8.1 房地产市场

8.1.1房地产

房地产是房产和地产的总称，又称不动产。它包括土地和土地 上的定着物，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务 关系的总和。具体来讲，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括 住宅、办公楼、厂房等；地产是土地及其上下一定的空间，包括地 面道路和地下的相关基础设施等。房地产是房产和地产的结合体和 统一物。一般意义上的房地产指有开发经济价值的，并以商品经济 为原则运行的房地产，由城市房地产和农村房地产组成，本书所指 房地产为城市房地产。它具有以下特性：

(一） 内涵的统一性

所谓房地产的统一性和不可分特点，是指房产和地产二者同属 于不动产，而且在实践中任何房产都涉及到地产，任何地产一旦作 为房地产业的开发对象，也必然包括房产在内与房产相联系。另一 方面，任何房地产经济运动最终会形成一定的固定资产。作为固定 物，它必然同一定的权力关系和产权关系联系在一起。没有产权关 系的房地产不是真正意义上的房地产。

(二） 价值的双源性

所谓价值的双源性源于土地，在现实中，房屋建造运作就其价 值形成来讲，与其他商品一样，只是由于土地价值具有双源性才使得房地产具有了价值双源性的特征。土地价值的双源性是由于土地 本身的双重属性造成的：~方面，土地是一种自然物；另一面，土 地又是社会产物。作为自然物，土地没有价值，但是具有使用价 值，有一定的生产能力和有用性，即土地的自然属性。作为自然物 的土地，如果不投入劳动和资本就不会具有经济价值。现实中土地 的价值可以认为是由土地所有权派生的利益关系及人类劳动在开发 土地过程中的凝结。

(三） 空间的固定性

房地产空间的固定性是指作为空间的土地的不可移动性，使得 房地产的实体在空间上的不可流动，限制了房地产商品的供求相互 适应的速度和范围缺乏弹性。同时，固定性决定了每宗房地产随着 微观区位的改变而具有不同的经济价值。

(四） 需求的普遍性

需求的普遍性指房地产具有生活资料和生产资料的双重性质。 它既是一种生存资料，也是发展资料和享受性的资料，三者可融为 一体。房地产作为一种生产要素的投入，是人类社会任何生产经营 活动不可缺少的，因而对房地产的需求具有普遍性。

(五） 效用的长期性

房地产商品本身的自然属性，使得房地产可以长期耐久使用。 在正常情况下，一宗房地产的寿命少则数十年，多则上百年，其效 用通过养护和开发又可延长。效用的长期性决定了房地产需求过程 中与交易市场、交易方式、物业管理等联系在一起的特点。

8.1.2房地产业

房地产业是指房地产开发、经营、物业管理的全部经济活动过 程，它包括：土地转让、租赁、抵押；房屋建设、销售、租赁、抵 押，物业管理服务等。为上述经济活动所提供的房地产代理、评 估、中介服务等专业服务活动，也被纳人房地产业。

房地产业经济活动具有以下特点：

(一） 房地产业具有先导性、基础性和支柱产业的特征

先导性和基础性体现在房地产业是社会生产和再生产以及科 学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条 件，处于国民经济发展的基础地位。房地产业与其他产业相比，在 国民经济中又具有高度的综合性和关联性，其发展能带动相关产业 以更高的速度发展。同时，房地产又是构成整个社会财富的重要内 容，对国民经济发展具有稳定的和长远的影响。房地产业在市场经 济环境下的不断发展，将逐渐成为国民经济的支柱产业之一。

从一个地区经济发展的角度来看，房地产业具有区域差异大、 级差收益明显的特点。从一个地区经济发展的角度来看，社会经济 发展和人们生活水平在客现上存在的差别，决定了不同地区房地产 业需求程度的差异，房地产业的布局结构、发展的规模速度等受到 该地区社会经济发展水平的影响而产生很大的差异。房地产业属于 第三产业。若一个地区的房地产业发展程度在一定程度上受到本地 区经济发展水平及该地区产业结构状况的制约，加上房地产业本身 具有的区域性，这使各地区房地产业及房地产企业的收益有较大的 区别，级差收益较为明显。

(二） 房地产业具有高度的综合性和关联性

房地产业涉及生产、流通和消费领域的产业部门，以流通为 主，但又参与房地产生产的决策、组织和管理。房地产不直接属于 消费但与消费又密不可分，全过程的周期较长，与多个行业、多部 门、多学科相结合使得其综合性更明显。其关联性体现在它与国民 经济的诸多产业部门有着密切的联系，如建材工业、建筑设备工 业、冶金工业、化工及电器工业等等多种行业。

(三） 房地产也是一个髙投资、髙风险、高收益，不确定因素 多的行业

房地产开发商投入房地产的资金数额大，周期长，相对风险较 大。而且房地产业与经济状况及国家经济政策调整密切相关，在经 济发展迟缓时，不利于房地产业的发展，而国家对工地、建材、钢材等产业政策的调整也会影响到房地产业。另外，由于我国与房地 产业相关的法律、法规尚处于完善阶段，自而其不确定性因素对房 地产业的影响会更多，不确定性更大。

8.1.3房地产市场

房地产市场即房地产交易的场所，是房地产的供给者拿出自己 的产品与房地产需求者进行交易的场所与相关活动的总称。房地产 市场根据交易对象的不同分为不同的级别。房地产一级市场是国家 作为国有土地所有者将土地使用权出让给用地单位的过程，是房地 产进入市场的第一个必经环节；房地产开发商以自己的产品与房地 产需求者进行交易的过程称为二级市场，也是最终用户市场，是最 终用户取得房产的市场。房地产在用户之间进行交易，即房地产三 级市场，它是进行房地产资源再分配和实现房地产保值、增值功能 的主要场所，目前在我国只在上海等大中城市开展。

房地产市场的构成包括房地产交易、房地产供给及需求、交易 管理机构及服务机构、交易管理政策法规。房地产市场的主要活动 内容包括房地产买卖、租赁、抵押、典当、合伙人股以及为上述活 动提供管理、服务的代理、中介、法律咨询、价格评估、信托、信 贷、审批、确权、登记、过户、发证、违规处罚等。

(一） 房地产开发

房地产开发指以出售、出租为经营目的，开发土地、建造房屋 的过程，其具体工作内容包括：土地征用与出让、基础设施建设与 土地拆迁平整、规划设计、房屋建造，竣工验收与交付使用。所有 的房屋建设、基础设施开发均属于房地产开发。房地产开发的最重 要特征就是以产品的出售、出租并获得利润为目的的经营性开发。

(二） 物业管理

物业管理指对房地产及房地产所在环境等进行的维修、维护、 保养等活动。凡是有一定规模的房地产或居住小区，在使用过程中 都会遇到以下情况：①使用过程中房屋及附属设施所需要的养护、维修；②公用绿地、道路、走廊、电梯、楼梯所需要的清洁、养 护；③在有多个使用单位或产权的情况下，特别是商品住宅几乎每 家、每户都是业主，对诸如大修、供暖、公共安全等，解决此类问 题的有效办法就是由特定的管理单位即物业管理公司进行管理。房 地产开发从开始就决定了物业管理的必然性，它是开发与经营的必 然延续过程，有了专人、专业单位负责物业管理，才能使房地产使 用者有安全、舒适的保证，不会因为个别人的不当行为而影响大家 的整体利益和生活。

(三）房地产咨询

房地产从开发到销售，是一个非常复杂的过程，其中的咨询服 务必不可少，咨询内容包括：①政策法律及信息咨询，包括有关项 目开发、交易法规、规定具体内容、操作程序的解答，项目信息及 房地产租售信息的介绍；②价格评估服务，即具有估价资格的机 构、个人为房地产交易有关方面提供客观、公正的价格评估，依此 作为交易双方确定最终价格的依据；③过程或手续代理、代办，如 房地产销售代理、前期租赁手续代办、房产证代办；④金融服务， 为房地产开发或购买提供的资金支持。

8.1.4房地产投资

房地产投资指国家、集体、个人等投资主体，以盈利或非盈利 为目的直接或间接的把一定数量的资金投入到房地产、房地产生产 和再生产领域的投资行为或消费行为。现实中人们把房地产投资看 成是资金的数釐，是一种静态的意义，投资建设数童是投资行为的 结果。就房地产投资的动机而言，追求投资的报酬是主要的原则， 因为任何一项投资，都希望取得一定的预期收益。投资总是有风险 的，相对来讲，房地产投资具有比较安全、保值的功能和升值的潜 力，可以避免通货膨胀因素造成的资产损失。

8.1.5房地产投机

房地产投机是单纯以盈利为目的的房地产投资行为，具有盈利 性、风险性和机会性的特点。由于房地产商品具有稀缺性和垄断 性，物业需求的价格弹性小，适合“炒家”活动，适于投机。投机 者通过人为的制造房地产虚假供求状况，加剧房地产需求与供给的 不平衡性，从而导致房地产的增值。房地产投机的对象主要是土 地，即炒卖地皮。例如，在20世纪90年代初期，海南省兴起的房 地产热，工商各业投资兴旺，商业楼宇和豪华住宅先后涨价，加上 当时的通货膨胀，促使广大的投资者及百姓个人买楼保值，导致楼 宇需求大增，楼价瀲增，土地价格飞涨，便是一种明显的房地产投 机行为的表现。

在我国，房地产投机行为主要发生在土地转租、公房转租、私 房买卖和租赁过程中非法交易获取暴利。房地产市场投机行为的内 容及其表现形式是随着国家政治、经济形势的变化、发展而变化和 发展的。房地产的投机行为主要表现在以下几方面：

1.在房地产市场中，非法出让、转让国家土地所有权，从中 牟取暴利的行为。

2.在房地产市场中，非法经营国家不允许自由买卖、租赁、 抵押、典当的房屋，从中牟利的行为；违反国家房地产价格的规 定，哄抬地价，扰乱市场，牟取暴利的行为。

3.在房地产交易中，以次充好、以少充多、以假乱真的行为。 倒卖国有土地使用权证书和房屋所有权证书等；倒卖房地产合同、 利用合同或者其他手段骗买骗卖的行为。扰乱房地产市场的交易行 为。

4.在房地产市场中，为投机倒把活动提供土地、房屋、现金， 银行账户等的牟利行为。

5.在房地产市场中，将无偿划拨的土地在不向国家补交土地 批租金的前提下，以有偿方式或变相有偿的方式让渡。例如，以地换房.以地换就业指标，以土地合作经营、联营，以土地换技术、 设备，收取高额租金等。

(―)房地产投机的心理与行为分析

房地产投机者以在短时间内牟取暴利为宗旨，在操作心理与行 为上有如下特点：

1.利用房地产的财货特性进行炒作

（1）利用房地产具有投资价值和消费财产的双重特性进行炒 作。在一般房地产需求者的心目中，大多存在两种态度：即在时机 适宜的时候，使用者可以经由转移牟利而成为炒作者；若时机不 当，则炒作者或投资者可自行使用该房屋或将其出租，而成为使用 者或经营者。所以，在房地产财货的双重特性中，存在着相互替代 所衍生的行为，但主要的仍取决于整个经&环境是否对炒作潜能加 以剌激。另一方面，房产为生活所需，随着人口的增加、社会的进 步对房产的需求也逐步增加。由于房地产短期供给弹性较小的缘 故，使得需求增加时所反映出的供给变化相对较小，在此情况下， 炒作者具有较大的价格决定力，从而产生炒作行为。

（2）利用房产的不可移动性进行炒作。房地产具有固定性，俗 称不动产。不像有些产品那样可以通过运输等在不同的地域间调剂 余缺，平衡市场。而其中的优良房产还具有领导市场价格的功能， 从而影响市场价格的波动，绐投机者炒作房地产创造了机会。

（3）利用房地产的异质性进行炒作。房地产的异质性是指没有 任何的房产具有同质的性能，使得每个产品具有不同程度的独占 力，又因为所有房屋均具有异质性。所以，除非特别优良的房产， 异质性的背后仍是同质，依此来影响房地产市场的价格，故此利用 异质性进行炒作是投机商的投机心理的表现。

（4）利用土地的耐久性进行炒作。房地产的使用寿命大都在 30年以上，故此耐久性称为房产的惟一特性。房屋中除去新屋市 场与中古屋市场的竞争外，其他数量较少，新屋市场成为领导房产 市场的主流，具有主要的价格影响力，并且带动中古屋市场的价格。特别是在投资的生命周期中，所经历的价格波动次数多。所以 可进行很多次的炒作买卖，以实现“时间性套利”的目的。

2.利用房产市场的特性进行炒作

（2）利用房产的地方性进行炒作。房产的空间固定性决定了房 产的地方性，而房产的地方性形成了非本地人对房产市场资料的难 以搜集，从而使房产市场他人进人的机会下降，导致房产市场的不 确定性增强，而市场竞争的不公平性加大，掌握市场情况资料者盈 利机会增加。

（2）利用市场分割性进行炒作。房地产市场的分割性表现在房 产不仅分为多层住宅、高层住宅、别墅、公用房产等等，还具体分 为更小的项目，如高层住宅中每个单元层的房屋。这种分割性产生 了不同的市场需求，所以房产市场仅仅是总称，而真正运作的是许 多的次级市场。这种市场与地方性市场相似，均属于房产市场的分 割情况。从动态角度看，如某地的房地产市场中，某高层房屋价格 的上升，随后会带动多层房屋价格的上升和平房价格的上升，随后 会导致整个房产价格的上升，最后导致全区价格乃至全市价格的上 升，为炒作提供机会。

(3）利用供需调整的特性炒作。一般情况下由于房产投资数额 较大，周期长，房地产市场的供需调整较为缓慢，易于给投资商提 供投机时差。

(4)利用资讯不完整进行炒作。房产市场中的资讯不完整，导 致了市场竞争的不公正，而资讯不完整造成的咨询扭曲和不真实导 致市场机制在该市场难以发挥全部作用，给投资商带来了新的投机 机会。

3.利用相关法令的漏洞进行炒作

房地产市场炒作一方面是在房产市场无“法律、法规”有效运 作时发生的，结果造成房产市场的更加无效率或其他负面影响。另 一方面，相关法令、政策的不规范也为房地产炒作提供了条件。房 产炒作大多寻法律的漏洞及未规范的情况进行，加上因市场的不健全所产生，故此，“炒作”并非相关法令、政策所能限制的行为。 炒作是在经济和法令政策体系的漏洞中产生和成长的，不能像违法 行为那样明确限定其合法规范行为：

（1）低价买进，多占空屋，然后高价卖出。这一点主要是利用 房产的政策舆论导向，打价格差，通过低买高卖投机赚取差价收 益。

（2）选择流动性高的房产。流动性高的房产如别墅等出售时方 便，具有炒作的价值。而饭店或其他公用设施则由于转手的困难在 操作中并非最佳选择。

（3）抓准市场景气的好时机进行炒作。房产市场景气与否直接 影响着房产的预期价格的升降，景气的时候其价格增髙，利于房地 产的炒作，否则不利于房产的价格波动，也不利于炒作行为的发 生。一般情况下在这一点上炒作商应注意两点：及时性和见好就 收。

（4）低价购进地段好的房屋，稍加改造即予高价出售。

（5）炒作有实质价值的房屋。市场的分割性，使得炒作的对象 极为广泛，如饭店、别墅等等，均可作为炒作的对象，但是实质资 产的持有率各不相同，影响炒作。建筑物随时间的延长而贬值，但 土地的价值却随时间的延长而增加，因此从收益率的角度考虑宜购 买占有土地面积的建筑物进行炒作。对建筑物而言，其价值是依住 宅、饭店、套房等从高至低下降，一般情况下投机者喜欢占地面积 大的独栋住宅。

4.利用政策落差进行投机

1992-1993年我国房地产市场情况显示，由于当时外商投资的 房地产由外商定价，而中国投资兴建的房产却要经过许多部门的审 査，且价格相差悬殊。例如，同一大小，低于相同的住宅深圳价格 不及香港的1/3.广州价格不及香港价袼的1/5。这一点就与我国政 府的政策有关。港人利用我国的政策进行投机获利。

8.1.6商品房、经济房和房改房

(一） 商品房

商品房是市场经济条件下以盈利为目的的由经营性房地产公司 和开发商建造的房屋，是指专门用于出售的住宅和其他房屋。这类 房地产一般价格较高、相对来讲质量也较高。主要是面向市场由开 发商按市场价值规模生产并销售。人们通常意义上的房地产投资即 指对此类房地产的投资，投资者购买此类房产后，便拥有对它的全 部使用权或产权，可以在市场上随意出售转让。此类房屋价格较 高，主要有：商品房建筑工程造价、勘察设计费、小区市政设施及 配套工程费、商品房开发建设及管理费、利润和税金、建筑税等 等。

(二） 房改房

房改房也称已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方 人民政府有关城镇住房改革政策的规定，按照成本价或者标准价购 买的公有住房。按照成本价购买的享受全部产权；按照标准价购买 的享受规定比例的部分产权。

(三） 经济适用房

经济适用房也称安居工程，是享受政府优惠政策，面向广大中 低收入家庭出售的具有社会保障性质的商品住房，它的最大特点是 经济性和适用性。经济性是指住房价格相对市场而言是适中的，能 与中低收入家庭的承受能力相适应；适用性是指在住房设计及其建 筑标准上强调能满足现代城市居民对居住生活的基本需求，具有良 好的住房使用效果，而不是降低标准。

国务院规定：经济适用住房的成本包括征地费、拆迁补偿费、 勘察费和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管 理费、贷款利息费和税金等7项因素，利润控制在3%以下，因 此，经济适用房也称微利房，属于商品房的范畴。经济适用住房与 商品房的区别是政府给予政策优惠，限定价格，控制销售对象，上市交易有特殊规定。

8.1.7房地产市场需求及其特点

房地产需求是房地产市场上供求双方的市场状况，量化指标为 需求量房地产市场中存在有效需求、潜在需求、名义需求等概念。

(一） 有效需求

有效需求是指在一定时期，一定的商品价格水平和消费者收入 水平下，消费者愿意并且具有支付能力的需求，也称为市场的现实 需求。有效需求具有两个特点：即消费者具有购买愿望和具有支付 能力，两个特点缺一不可，否则就不能称为有效需求。

由于商品的价格和消费者的收入经常处于变动之中，因此，有 效需求又具有很大的伸缩性和变动性，当商品价格过高时，就会产 生有效需求的不足。以中国的房地产市场为例，目前房地产市场上 商品房空置率居高不下，这与市场上的房地产价格过高有关（房价 与消费者家庭收入之比为20:1或30:1.而发达国家只有5:0。消 费者的支付能力无法负担，而导致市场的有效需求不足。有效需求 是真实的霈求，如何面对有效需求是房地产业进行投资决策的出发 点。

(二） 潜在需求

潜在需求是具有购买欲望，但尚不具备完全支付能力的消费者 愿意购买的商品数量。这种不完全的支付能力只要外部条件发生变 化便可以具备完全的支付能力，即在一定条件下，潜在需求可以转 变为有效需求，例如，若房地产企业将付款条件变得更为优惠，如 贷款的年限延长、分期付款的期限延长等等，就可以使一部分本是 潜在的购房需求变为现实的霈求。另外，从潜在购买能力的角度来 看，有些消费者可能具备了完全的支付能力，但由于某些原因，而 暂时没有购买的欲望，比如，当房地产价格降低时，投资收益率升 高，就可能激发起一部分消费者投资房地产进行保值增值的愿望。我们也可以将这部分需求视为潜在需求。潜在需求向有效需求的转 化在很大程度上取决于外部条件的可变通程度。

作为房地产开发及营销人员，潜在需求是研究开发的重点，要 研究各种条件变化对潜在需求的影响程度，以便在营销中对某些条 件进行变通，使得潜在需求转变为有效需求，成为现实需求。

(三）名义需求

名义需求是消费者愿意购买的商品量。名义需求是一种并不要 求具备支付能力的需求，是一种愿望。这种愿望无法或很难转换为 有效需求，除非影响消费者需求的某些因素发生质的变化。

例如，据有关资料介绍，上海市要在2000年达到人均住房面 积10平方米以上，而目前人均住房面积只有8平方米，差额2平 方米，以上海市常驻人口 1 300万计算，则可算出到2000年住房需 求量为2 600万平方米，即为名义需求。名义需求对房地产开发与 营销来讲并不具有直接的意义，只是一个进行房地产市场预测的参 考数据，可以作为房地产企业进行投资决策和制定营销战略的参. 考。

房地产市场需求具有以下特点：

1.多样性

由于不同的消费者的收入水平、文化程度、职业、年龄和生活 习惯等等的差异，自然会形成各式各样的兴趣和偏好，形成不同的 对房地产区位、房型、户型和功能的要求。这种差异形成了房地产 需求的多样性。

2.层次性和发展性

由心理学家马斯洛的需求层次论，可知人类的需求是有层次 的，呈逐级上升的趋势，只有在较低级的需求得以满足后，才会产 生较高层次的需求。房地产消费者受到收入水平的制约，对于房地 产的需求同样也具有层次性，高档别墅、高档公寓可能属于较髙层 次的需求；普通商品房属于中等层次的需求，而安居工程解决的安 居房、解困房则属于较低层次的需求。一个人当居住困难的时候，收入有限的人考虑最多的是解困房和安居房，而随着收入水平的提 高，需求逐渐提髙，这时的需求开始向居住的舒适和豪华、阔气转 化，对房型的要求也由简单的“大卧室”向“大厅小卧明厨明卫” 发展，对环境区位要求也有“繁华”向“健康、方便”转变。

3.双重性

由于房地产兼有生活消费品和投资品的性质，因此房地产需求 具有消费需求和投资需求的双重性。消费者购买房地产既可以供居 住使用，同样又可以作为投资，达到升值的目的。

4.综合性

房地产需求是一种综合需求，不仅对房屋本身的建筑质量有要 求，还对居住质量有一定的要求，具体体现在：交通便利与否、环 境优美与否、地段繁华与否，有否学校，以及医院、公园等其他公 共设施配套的综合性上。

5.可替代性和联系性

房地产需求的可替代性体现在同一供需圈内的可替代，在实际 中两套完全相同的房屋是不存在的，即便在外观、层次、朝向上相 近，也不会完全相同，但对消费者而言对其的满足感是基本相同 的。租房和昀房之间可以相互替代，当房屋价格过髙时，消费者可 能会考虑租房；当房租提高时，则会考虑买房。另外，从投资需求 的角度来考虑，房地产作为一种投资工具，当投资收益下降时，消 费者就会转向其他的投资工具如股票、古玩等等。

同时，房地产的需求又具有一定的相关性，即房地产市场需求 的变化会影响到其他商品的市场需求。带动建筑、建材、钢材等行 业的市场需求上升，进而引起就业和其他市场需求的上升。

8.1.8影响房地产市场需求的因素

（一）区位

区位即房地产商品所处的区域位置。区位是影响房地产需求的 最重要因素。房地产是一种异质性很强的商品，这种异质性在很大程度上就是由于区位不同所造成，对于不同类型的房地产而言，对 区位的要求不同。在住宅房地产中，随着人们生活水平和质量的提 髙，消费者对区位的要求逐渐提高，由过去单一的要求房屋宽大， 到要求所处位置的空气洁净、安静、交通便利、远离污染等等；由 过去的靠近闹市，变为居住环境的健康。对办公房地产的要求，是 便利的交通。

(二）经济状况

经济状况是影响房地产市场需求很重要的因素。消费者的需求 是具有支付能力的有效需求，而有效的支付能力取决于消费者的经 济水平。在其他条件不变的情况下，当消费者的实际经济水平提高 时，其拥有的支付能力就大，能够购买的房地产数量就多，住宅消 费支出在收入中所占的比重也会提高，会推动房地产价格的上升。 一般情况下，经济状况与购买需求数量呈正相关，从低收入家庭到 高收入家庭，房屋的租住比率呈下降趋势，而购房比率呈上升的趋 势。

(三）价格

从房地产商品的价格来看，由于土地的稀缺性，房地产需求富 于价格弹性，即当房地产商品价格降低时，可能会带来需求的上 升；当房地产商品价格上升时，则需求减少。同时由于房地产商品 的可替代性也会诱导消费者在购房时货比三家，选择质优价廉的房 产。

(四）收益

从机会成本的角度而言，由于房地产商品所具有的双重性，房 地产商品本身具有一种收益能力，若房地产具有比其他一般资产更 高的收益率，则投资者会将资产转向房地产，使得房地产的需求上 升；房地产间接带来的收益也会对房地产市场产生影响，尤其在商 业房地产需求中，商业房地产利润的髙低会直接影响到对房地产的

(五）偏好

偏好是消费者对某种商品的喜好程度，取决于消费者的文化水 平、职业、年龄、心理因素等，当消费者对房地产的偏好程度降 低，市场需求就会减少；反之，则上升。

此外，由于需求因素的多样性和相关性，影响消费者需求的因 素并非单个的发生作用，往往是几个因素同时发生作用。如消费者 对住宅的需求，一方面取决于消费者的区位偏好和购买能力；另一 方面也要看开发商提供房源的质量和可供选择的数量及提供的物业 服务类型等等因素。