8.3 房地产市场的投资风险

在房地产投资活动中，人们既想避开各种风险，又想获得大的 收益，显然这是一对复杂而难解决的矛盾。对于一个敢于冒险的投 资者来说，只为收益而不顾风险、铤而走险进行投资不可取。精明 的投资者，应该对房地产投资的风险情况进行充分了解，对风险进 行分析，并根据自身的实力，估算对风险的承受力，以便综合权衡 房地产投资的风险和收益，在此基础上运用投资资金，达到风险小 而收益髙的目的。由此可见，了解和掌握房地产投资的风险因素和 风险报酬原理是进行房地产风险分析的基础和条件。

8.3.1房地产市场的风险因素分析

在房地产投资的经济活动中，由于某些因素的不确定性引发其 结果的不确定性，主要表现在投资活动的实际结果偏离预期目标， 从而给广大投资者的投资活动造成损失。影岣房地产投资风险的因 素很多，既有来自于投资开发商经营活动本身的，也有来源于周围 的环境条件，设置与环境以及人们认识上的时滞性，财务管理控制 的局限性及来自于自然灾害等。总之，房地产投资过程中，风险无 时不在，无处不有。房地产投资的风险因素种类多且十分复杂。其 主要有以下几种：

1.财务风险因素

财务风险方面的因素主要有两个：一是融资的风险；二是购房 人拖欠房款的风险。房地产投资通常是通过集资和贷款等方式筹集 资金，如在一定时期内，房地产投资者的收益率低于银行利率，则 筹集资金的收益率会大大降低，甚至会出现负息、亏本经营的情 况，造成了融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况 与开发时的预测财务状况有出人，也会影响到该宗房地产的投资及 时收回及预计利润的实现。这两个风险构成房地产投资中的财务风险。

2.利率风险

利率风险指由于利率变动给房地产投资者带来的风险。由于房 地产投资具有资金量大、开发周期长的特点，房地产投资不可避免 的存在着随市场利息率的变动而产生的风险。一般地说，即便市场 利息率有微小的变动，房地产价值也会产生较大的变化。其变化情 况见表8.1所示。

由表8-1可知，当市场利率由5%上升到16%时，房地产价 值由20 000万元下降到6 250万元，下降了 13 750万元，下降幅度 为 68.75%。

3.变现风险

变现风险指房地产由固定资产转换为流动现金的风险。房地产 投资的变现是较难的，这是由于：①非货币性资产的兑现能力本身 就比货币性资产兑现能力差，②房地产投资周期长及房屋产品销售 比一般产品难度大，③土地投资转化成现金常常会有一定的损失， ④土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后，才能 作为房地产资产进人市场流通，即存在时滞效应。另外，房地产市 场有一定的区域性，本地低价又不能搬到价高的地方去销售。这些 过程或原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。

4.社会风险和意外事故风险

社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和 经济形势的大气候变化等因素的影响给投资者带来经济损失的风险。

意外事故风险一方面来自于自然灾害，如暴风雨、洪水、雷 电、地震、龙卷风等事故；另一方面，来自于人为的破坏，如偷 窃、抢劫、放火以及战争等毁坏房屋的因素而造成的房地产投资的 经济损失。

8.3.2房地产投资的风险报酬

房地产投资具有风险，这一风险有可能给投资者带来经济上的 巨大损失，甚至破产，但偏偏还有人“明知山有虎，偏向虎山行”， 其原因是风险与报酬的相关性。因为风险越大，其收益越髙，越吸 引广大的投资者去投资，这就是风险报酬的诱惑和激励作用。所谓 风险报酬，是指投资者冒风险进行投资可能获得的超过资金时间价 值的那部分额外报酬。如果排除通货膨胀因素，一个风险项目的投 资收益率应是资金的时间价值和风险报酬之和。

房地产经济运行的空间是房地产市场。房地产市场是整个市场 经济体系中的重要组成部分，它一方面为社会提供商品房、建筑地 产，以满足社会需要；另一方面，完成房地产经营对象的价值实 现。我们通过与证券市场中投资风险的比较，来分析房地产市场中 投资风险的特点。|

(一）投资风险小

投资房地产所得的租金收入如同购买股票得到股息，但是房地 产投资的风险小于股票投资。这是因为：

1.股票价值受到公司经营水平的影响。公司经营管理水平高， 它的股票价值就会上升，所以股票受人为因素的影响较大。而物业 是一项固定、相对永久的财产，其价值与对它的管理水平相关较 小。例如，房租通常是预付的，一旦租赁者丧失支付能力，投资者 可收回房产。而在股票市场上，某家公司破产意味着购买这家公司 股票的投资者丧失一切。公司破产时，通常先赔偿其中止所租物业 合同给有关物业投资者所带来的损失，所以有关物业投资者的损失将小于这家公司的股票持有者。一家公司破产后停止支付股息给股 票持有人，意味着股票持有人永远得不到股息；而该公司停止支付 房租给物业投资者，物业投资者可将物业再转租给他人，对他而 言，所损失的仅是几个月的应付房租和新租户到来之前房屋的空 置。事实上，一家公司破产对其股票投资者来说是毁灭性的，但对 物业投资者而言，仅是交换了房租交纳人。由于许多物业是租给政 府事业机关或社会公共团体，其房屋租期一般比较长，并且不会拖 欠房租，这些因素也减小了房地产投资的风险。

2.物业的固定性与租赁者的流动性效应。商场、办公楼、厂 房可以被各类公司租赁，某个公司、甚至某一行业的不景气不会对 房地产业形成长期影响，因为其他新发展的公司、行业会接替承租 这些物业。投资者一般不愿购买特种用途的物业，因为其适用性 低、替代性差，一旦适用该特殊用途的行业不景气，房地产投资者 将难以转租给其他行业，就要承受损失，因而投资于特种用途的物 业风险比较高。

3.房地产业对某个地区的宏观经济趋势十分敏感，但对该地 区经济的短期波动却不敏感。这是由于物业租金定期修订制的相对 稳定性以及房地产市场的不充分性等原因造成的，当经济高涨时， 租金上涨幅度低于整个经济增长幅度；当经济低落时，租金减少幅 度又低于整个经济的下降水平。

(二）资产流动性低

房地产的流动性明显低于股票，在证券交易电算化的今天，一 笔股票交易可以在几秒内完成，而房地产交易则通常需要一个月甚 至更长的时间才能达成，交易期间包括起草文件、广告宣传、现场 勘察、法律咨询、资产评估、资金筹措、签署合同等数个环节。

虽然多数投资者偏好流动性高的投资对象，但也有部分投资者 对资产的流动性要求不高，例如，养老基金便是房地产市场的重要 投资者，其投资目的是保值，要求投资对象风险小。因为养老基金 的性质与用途，使它不适合于增值幅度大但风险也大的投资项目。

(三） 交易成本高

房地产交易的复杂性、多样性使得买卖双方都需要向专家咨 询，买方的交易成本主要包括法律咨询、物业估值和印花税等；卖 方的交易成本主要为法律咨询和日常办公费用等，所以房地产交易 成本大大髙于证券交易。

(四） 管理费用低

与股票投资者相比，房地产投资者的日常开支与精力支出是很 低的。他只要在租金修订日与租户谈判新的租金额，或在租户退租 后向新租户出租物业。一旦他与租户签约后可长时间不用操心，稳 拿租金。这与股票投资者时刻听广播、看电视、读报纸，买卖股票 的紧张生活节奏形成鲜明对照。股票投资人这种日常花费，无论从 经济上还是从精神上，都是相当髙的。