重新解读城镇化

城镇化一直是巾国经济的重点词汇之一，流行的观点认为，城镇化意味着新一轮的建设，主要的憧憬在于房地产和房地产相关的消费。但是，改革开放以来，中国已经历了普遍的城镇化，目前的城镇化率达到大约50%。同时，两方面的因素导致中国业已完成的城镇化和全球普遍看到的城镇化有很大的区别。这两个因素是农村资产的非市场化和由此导致的民期价值低估，以及户籍制度带来的城市福利保障资源对新入城工作者的缺失。

一方面，改革开放以来农村的宅基地、农田的物权属性一直没有市场化，导致在过去30年里，农民在进入城市时，无法将农村原有的资产变现，至少无法以市场化的价格变现，这导致他们无法在城市购买对应的资产。另一方面，户籍制度导致新进入城市的工作者无法和原有的城市居民享受一样的社会福利和保障。在这两种因素的共同作用下，在过去30年的城市化进程中，新进入城市的t作者在经济上被置于非常不利的位置，这就导致他们通过同样的工作能够供给没有生产能力的人口的能力大幅下降。这种下降带来了新入城工作者的自然选择，即将大量的老人和孩子留在农村：一个佐证这种两地分离的现象就是每年春运的大量人口流动。

无论在经历过城镇化的西方成熟国家，还是东亚那些同样传展了儒家和家庭文化的正在城镇化进程中的发展中同家、这两种因素都是相对缺失或者至少不同时存在的。这也就导致了中国在过去30年的城镇化进程中造成的这种"生产人口进城、非生产人口留在农村"的现象是史无前例的。这种现象造成的人口和经济问题是，虽然目前的城镇化率只达到了50%，和国际流行的70%~80%还有不小的差距，但一个极为可能的事实是(我没有足够的数据进行验证，但这是显而易见的)，生产人口(同时也是消费能力最强的人口)的城镇化率可能已经远高于50%。这就意昧着即使城镇化率继续上升，其所能带来的消费能力很可能不会同比例上升，对经济的拉动作用也没有想象的那么强。

此外，由于目前一线城市的规模已经足够庞大，市场的城镇化期望主要放在了二飞线城市的身上。但是，除去业已高于平均水平的生产人口城镇化率以外，两个因素阻止了二气线城市的城市功能(主要是房地产功能)如一线城市般繁荣。其一是更高的空置率，这个比较容易理解。其二则并未被市场关注：这是一个简单的数学问题，却导致了二三线城市周围的宅基地对市区居住区的替代功能更强。

假设城市是一个阴形，那么其面积等于πr²，而周长等于2πr。这样，城市中房地产数量会随着城市半径(r)的扩大呈二次方的速度增长、但周围的宅基地数量只能和城市的半径同比增长。这就导致在越大的城市里.城市周围的宅基地对城市中心的地产的替代作用就会越弱，反之则越强。我从微观的求访了解到的证据和此相仿， 二三线城市中抱有"既然乡下有房子，为什么还要费劲在城里买房子"的态度的居民比例远高于一线城市。

那么，如果说由于没有考虑到城镇化下的人口年龄分布和二三线城市与一线城市的差别，从而得出的"城镇化必然会再次带来房地产和消费的大幅增长"的结论是误解的话，城镇化又会带来什么呢？考虑到过去30年城镇化中的两个非常态因素，即"农村资产非市场化"和"城市福利保障非同民化"从长期来看必然会得到改善，这将导致新进入城市的工作者有更强的能力把留在农村的老年人和儿童接到城市中。这种现象将催生气方面市场的繁荣；城市中和老龄化相关的产业，和儿童相关的产业，以及农村在资产市场化以后受益的产业。也许，这些才是城镇化在长期会真正带给资本市场的改变和机遇。