第七节 重要经济数据一一房屋
新屋开工
金融市场总是试图弄清经济是存在好转。交易者或投资者关注住房市场，以便了解公司收入是增长还是下降。住房开工数的增长是表明经济改善以及公司收益即将改善的良好迹象。与新犀开工数上涨时，交易者通常相信他们会看奸房犀.建造公司、建筑材料生产商、家用电器、家具和家具织物生产者的利润增长。抵押贷款者和加工商收入将增长。然而开仁数的下降则有相反的效果，边常认为是会把股票市场拖低。
开工数的上涨也意味着贷款需求增加，例如，房屋建造商活动融资的建设贷款以及房屋购买者的抵押贷款。这在总体上推动着贷款，并推高了利率。至于债券市场的交易，开工数升高则债券价格被压低，这和抬高利率是同样的道理。开工数的下降减缓了贷款的需求，通常导致利率下降。
住房开工数统计在商业周期中发挥重要作用。它的起伏幅度比经济的整体起伏要大。住房开工数与抵押贷款利率和失业率息息相关。贷款利率高，则大多数的购房者通过延长还贷期限来减轻贷款压力，直至利率回落。失业率高，则潜在的购房者因为担心工作安全而推迟购房，直到就业趋势好转。
开工数的走势往往领先于经济的衰退和复苏。住房开工数在商业周期高峰到来前滑落的原因有两个:首先，房产行业比除汽车销售以外的其他主要经济产业对利率的变化更敏感。因为强大的需求或者美联储要减轻通胀压力的原因，这些产业在商业扩张中要承担更高的利率。而高利率会导致房价难以负担。因此，人们通常会推迟购房，直至利率减低月供减少。经济衰退时，利率也会因为可贷资金需求的减少或美联储降低利率剌激经济增长而有所下降。在这些利率周期中，住房开工数通常之所以引起商业周期的变化是因为购房行为对利率的变化十分敏感。
住房开工数情况的走低通常比整体经济下滑要提前数月。从1969 年的经济萧条算起，这段提前的时间可以氏达6 个月到2 年以上。相对于领先应人萧条境况而言，走出萧条的领先时间要短得多。从住房开工数好转到整体经济恢复的间隔通常只有2~10 个月，但曾经也有过长达16 个月的间隔。
就整体经济而言，任何影响消费者财力的事情都将影响到住房开工数。个人收入水平决定了他们是否能负担得起住房。失业率的高低和岗位的多寡能告诉我们住房开下数上升或下降的速度。抵押贷款利率的变化对开士数的影响最为迅速，因为房贷利率直接决定月供的多少。利率高时，潜在购房者普遍会推迟购房，而这会导致开工数的下降。
新屋开工数还影响着其他重要经济领域。随着这一数字的上升，消费者在家电和家具上的花费也将相应增加。零售销售报表显示，开工数最终还会影响与家具、家居饰品、电子电器产品、建材、花园设备用品零售店的销售情况。消费者购置这些物品的情况也将体现在个人收入报告和同内生产总值(GDP)报告的个人消费支出( PCE) 中。开工数增长，与房屋配件有关的工业生产也会得到加强。工业生产报告中与房尾相关的配件包括家电、家具、地毯和建材用品。最后，住房开工数是每个月建筑支出的重要部分，而反过来它也将成为国内生产总值(GDP) 中住宅投资的组成部分。
成屋销售
房屋销售的报告一般分为两个部分，成屋销售报告和新犀销售报告。因为成房销售的市场规模远远大于新房销售的规模。在经济不景气时期、新房销售往往比成房销售下跌得更严重。2008 年，美国新建房屋共卖出482000 套，但成房却卖出了4349000 套，约89% 的人购买二手房，剩下的则购买新建房屋。这里需要注意的是2008 年是房屋销售的萧条期。1999 年(开始统计旧房销售数据)以来， 二手房销售几乎总是占据所有房屋销售总额的83% ~ 85% 。实际上10 个单户房屋销售交易里通常有8 个是成房交易。
住房市场的一个重要组成部分就是成品房销售。住房购买将近八成是使用过的房屋，剩下的两成是新建住宅。然而，尽管成品房销售的规模如此之大，但是由于其不涉及新土地的开发利用，因而对经济的影响相对有限。在成品房销售的过程中，没有发生在建造上的实际技资。买者和卖者只是简单地转换所有权。
如果这是事实，那么为什么这个指标没有被金融市场忽略?原因是成品房的销售能间接地剌激经济活动。销售者通常使用从房屋销售中获得的资本利得来购买一个更大的住宅，以适应家庭扩大的需要，这必然意味着在家具和电器上的更多支出。另一方面，购买者由于房屋过大而卖掉他们的房屋，再购买较小的房屋，以获得更多的资本利得来支付日常任意项目的开销。成品房销售的增加也给不动产代理商带来了更多的佣金，并为不动产公司和抵押银行创造了更高的收入，同样重要的是，房屋销售的增加是一个明确无误的信号， 即购买者对他们的工作和未来的收入增加充满信心。所有的这些因素使成品房的销售额值得监测。
每月的成房销售报告提了房地产行业是否健康发展方面的重要更新数据。报告中一系列的基本问题都关乎旧房销售、库存(即待售的房屋) 、月房屋供应量(即在当前销售情况下几个月能在市场上售出房子)以及已售房价。
国际投资者关注成品房销售额，是因为它是有关消费者支出的主要指标之一，并能潜在地影响利率。一般来讲，只要成品房销售额不出现一个大范围的衰退，美元仍将坚挺或升值。衰退的住房市场将降低利率并增加未来股票价格的不确定性， 二者都可能减弱对美同货币的需求。从公司利润的观点来看，投资者倾向于看到成品房销售额停留在一个高水平上。房地产是许多其他商业依赖的主要产业， 一个强有力的报告将提振股票的价格， 而一个弱的报告可能对股票的价格有损害。尽管如此，如果房地产的强劲引起了通货膨胀，美联储将最终以更高的利率介入，此时的情况可能使股票市场混乱。
新屋销售
新房销售反映的是之前无主的新建房屋的购买。开发商和建筑商都指望新建单户房屋销售量激增，好让他们能赚个盆满钵满。如果说旧房销售给房地产市场的健康发展提供了重要的信号，那么新房销售则直接衡量了建筑商在当前市场所面临的挑战。也就是说，如果这些新建房屋卖不山去，建筑商就不能继续建房，提供建筑原材料的供应商、家用电器制造商和家具制造商就都会失业每一套已售新建房屋对经济的剌激作用都比已售旧房的大。
新屋开工或者新住宅的建造实质上是生产性的数据。与其说它是一个消费指数，不如说它是商业信心尤其是建筑商对于未来房屋买卖走势和l预期的一个反映。新房销售被视为及时测算住房市场形势并预测未来经济的更好指标。仅占住房市场15% 份额的新房销售是如何对经济造成如此深刻的影响的?答案是它们创造了大量的投资、就业机会、消费和产品生产。建筑商寻求建筑用的贷款、采购材料、玻璃、线路、水泥和管道，雇用大批技术熟练的工人。新房比成品房更贵，因为新房通常包括许多现代的舒适设备。而且， 当买房者入住时，另一轮消费启动了。住者在接下来的8 ~ 12 个月需要购买家具和其他配套物品。
如果消费者的支出即将改变方向，你会发现该指标是首先发生变化的。购买一套住宅是一个家庭唯一的最大花费。除非潜在的买者对他们的收入、工作稳定性和经济的预期很满意，再则许多人不会买房。如果房屋买主开始萧条咱这就给经济中的许多领域敲响了警钟。银行会因为担心建筑商难以坯贷而停止提供建房贷款。没有了必要的资金，新建住宅的投资将减少，新建房供应、材料和建筑工人的需求会间此而缩减。一次严重经济衰退的危机开始出现。
在衰退期，正是房地产业开始复苏并帮助其他产业走出低谷。经济衰退期间抵押贷款利率下跌，有时甚至会跌至一个很低的水平，从而使得住房建筑业再次具有吸引力。随着购房兴趣的回升，建筑商发现银行放贷处的负责人在经历了一个几乎没有放贷业务的漫长淡季之后，开始急于放贷，态度也更加热情。而且，在经济衰i星期，劳动力和材料的供应很充分。结果就是住宅建筑业加速发展，以满足市场对新住宅的需求。
不过，新建住房的销售额一般要经过修正，有时是重要的修正。因此有必要观察至少3~4个月的数据，才能辨认新建住房销售额的趋势。如果每月销售和价格的百分比变动很大，那么大体上对股票市场价格来说是有益的，但也不排除这会导致利率上升(或债券价格下降) 。强劲的房屋销售和房屋价格反映了经济的活跃。月房屋供应的下降则表明未来房屋建设和l股票市场的回升。