燃烧的房地产
当欧洲央行错误的货币政策与欧元区监管的形同虚设结合在一起时，不良后果的出现只是时间早晚的问题。欧元区低利率政策滋生出来的廉价资金，不仅流到了希腊，也流到了葡萄牙、西班牙、爱尔兰等国。
廉价资金流到希腊的时候，催生了希腊政府疯狂的投资行为，而流到西班牙的时候，则催生了严重的房地产泡沫一一了解了西班牙的真实状况，就能明白西班牙何以陷入债务危机中难以自拔了，对欧元的前景当然也会有更清晰的认识。更重要的是，这种教训非常值得严重依赖房地产业剌激经济发展的中国摄汲取。
由于低利率直接降低了购房成本，西班牙人狂热地加入购房者的行列一一西班牙的住房中有85%都是房主买房自住，这个比例在欧盟最高。
在整个欧盟成员国中，过去10多年西班牙应该算得上房地产市场最为繁荣和最为火爆的国家之一。按照法国兴业银行出具的研究报告称，西班牙人均贷款数字在全欧洲最高，而西班牙经济也主要依靠建筑业和房地产市场维持了长达10年的繁荣。
在2008年顶峰时期，西班牙房价比2000年上涨了2.4倍，但美国同期年均增长只在4.2%~6.1%。与其他存在房地产泡沫的国家相比，西班牙平均房价与国民平均收入的比例以及国民负债水平比例也是最高的。2000~2008年，西班牙私人和公共债务年均增长14.5%，这其中大部分与房地产投资有关。
与其他国家相比，西班牙房价与房量同步高涨。英国和爱尔兰等国愚然也经历了较长时间的房价高涨，但主要是供给不足引起的，而西班牙则是房源增加与房价上涨同样快速。2000~2007 年，人口4500万的西班牙年均建房60万套，仅2007年一年就有大约80万套新房子竣工，当年的建造业占西班牙国内生产总值的12%，是英国或法国的1倍，比总人口达2亿的德、怯、英及意大利每年建房总数还多。而同期西班牙全国家庭数每年只增长了28万户。二者差距表明，很大一部分新建房主要用做第二或第三套房，或者根本没有出售。
伴随着房地产市场的繁荣，西班牙银行业也一路高歌猛进。在危机爆发前的2007年，西班牙银行业整体的资产收益率低（ROA）为1.34%，股本收益率(ROE)为20.03%，拨备覆盖率超过500%，资本充足率超过10%，经营业绩领先全球。
但是，随着金融危机的爆发，民众收入减少，购房需求受到重大抑制，经过10多年吹大的西班牙房市泡沫迅速破灭。2011年西班牙房地产业住房交易总量比2010年减少了29.3%，供给销售住房34.7万余套，为2004年以来年度销量新低。由于无法还贷， 2010年已有超过11万户西班牙家庭的房子被迫收回，在西班牙130万套未售出的住房当中，有大约一半登记在银行名下。
受房地产泡沫破灭影响，西班牙银行业的坏账近年来也在不断增加。数据显示，截至2012年3月，西班牙银行业坏胀率已高达8.37%，为1994年以来最高水平。西班牙央行预计该国银行在房地产资产上的风险敞口为3380亿欧元，其中有1760亿欧元是问题贷款。
此外，用于支持这些贷款的抵押物正在迅速贬值，2011年以来西班牙政府颁布了新的资本充足监管规定，要求银行业核心资本充足率达到8%。在这一要求下，部分银行可能无怯筹集到足够的资本金，最终需要被国有化。根据瑞银的预测，西班牙银行业资本重组需要将近1 000亿欧元，假设资本重组的话，将消耗政府大量资金，导致财政支出上升，债务前景将进一步雪上加霜。预计西班牙银行业2012年负债将超过90%，并在2014年达到峰值94%。
西班牙银行业恶化状况远超预期，西班牙央行数据显示，西班牙银行2012年3月底的坏账率为8.37%，创下18年以来的高点。而且， 2012年一季度以来，已经有约1000亿欧元逃离西班牙，西班牙银行存款的流失金额位居欧元区第一，甚至高于希腊。
风险还远不止于此，西班牙私人债务和地方债务都可能成为风险的传导链。据欧洲统计局的数字，包括家庭和非金融企业部门的私人部门债务水平在2010年年底达到GDP的227.3%，是公共债务的4倍。而麦肯锡最新发布的全球债务报告显示，西班牙非金融类私人部门的债务占GDP之比高达134%，超过除爱尔兰之外的全球任何一个大型经济体。
地方债务也可能成为下一个隐性炸弹。数据显示，截至2011年三季度末，西班牙的地方债务已经从2010年的1440亿美元涨至1760亿美元，涨幅高达22%。西班牙经济学家指出，还可能有数百亿美元的"隐藏"地方债尚未发现。这些隐藏债务大部分是未付账款，井未计入西班牙政府的总债务之中。
西班牙债务危机是欧洲不可承受之重。希腊经济总量为2330亿欧元，仅占欧元区GDP的2%;而西班牙是欧元区第四大经济体，经济规模占欧元区的14%，是希腊、爱尔兰和葡萄牙三国经济规模之和的两倍。
现在，最令西班牙痛苦不堪的现实问题是，房价一直下跌，而且年年跌幅居世界前列。加拿大丰业银行发布的2010年度《全球房地产市场趋势报告》指出， 2010年，西班牙房价下跌5.2%，跌幅位居世界第一飞西班牙国家统计局发布的数据显示， 2011 年，是西班牙史上不动产行业最灰暗的一年。西班牙境内房产价值较2010年下跌了11.2%之多，疯狂的跌价尺度，让经济学家也为之震惊: "这是近几年来，爆发的房地产泡沫破裂的现象中，最为严重的一次。"由于银行手中收回的房子过多，为了尽量减少财务亏损，银行开始以超低价格抛售这些二手、三手甚至是N手房。
尽管西班牙的房价跌幅已经如此惨烈，但下跌趋势依然未变，这意味着，西班牙的债务问题依然极其严峻。
2012年6月，标普发布报告预计，西班牙的房价还需要下跌25%才能回到长期平均线水平，4年后才能达到再平衡。依据是:西班牙楼市的库存依然很高，失业率上升也在冲击着西班牙楼市。基于私人消费恶化、财政紧缩、信贷疲弱和外需疲弱等因素，预计2012年西班牙GDP将收缩1.5%，2013年将收缩0.5%。西班牙楼市泡沫破灭后，高失业率拖累私人消费。1999年年底，西班牙建筑业/GDP占比是15%，到2006年，这一比例已攀升至22%，而当时欧元区的平均水平是6%。楼市泡沫破裂后，2012年西班牙的建筑业/GDP占比已收缩至12.7%。2008~2012年，西班牙建筑业收缩已经导致150万人失业。
在房地产泡沫破灭的情况下，西班牙政府又犯下了一系列错误。
首先是没有认识到问题的严重性。2008年9月，时任西班牙首相的萨帕特罗在访美期间公开表示，由于政府采取了比较稳健的公共财政政策，西班牙经济下滑态势很快就会停止，并会在很短的时间内得以恢复。他说: "西班牙可能是世界上金融体系最为完善的国家。"
由于认识方面的偏差，西班牙政府的行动相对也非常滞后，这一点引起了国民的愤怒。萨帕特罗倾向于采取更为宽松的财政政策，并对实体经济中的公有部门采取干预措施。但经济大臣佩德罗·索尔维斯和西班牙银行行长欧德内斯对不加约束的财政扩张政策十分担忧。他们认为，继续采取宽松的财政政策，财政赤字会不断扩大，这样做非常危险，一且经济继续恶化，政府就会失去任何调控经济的能力。
萨帕特罗改组内阁，更换了经济大臣。2008年10月底，议会批准了2009年度政府财政预算，大幅度增加了公共开支。其中，公务员工资增加了3.9%，公共基础设施领域的公共投入上升了7.5%，研发开支增加了6.7%，失业补贴增加了24.3%，住房补贴增加了16.6%。
在经济危机压身的情况下，西班牙采取的增加公务员工资这样的措施，其实在与经济规律背道而驰，西班牙即使不削减这方面的开支至少也不应该增加，像失业补贴这样的开支增加倒是必要的。
除了上述措施，2008年10月，西班牙政府还出资300亿欧元，设立财政基金，购买银行的非流动性资产。到2009年，这一基金总额增加到500亿欧元。同时，向银行提供100亿欧元的贷款保障金。2009年11月，西班牙政府又提出了紧急经济救助措施，规定失业者可以将其50%的抵押贷款偿还期推迟两年，提供100亿欧元的新贷款工具等。
原经济大臣佩德罗·索尔维斯和西班牙银行行长欧德内斯所担心的事情很快成为现实。过于宽松的财政政策导致预算赤字占GDP的比重在2009年骤然上升到11.2% !远远超过了欧盟所规定的3%的上限，随后，西班牙政府又不得不实行紧缩政策，以降低赤字。
这种忽冷忽热、左右摇摆的政策措施，暴露出政府的盲目和缺少远见。
2010年12月22日，西班牙议会众议院以微弱的优势通过2011财政年度紧缩预算案，旨在削减财政赤字、缓解公共部门财政压力。根据预算案，政府财政支出为1220亿欧元，较2010财年减少8%；2011年财政赤字占国内生产总值的比例将降低至6%， 2013年降至欧盟规定上限的3% 。预算案同时要求对年收入超过12万欧元的人增税。此时，西班牙的失业率已经高达20%，紧缩的效果可想而知。2010年，西班牙公共债务占GDP的比重为9.2%。
2010年4月、5月、9月，国际评级机构标准普尔、惠誉、穆迪先后摘掉西班牙的"3A"主权债务评级。此后，西班牙主权债务评级不断被下调。
现在，危机正在向西班牙的金融领域蔓延。
2012年7月26日，欧元区市值最大的银行一一西班牙桑坦德银行(BancoSantander SA)宣布二季度净利润为1亿欧元，跟一年前的13.9亿欧元相比下滑接近93%，也远远低于分析师的预测中值14亿欧元。原因是，随着贷款需求的枯萎，西班牙政府要求银行业对有毒的房地产贷款增加坏账损失拨备，导致银行业利润大降。二季度桑坦德银行将几乎所有利润用作房地产贷款损失拨备。
西班牙是欧元区第四大经济体，一旦它深陷债务危机中无法摆脱，对于整个欧元区的负面影响无疑将会持续下去。
爱尔兰与西班牙犯了类似的错误。爱尔兰的经济曾创下连续25 年保持增长的纪录，被誉为"爱尔兰虎"，是发达国家中经济增长的明星。1996~2007年，爱尔兰平均年经济增长率达到7.2%，人均GDP排在欧盟第二。自20世纪中期以来，爱尔兰就相当注重高新技术发展，推行科技兴国战略，因此爱尔兰的经济是有竞争力的。就财政状况而言，在截至2007年的13年间，爱尔兰没有一年预算赤字超过GDP的3%，13年中仅有3年出现财政赤字，这和欧洲其他高赤字国家相比是天壤之别。
但是，房地产的过热发展改变了这一切，爱尔兰债务危机成为房地产泡沫的另一个反面教材。1995~2007年，爱尔兰的房价平均上涨了3~4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10，地产业占GDP的比重从5%提高到10%。
房价泡沫的膨胀推动了爱尔兰经济的增长，却使爱尔兰失去了一个自我调整的机会。1987~2001年，得益于对外开放和竞争性税收政策，爱尔兰经济经历了强劲增长。之后经济潜在增长率下降，从之前的6%以上降至4%以下，需要进行产业结构调整和发展方式转型。
在这种情况下，此前高经济增长推动房价上涨，剌激了房地产市场投资和投机，而欧元区的低利率政策叉降低了买房成本，从而使爱尔兰错失了调整时机，纵容了房地产泡沫的膨胀。
在泡沫形成阶段，银行毫无节制地发放贷款，并不断推高房价和家庭部门的债务比率。2004~2006年，银行国内信贷每年增长均超过25%，其中2/3 投入到房地产市场。到2008年年底，按揭贷款在银行国内信贷中占35%，每个家庭的银行负债平均超过10万欧元，相当于可支配收入的175%；商业不动产贷款的占比高达23%。2007年年初房价达到最高点。10年间，爱尔兰全国房价上涨了3倍多。
爱尔兰被高房价彻底绑架了。
在泡沫形成时期，爱尔兰银行的贷存比奇高，一度超过200%，而资金主要来自国际金融服务中心的同业拆借，其资金融通规模远远超过国内银行业。融资便利在很大程度上助长了银行的不谨慎放贷行为。另外，爱尔兰的银行也在世界范围扩张，涉足了很多国家的房地产市场。国际金融危机期间，发达国家房地产下跌使其损失惨重，进一步加深了爱尔兰银行危机，恶化了爱尔兰的国际经济地位，造成其国民财富流失。
2007年后，房地产市场骤然萎缩，大量房屋被闲置，爱尔兰甚至出现了多处"鬼镇"。爱尔兰全国房价也快速下降，到2011年年初已下跌113，接近10年前的水平，都柏林的房价更是跌去几近一半。银行的按揭贷款增长率也从20%迅速下降到10%以下，并在2010年年初由正转负，不良贷款率大幅上升。
2008年国际金融危机爆发后，爱尔兰财政状况急转直下，财政状况严重恶化。2008年和2009年爱尔兰的财政赤字分别高达GDP的7.3%和14.3%，政府债务也迅速升至GDP的64%。
爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国银行，从而导致财政不堪重负。2010年9月，爱尔兰政府宣布用500亿欧元救助银行业，财政赤字被迫大幅提高到GDP的32%，政府债务也蹄升至GDP的100%左右。
为了防止爱尔兰债务危机产生连锁反应，进而危及整个欧元区，德国等国家早就要求爱尔兰申请援助，但爱尔兰政府一直犹豫不决，坚称自己有能力渡过危机。因为，爱尔兰担心救援会附加苛刻的条件，特别是，诸如税收和预算支出等涉及国家主权的国内政策要接受国际监督。
直到2010年11月21日，实在撑不住了，爱尔兰政府才决定申请紧急财政援助。11月28日，爱尔兰与欧盟、IMF就援助方案达成协议，援助资金为850亿欧元，期限长达10年，利率为5.8%，其中500亿欧元用于政府开支，350亿欧元用于救助银行。IMF每三个月对爱尔兰的财政状况进行一次严格审查，要求其严格执行未来四年削减150亿欧元的财政计划，对银行业进行资本重组，降低公共部门人员工资，并且到2015年将财政赤字控制在GDP的3%以内。
紧缩计划遭到爱尔兰民众、工会与反对党的质疑，民众举行游行示威表示抗议，最终导致执政的共和党下台。爱尔兰新政府上台后，重启谈判之路。2011年7月，欧盟同意将利率减少2个百分点，并将欧洲金融稳定机制的贷款期限从7年增加到15年，且最多可延长到30年，而备受关注的公司所得税税率保持不变。
不过，唯一令欧盟和IMF欣慰的一点是，它们对爱尔兰债务前景的评估较之前已经显著改善。在整个陷入债务危机旋涡的国家中，爱尔兰是在实施紧缩政策方面执行力最强的一个。
但是，无论是对于爱尔兰还是对于西班牙而言，短期内房价很难再回归到最疯狂的时候，如果房价继续下跌，它们能够继续支撑下去吗?最重要的是，银行能够支撑下去吗?