第五节 房价如何被打回原形

伯南克: 21 世纪以前，购房者通常支付大笔定金，银行也会详细记录他们的财务状况。但随着房价的上涨，很多银行开始向不太合格的贷款者提供抵押贷款(次级房贷) ，要求的定金很少，甚至不需要定金，也不要求提供什么文件。把关不严以及外来抵押贷款的到来剌激了住房市场需求，令房价的上涨幅度火上浇油。

2003 年之后，特别是在2005 ~ 2007 年之间，次贷在贷款发起总额中的比例由10% 左右升至30% 甚至35%。2003 ~ 2007年之间，次贷中缺乏甚至没有必要文件的贷款比例处在40%~60% 的高位。房价泡沫破裂，房价升高至人们越来越负担不起的地步。房屋分期付款额占个人收入的比重大幅上升。最终，房价不断上涨导致购房需求下降。

2006 年初，因住房需求减弱，房价开始下跌。自那以来，房价下跌了30% 以上。随着房价的下跌，贷款者，特别是那些未支付定金的贷款者，越来越多地陷入资不抵债的困境。抵押贷款违约和止赎现象大幅攀升。违约量从2006 年的约100 万起，至2009 年达到约500 万起的高水平。银行和其他房屋抵押贷款相关债券持有者遭受了重大损失。房价下跌及相关抵押贷款损失是主要的导火索。

伯南克对于美国房价泡沫破灭的分析，找到了美国房价泡沫的本质原因。而中国的房价泡沫，我认为是这样: 在全球经济运行体制中，中国是现存的唯一一个实行固定汇率的国家，而固定汇率在人民币升值的状态下，会导致房价泡沫不断被放大，外汇储备不断增加。在固定汇率的状态下，中国采取的方法是外管当局统一结汇存在国外作为外汇储备，而央行以新增人民币基础货币的方式将等额的人民币印刷出来发给企业。这样就会造成人民币M2不断增加，而这些新印出来的货币会大量流进房地产，因为只有房地产才能赚钱。所以，固定汇率是房价泡沫泛滥的主要原因之一，而且，只要人民币处在升值状态，房价泡沫就不会破:反之，如果国际资本攻击人民币汇率，促使人民币对美元发生贬值，这种助长房价泡沫的动能便不复存在，也就是房地产市场缺乏新印刷出来的货币。

国家应该向买房人发出固定汇率的警示，至少道理一定要讲清楚。目前，我们从不预示风险，而实行限购。这样很多买房人就会觉得房价在政策压制下没有上涨。实际上，上涨的动能依然存在。中国楼市其实只是一个投机市场，房价上涨才会有人买房，房价下跌必然无人买房。房价涨跌根本就不是需求的原因。

在黄金美元的时代，总有些国家会制造房价泡沫，因为黄金泡沫和房价泡沫有一个共同点，就是可以抵御通胀。这种理论貌似正确，它们所起的作用只是一种短期行为的表现，经不起任何推敲。通胀是任何大宗资产都不可能抵御的，只能衍生资产价格泡沫，而资产价格泡沫终有一天会破灭。

一家外资机构分析，中国城市家庭的不动产占家庭总资产的78% ，位列全球第一，可见中国城市家庭的资产存在泡沫。