房市，最缺少常识的市场

中国最大的经济灾难，不是上世纪90年代沿海房地产泡沫的破灭，也不是股市从6124点跌入1600点，而是这一次房地产泡沫的破灭。但是，直到我在写这一部分时，整个市场都沉浸在房价只涨不跌的预期中，没有人给普通买房人发州预替。因为所有提出预警的人都会受到设骂和攻击。

对于我，是不惧漫骂和攻击的。但是，很多人已经不愿听了，说了反而起副作用。这就注定很多投资悲剧的发生。

别看开发商和政府在强撑房价，那是没有用的。房价只要一降，现在是怎么涨上来的，就必然会怎么降下去。现在买房，等于是在给腐败买单。我在《中同通胀，世界通缩》中论述了住宅制度的基本状态和四种买房形态，中国房地产市场如此复杂，出事是必然的。所以，关于房地产泡沫的破灭形式我就不多讲了。在这里，我只是就常识问题，作一些解答。

一、房价不可能下降？

我的回答：有谁发明过永动机吗？有谁看见过长到天上的树吗？房价只是万千商品当中的一种商品。在社会经济生活中，所有的商品价格都会有涨有跌。房价，自然也会有涨有跌。

一直涨的商品有吗？有。比方说，名人字画，稀世珍宝。

房子属于什么？一种遍地都是的普通商品，能够稀世到哪里去？房价这么高，完全是政府一手炮制，在房价中绝大多数是政府卖地的成本和税收成本。中国政府的调控，实际上是政府在纠错。我认为政府的纠错只是在拖延泡沫破灭的时间，而不能组织泡沫的破灭。但是，拖延逆转不了趋势，改变不了规律。拖得越久，危害就越大。

二、再救市可能吗？

如果进行分析，我们就会发现，再救市，无济于事。首先是目前中国的金融风险已经不可控。地方债务迅速剧增，投资项目绝大多数属于过剩产能和低效能项目。这个风险不知何时会引爆，而一旦引爆，局面同样不可收拾。在这个地雷没有爆炸的时候，决策层顾不上房地产。

其次是通胀不可控。货币发得太多，回收流动性太慢，导致通胀控制不力。为了控制通胀，央行被迫收紧货币，房地产雪上加霜，救房地产成为不可能。

第三是房地产体量太大，让救市变为不可能。中国的一个智库级机构有一个评估，截止2010年，中国房地产总值180万亿，按正常流转每年20%来算，总市值高达36万亿。而这36万亿的成交量，直接拉动180亿的房价上涨。这个数据告诉我们，房价只要上涨1%，央行就要加印钞票至少1.8万亿，上涨5%就要加印9万亿钞票。

我们扪心自问：央行为什么要加印1.8万亿至9万亿钞票？先不说这些不动产再也不可能创造GDP，就是可以收点租金又有多少？那么，央行每年送这么多钱给这些房地产的持有人有什么意义？做善事吗？不可能。

三、什么时候房价下跌？

我的回答：不用很久。但是，中国的房价就是一种货币现象，只要现在货币政策持续下去，开发商撑不过2012年。从2008年的情况看，第五次加息后的第四个月，房价普跌。预期打破后半年，房价开始大跌。

具体时间分析，请看我的《中国通胀，世界通缩》。

举个例子，美联物业，一家出自中国香港而享誉中外的地产中介公司，毅然关闭上海所有门店，收拾行囊，重整山河。比起2008年深圳中天置业董事长携款而逃的做法，两者不能同日而语，但是，他们所遇到的问题本质上是一样的，广大的中介公司正面临洗牌。

深圳谢先生在深圳南山买房时发现一个奇妙的现象，他准备买的二手房户型、面积、楼层和很多新楼盘的档次规格差不多，居然比旁边新开的楼盘价格高出5000元。他百思不得其解，打电话问我。我告诉他，这种情况在2008年出现过，是房价出现下跌的信号之一。因为二手房可以找人评估，价格做得越高，在银行贷款就越多，炒家牟利也就越大。不幸的是，在市场面前露馅了。在深圳实行新的评估和税制后，执行第一天，二手房成交量狂跌9成。

北京通州，2010年10月至2011年7月12日，合计供应住宅项目19个，提供住宅8525套。同期签约数为1887套，签约率仅22%。其中有8个项目的签约率在10%以下，签约率超过30%的项目只有7个。而同期北京全市平均签约率超过50%，通州区签约率位列全市各区之末。与2008年北京四五环之间、深圳后海、宝安中心区、龙岗中心城的情况如出一辙。

就开发商来说，2008年资金链出问题的都是大公司，有华南五虎之称的碧桂园、恒大、珠江、合生创展和富力，负债率大多高达190%，被4万亿救起来后，五虎，成了五熊，只有恒大还在盲目扩张。而这一次，资金链出问题将会从中小开发商开始，运气不一定比2008年好。

从2008年的情况来看，2011年后要出现四大问题：

一是断供。这是免不了的，因为很多人并没有购买力，只是因为房价疯狂上涨，才吸引他们飞峨扑火，一股脑地扑进楼市；

二是退房，这是2008年出现最多的问题，现在市场已经经过了2008年的是是非非，已经完全不能接受退房，也没有人支持退房；

三是开发商破产，这是必然的，盲目扩张、胡乱借贷，房地产信托产品年化收益率高于12%就是一个警戒线，而房地产信托产品年化收益率现在已经高达20%，没有发展商可以支持这么高的收益，中小开发商必然有一些会破产；

四是外资进入房地产比2010年猛增78%，比日本泡沫破灭前还要高出18%，只要外资抽逃，这些利用外资的开发商资金链必然断裂。

所以，与其让老百姓忍受高通胀，不如让房价合理回归，似乎没有第二条路可走。只是我本人认为市场本身在走向良性运行的路上，要澄清几种谬误：

一是地方政府会支撑房价。我的回答是：房价是货币问题，地方政府没有货币权，这是常识。发展商如果昕信地方官员的承诺，会很后悔。

二是很多人都买了房。我的回答是：股市6124点时，有更多的人买了股票。再说，如果买房自住，其使用价值并没有改变。

三是房价如果跌了，中国经济会怎样？我的回答是：吓唬不了人。房价如果跌了，经济该怎样还怎样。香港一年跌去50%，香港还是香港；日本一年跌去80%，日本还是日本。中国如果连房价下跌都经受不住，那还怎么自立于世界民族之林？

四是房价不会跌。我的回答是：看怎么理解？如果通胀加剧，房价名义上没跌，实际上不动产的缩水是最严重的；如果通胀在明后年被遏制，首先下跌的就是房价。

但是，这一场房价下跌，不仅是城市中产阶层和白领阶层受影响，把农民工也圈进来了，他们亲眼看见城市房价上涨引起的暴富，于是，把自己的血汗钱全部用于交住宅的首付。房价一下降，他们首先看见的是，自己几年十几年白干了。

下跌，泡沫破灭，不可阻挡。也许依然有人在鼓动，说持有房产的人未来还有机会。未来，真的还有机会吗？背负沉重的房贷，到哪里去找机会？