8.6 案例分析

北京、石家庄、上海三城市居民的购房意向调査分析

(一）北京市普通商品房地段特点

根据地理位置，北京市商品房大致分为两类：一类分布在四环

以内，称为市区住宅；另一类分布在郊区（县>，称为区（县）商 品住宅。

多年来，北京市的普通住宅一直供不应求，房价居高不下，不 同地段差异较大。

北京市区（主要指四环内）的普通住宅出售价格一般在每平方 米4 000 ~ 8 000元。市区西、北、东三环到二环之间，南二环以内 住宅现房每平方米6 000〜7 000元，个别地段达到每平方米7 000 - 8 000元；在北四环中西部、西三环至西四环之间中北部也可达 每平方米6 000〜7 000元；在南部地区二环至三环之间、东四环附 近住宅售价每平方米5 000〜6 000元；在南三环附近或以外地区售 价约为每平方米4 000 ~ 5 000元。

1.市区普通住宅地段需求特点

根据北京市商品房市场销售的多年经验和调査结果显示，地段 需求偏西、偏北的较多。在此次调査中，选择西、北方向的共计 60%，其中，西32%，北 28%，东 17.1%.南 15.3%，7.6%的人 不选择地点。

一般情况下，购买普通住宅的客户对地段的选择顺序如下：

由于北京市区东二环至东三环之间地区内可供批作住宅商品房 开发的用地很少，所以北京西部和北部地区一直是普通商品房住宅 需求的热点，特别是西部地区可以称为普通住宅的黄金地段，主要 原因在于：

(1)北京解放以来，70%以上的国家机关和中央单位的办公地 点都集中在西部地区，北京90%以上的大专院校和科研单位集中在北部和西部地区，所以国家机关为职工解决住房一般都选西部地 区住宅。

（2）北京西部有相当数量的地段被军队机关、事业单位占用， 而西部北部地区大部分是大专院校和科研单位，所以土地真正能批 租出来用于房地产开发的较少。

（3）北京西部和北部地区的交通比北京东部地区较为畅通，居 住的自然环境也较理想。

2.影响北京市普通住宅出租价格的主要因素是地段

普通住宅出租、物业等级的划分与地段密切相关。普通住宅对 于地段的选择虽不像商场那样迫切，但对普通住宅来讲地段也是关 键因素。好的地段往往能够吸引很多的求租者，使住宅自身更具吸 引力和居住效应。大城市的住宅往往比较集中在一个小区里，就是 因为这个道理。一个大的地段的优劣可以通过他周围的公共建筑和 交通条件来判断。一般求租者都愿意选择交通便利、商业发达的地 方来居住，因为生活在这种地方非常方便。

通过分析北京市各大普通住宅的位置和出租情况，可以得出好 的适于出租的普通住宅的地段必须具备以下特点：交通便利，地铁 或公共汽车通达性好；属于大规模普通住宅小区；城市基础设施及 配套设施良好；临近大型购物中心；临近有名的中小学校；临近银 行、邮电、医疗等服务设施。

从上述条件也可看出，求租普通住宅与求购住宅在地段认识上 有一定的差距。由于北京目前已建成的、特别是配套设施完备的住 宅小区都建在三环路附近或以外，所以住宅出租价格并不是距离越 近市中心越高；相反，有些在三环以外的住宅（特别是西北部等地 区）出租价格还髙于二环以内（特别是南二环）的住宅。

普通住宅出租的地段租金标准与写字楼、商业场所和髙档公寓 不一定相同。

例如，朝阳区和东城区原是写字楼和商业经营场所月平均租金 最高的地段，但对于普通住宅并不一定是处于在商业中心就能出租高价格，同时北京市中心的商业地区很少有住宅空房待售、待租， 大量的出租房集中在三环附近的住宅小区内，这是因为：①在繁华 的商业中心或市内老城区，经营商场和写字楼更能充分利用该地段 的优越性；②近年来北京市中心基本没有投资兴建住宅小区，只是 现存的一些老住房，所以出租市场供给量小；③住宅往往需要舒 适、安静的环境和便利的交通，三环地区由于人口多，交通挤，因 此不一定适合居住。

北京城区环线周边的住宅是住房出租市场的良好地段。北京东 西北三环地区到四环地区是住宅出租市场最集中的地区，这些地方 具有许多优越性：①交通便利，临近主干线并有公共交通车站。② 住宅小区开发建设规模较大，配套设施建设完善。由于这些地区住 宅开发建设集中，居住产生了互相影响的效应，吸引了许多国家机 关和大单位集体购买居住，一部分国家机关和公司的办公机构也开 始迁移到三环以外办公。③北京市有不少著名的中小学和医院也在 三环以外，这也是吸引居住者的又一重要原因。

房屋租价不一定严格遵循离市中心区越近租价越高的规律。在 北京，一些地区虽离城区较远，但因开发地有名气，具有居住的群 体效应和居住文化有特色，所以这些地区的房屋租价也较髙，如亚 运村、方庄、万寿路和海淀中关村等地区。

3.商品房出租地段等级确定

北京市普通住宅出租价格与住宅所处地段关系密切。以目前大 量出租的租金水准为基础，可以把北京市区的地段分为六个等段 (见表8—3>。同为一居室，在第六地段，月租金不足1 000元，而 在第一、二地段月租金可达2 000兀。

4.北京市高档物业的地段分布

经过多年的发展，北京目前形成了以下三个已成气候的、集中 的髙档物业商务办公地区和三个未来最有发展潜力的地区。投资或 购买较高档物业，只要能接近以下各地区，就会具有极大的升值、 保值潜力。

(1)建外大街。该地区有国贸中心、国际大厦、赛特大厦、 中科服装大厦、华航科技大厦等写字楼，.有中国大饭店、长富宫、 凯莱、建国、京伦等饭店，沿街两侧有一大批外国人公寓.依此为 代表的髙档物业形成赛特、贵友、国贸地下层商物圈。

该地段房地产的特点是：曾经占有北京市房地产销售的三个之 最：国贸中心的写字楼租价最高，华侨村二期公寓的期房售价最 高，面晶苑公寓的租金最髙。1999年底，至八王坟地铁的开通， 更刺瀲了此地段的升值。

(2)东三环。该地段有长城、昆仑、希尔顿、凯宾斯基、华 都、渔阳、二十世纪、光明等饭店，有亮马河、发展大厦、幸福大 厦、京信大厦、京城大厦、燕莎大厦、中旅大厦等写字楼，有龙宝花园、京润水上花园、京达花园、录园大厦、高澜大厦、伯宁花 园、清境明湖、三全公寓和碧湖居公寓等，以及使馆区和大量外交 人员公寓，以此为代表的物业形成燕莎购物商圈。

该地区的房地产特点是：在方圆最小范围内以集中最多的高挡 物业而著称，属于髙档地段。该地区的发展与地域很有限，只能向 东部外延扩张，现正在建设的南银、国邦、万通发展，新恒基、龙 宝、高澜等大廈和金岛花园、国际友谊花园，也呈现出这一特点。

(3)亚运村。该地区以汇园公寓、阳光广场、阳明广场、亚运 花园、罗马花园、名人广场等建筑为代表，属北辰购物中心购物商 圈。

该地区的房地产物业特点是：建筑气势宏大、规划好、有极强 的宣传效应。新的物业（以阳光广场为代表）在北部发展迅速，特 别是正北方向沿街集中了 30余各高档花园公寓、别墅、住宅小区。 地铁线路向北延伸，使该地区物业存在良好的发展机会。

目前北京最有发展潜力的物业地区，开发投资和购买普通住宅 同样极具潜力。

（1）朝外大街。该地区以外交部办公大楼、华普广场、丰联广 场、精品购物大厦、泛利大厘、京广中心等建筑为代表，属蓝岛购 物商圈。

地段特点：建筑物业集中，新开发的物业供给量大，是北京最 先能形成规模和气候的新兴中央商务开发区。

（2）金融街。该地区因北京对金融街区规划的实行而具有长远 的影响力。这里是以8大银行及其他新兴银行等10个高档楼盘为 主，以众多其他金融机构为辅的髙档物业集中区，目前己开工或建 成的万通世界、四川大厦、投资大厘等等最具影响力，属百盛构物 中心购物商圈。

该地区的房地产业特点：长远规划有吸引力，楼盘档次均较 高，但由于近期内销售及物业还没有形成气候，销售不太理想。

（3）西客站。该地区由于西客站通车带来了巨大的社会经济影响，目前已建成和未来规划建设中出现了众多的楼盘和商业设施， 其中已开工建设和将要开工的楼盘达20多万平方米，在南广场的 办公商务楼主要是亚视、燕山、兴丰等，在北广场和车站东侧的楼 盘主要有中土、中非、公主坟等商业大厦。

该地区的房地产业特点：众多行家和商人都看好，声势及影响 力大，良好的发展形势已成定局，楼盘以对内销售为主，近期内物 业还没有形成气候。

(二）石家庄市城市居民购房者状况调査分析 1999年6月至9月对石家庄市居民就购买商品房问题做了 300 份问卷的调査，具体情况如下：

1.年龄段

30 岁以下 47.3% 40 ~ 50 岁 10.4%

30〜40岁 34.1％ 50岁以上 8.2%

在被调査者中，30岁以下的年轻人和30~40岁的中年人占 81.4%.很多年长者在福利分房时已经拥有了自己的住房，这就说 明开发商根据消费群体的市场细分确定开发供应市场的细分，关注 重点年龄段的需求和消费水平，兼顾其他。

2.家庭月收入

1 000 元以下 38.1% 1 500-2 000 元 16.4%

1 000〜1 500 元 36.6% 2 000 元以上 8.9%

石家庄市居民中中低收入者占74.7%.为大多数，中高收入 者为25.3%。不论收入髙低，拥有自己舒适温馨的家，是每个人 的梦想。收入越髙对住房的霱求规袼越高。而中低收入者，则需求 面积不要太大，价位不要太高，户型合理，物业完善的住宅。

3.目前居住地区，欲构买的地区

新华 15.7% 4.8%

桥西 29.6% 21.9%

桥东 32.3% 32.2%

长安 21.3% 11.9%

郊区 1% 21.4%

二环外郊区 7.3%

被调査者购房的欲望强烈程度 近1、2年内 49.7%

近3、5年内 38.6%

近10年内 6.7%

暂时不敢想 4.6%

4.希望并选择的售房方式

通过商场“楼盘超市”了解房市 14.7%

通过“都市购房直通车”了解 21.3%

自己从报刊、杂志上收集了解 24%

自己实地去看 39.3%

5.购房注重的因素

位置价格户型环境质量物业 中等收入者是住房的主要消费群，这与我国城市居民收入水平 是相符的，所以价格成为人们最关注的问题。

购房价格 所占比例

10万以下 36%

10〜20万元 46%

20〜30万元 7.3%

40万元以上 3.3%

由此看出，价格在10万元以内、10〜20万元以内的需求占了 82%，质优价廉、户型合理的住宅热销，而一些收入较髙的家庭将 选择面积大或跃层式或别墅式的住房。在调査能否接受贷款买房 时，有65%的人能够接受，30%不能接受。

可以表明，越来越多的人开始接受贷款购房，中国传统的消费 观念在改变，“宁借不贷”的观念在改变。

对物业收费的接受程度

60 元以下 48.6% 100 〜200 元 9.3%

60~100 元 35.3% 300 元以上 2%

大多数居民希望物业收费在百元以下，居民希望物业费用合 理，服务周到完善。但居民更看重物业公司的承诺。石家庄市住宅 的物业管理大多为开发商售出住宅时，也接管了物业。目前石家庄 市物业管理正逐步走向成熟。

对户型、楼层的选择 一室一厅 2% —楼 11%

二室一厅 30% 二楼 6%

二室二厅 10% 三楼 60%

三室一厅 40% 四楼 11%

三室二厅 18% 六楼 9%

A层 3%

由此看出，“金三银四”的观念仍被许多人接受，占二分之一 强的比例，高层住宅接受率较低，但前景较广阔；很多年轻人选择 五楼、六楼，价位低又可以锻炼身体，所以顶层、次顶层好卖， 一、二层为老年人看好。从户型上看，三室一厅、三室二厅的需求 占了 58%.人们对此类型房较为青睐，此外，二室二厅和二室一 厅的住宅也受到人们喜欢。而一室一厅的住房越来越为单身贵族所 购买。

(三）上海市民购买住房调査

据上海社会科学院房地产业研究中心1997年10月份进行的上 海市民购买住房调査资料分析，客户构买住房对区域、户型、建筑 面积、单价、总价的要求，对各使用功能的实际面积要求以及对交 通、环境、公共设施和物业管理的要求比较普遍；调査12 545组 客户，从调査情况看，基本符合上海市民购房的实际状况。经综合 分析有以下特点：

地段是住房者在决定购房时主要考虑的因素，需购内外环线间 的住房消费者占被调査顾客总数的61.4%.内外环线内住房消费 者占36.83%，外环线外的住房消费者占1.68%。

上海市居民青睐多层住房，喜欢多层住宅的客户数占70.2%. 小高层住宅和髙层住宅分别占第二位和第三位。这主要由于多层住 宅具有得房率高和朝向、户型规格相对较好的优势。

二室一厅仍是目前市场需求的主流，占调査总数的60.2%; 三室一厅占14.65%;—室一厅、三室二厅、二室二厅分别占第 三、四、五位。但是不同的消费层次，对户型规格的需求有很大的 差异，如需购每平方米3 000元以下的住房消费者，需求二户型的 占70.2%，一室户型和三室户型及以上规格的分别占15.1%和 14.7%;而需购每平方米5 001元以上的价格的住房消费者，需求 三室户型及以上规格的则占52.9%.二室户型和一室户型分别占 39.3%和7.8%。另外需购不同地区住房的消费者，对户型规格的 要求也不尽相同，如需昀每平方米3 001元以上的消费者，要求购 买浦东新区、闵行、宝山等新市区的三室户及以上规格的住房所占 比例，要比购买市中心四个区的三室户及以上规格的住房所占比高 约10个百分点。

对建筑面积的要求，每套79 ~ 88平方米的住房需求者跃居第 ―，占总调査数的25%，每套99:113平方米的需求数次之，占 21.69%，每套69~78平方米的占17.2%;但若将多、高层住宅分 开来看需每套69〜78平方米的多层住房的需求数和每套79 ~ 88平 方米的多层住房的需求数基本相近。

单价在每平方米2 900 ~ 3 300元的较受市民欢迎，需求数占调 査数的23.23%，其次分别是每平方米3 900 -4 300元和每平方米 3 400-3 800元，需购每平方米2 400 “300元住房的消费者，占 被调査数的68.76%。

近两年准备购房的消费者，对住房总价的承受能力主要在19 ~ 42万元之间，约占总调査数的61.51%，其中需购住房总价在24 ~32元的消费者占29.M%，19〜23万元的占16.62%. 33〜42万 元的占15.75%。

对住房各部分的实际使用面积要求：

对主卧室面积的要求，主要集中在13〜15平方米之间，约占 总调査数的66.96%.但是，不同的消费层次对主卧室面积的要求 不尽相同，有的欲购每平方米5 001元以上价格的消费者，要求主 卧室面积在16平方米以上的占36.2%.而欲购每平方米3 000元以 下的价格的住房消费者，要求主卧室面积在16平方米以上的仅占 14.7%.尤其需要指出的是，主卧室面积在19平方米以上，在高 消费层次的消费者群体中也有一定的市场，欲购每平方米5 001元 以上的消费者，箱求主卧室在19平方米以上的价格消费者占 1(2%。

不同的消费层次，对厅面积的要求差异较大，欲购每平方米 3 000元以下价格的住房消费者，需厅面积在16平方米以下的需求 量最大，占42.6%.购每平方米3 000〜5 000元的价格住房和每平 方米5000元以上价格的消费者，仅分别占21.4%和10.9%。欲购 每平方米5 001元以上住房价格的消费者，要求厅面积在24平方米 以上，约占该消费群体的62.6%.而欲购每平方米3 000元以下住 房的客户要求厅面积在24平方米以上的仅占这一消费群体的 16.6%。

对厨房面积，不同的消费层次要求也不相同，欲购每平方米 5 000元以下价格的住房群体，以5 ~7平方米为主，约占65%;而 欲购每平方米5 001元以上的价格的住房消费群体，箱要8平方米 的厨房，约占56%，对4平方米左右的厨房，只有在每平方米 3 000元以下价格的住房消费群中有一定的市场，约占消费者群体 的17.1%。

面积在5〜7平方米的主卫生间，在不同消费层次中，较受欢 迎，面积在8平方米以上的主卫生间，在高消费群体中有一定的市 场，约占群体的比率为22%.主要原因是随人们生活水平的提高， 按摩浴缸逐渐流行起来。

对交通和环境绿化的要求。消费层越高，对这方面要求越高。 对公共设施的要求首选是购物方便，约占37%。其余依次是医院、学校、体育设施和娱乐设施。值得注意的是在不同消费群体中，对 医院的要求均超过对学校的需求，对体育设施的要求也超过对娱乐 设施的要求。体现出市民逐渐热衷于健身运动。

从以上对不同地区消费者的调査中，可以看到上海市民对住房 的要求比较注重实际，不同层次的消费者对住房层次的要求有一定 的区别，即便是同一消费层次的消费者对其的要求也不一致。对房 地产经营者来讲，在决定投资建房时，一定要找准客源，针对不同 的客源要求，进行有目的地、有区别地开发。同时，随着消费者对 住房的各种要求的改变，应该适时地调整，以免开发的住房少有问 津和无人问津。