1981年到1985年期间每公顷农业用地的价格变化。

某些地区的不动产市场还不算糟糕，尽管得克萨斯州的土地价格也在这期间出现上涨，但年均增长率低干10%，远远低于此前令人炫目的增值速度。在整个国家范围内，土地价格则陷入跌势，其中，爱荷华州下跌49%，伊利诺伊斯州下跌42%。问题的关键在于，如果每个人都相信某种资产能赚大钱，它极有可能不会让你发财，为什么呢？如果每个人都这么认为，人们很可能已经把大量资产钱财投入于其中，这又意味着，他们没有持续的购买力推高这种资产的价格。

这样的例子不胜枚举，商业不动产市场在20世纪90年代遭遇大熊市。日本的不动产市场在90年代之后就一直处于低迷状态，纽约市不动产曾在70年代暴跌，丹佛的困境出现在80年代。在20世纪90年代的前五年，科技股还没有暴涨，旧金山的不动产市场始终一蹶不振，我们看到很多小规模地区性市场由盛转衰的例子，其中的理由不难理解，因为不动产具有较强的地域性，虽然20世纪80年代的农用地投资市场及近期的熊市明显具有全国性。

这都属于短期的兴衰周期，不容置疑的是：不动产始终是缺乏魅力的投资对象。如果从拥有可靠数据的时间即1978年算起，投资于不动产，1美元到现在将变成16.65美元；如果投资于全球股票，1美元将变成23.22美元；投资于美国股票，1美元则会变成32.99美元，足足是不动产增值率的两倍！

在计算不动产的收益率时，采用的是衡量机构投资者对商业房地产进行投资的指数，而住宅不动产的同期年均收益率只有4.5%，换句话说，1美元的最初投资只能变成4.30美元。不过，这只是平均数，个别情况下市场增值率可能很高，也可能很低，而这只是把住宅房产当做基本投资产品所带来的问题之一。此外，对于这种投资，我们可能无法通过多元化组合减轻因地域集中造成的风险。即使你有能力这样做，平均回报率也不会很高。

那么，人们为什么还会普遍把房产、而且是住宅房产看作良好的长期投资产品呢？也许因为这是一笔大投资，但更主要的是因为房产投资可以依赖债务杠杆。大多数人都不使用现金购置房产，他们可以借款，而且是大笔的借款，而需要用到现金的部分或许只是占到20%甚至更低的首付款。

假设你购置一套价值25万美元的房产，以现金支付20%的首付款即5万美元，并在5年之后卖出这套房子。此时，或许这套房产的价值已经上涨到27.5万美元。也就是说，这套房子实现了10%的总增值率，但是相应的年均收益率只有2%，这远远不及购买国库券带来的回报，甚至低于通货膨胀率。但是，这还不是你的真实收益率。因为你毕竟只付出了5万美元的投资啊！这2.5万美元的收益率就相当于你的投资实现了50%的增值，年均收益率约为8.5%，这绝对是一笔好生意！

不过，你忽略了房产买卖中的交易成本等问题，事实上，这种成本可能超过总交易价格的4%。你住在那里也是有成本的，每年都要支付利息。此外，你还要支付房产税和房屋管理费，需要支付房屋维护费、室内专修费或是草坪修剪费等，这些都是房产所有权人在计算收益时容易忽略的成本。的确，如果你没有购置房产的话，你需要支付房租，这笔租金可能高于或者低于利息和维修成本，当把房产看做投资品而不是享受生活的工具时，房租同样是计算收益时必须考虑的隐形成本。最重要的是，真正让不动产收益显得异常诱人的是债务杠杆，不过．任何人都应该知道，任何一种债务都有可能成为让你坠入深渊。

图6.4也是我最喜欢引用的一个例子，它显示了1912年到1976年期间以不变的美元价格，以1967年的价格为基准，和当前美元价格，以197年的价格为基准，表示的农产品价格。从191年到1975年，以当前美元价格计算，你的年均收益率仅为33％，而且这还没有扣除房产税、这基本上相当于通货膨胀率或是国库券的收益。如果以不变美元价格计算的话，扣除通货膨胀率，你投资的产品在其寿命期内几乎没有实现升值。如果扣除房产税，你很可能会受损失。

该图反驳了不动产具有通胀避险功能的观点。如果你在1912年购置一套房产，在1942年卖出，那么，你的资产相当于贬值40%，这显然不是抗通胀保值功能的表现，而是实实在在的长期熊市。要做到不赔钱，你至少得等1968年出手，如果考虑到交易成本，房产税和维护费，你或许永远都不会实现盈亏平衡。

的确，不动产总是有价值的，但对于我们中的大多数人，房子的价值只提供一个遮风挡雨的地方。当然。不动产还拥有其他一些无形价值，不可否认，有很多成功的不动产投资者，但我所见过的最佳投资者，依旧是那些在地域和产品比如商用、民用、工业用或是混合分布上实现多样化组合的投资者。

尽管人们的记忆力很差，但刚刚发生的房市低迷应该还停留在人们的记忆当中，因此，当下一个繁荣市场重新到来时，当不动产再度成为永不赔钱的热门投资对象时，但愿你们不要忘记痛苦的回忆。不管未来的热门投资到底是科技股、不动产、黄金、五花肉、马来西亚的林吉特或是其他什么东西，当每个人都觉得它“不会赔钱”时，它就肯定会赔钱。或许这是明天就会发生的事情。