第一节 谁在房价高处逃顶

大炒家基本出逃

在高位逃顶的人，在中国的股市和楼市中，往往是位高权重之人。他们往往以神不知鬼不觉的方式高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。

这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视，我当时心中的一个问号是：这些储蓄存款去了哪里？

股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任它们，因此，即使有资金流入，据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但放货额度总量不会超过500亿。流入楼市和金市的资金，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？

一个简单的道理是，卖了房子，还了贷款，钱都流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。

再看看全国二手楼和新房的销售额，同时放大到一个天文数字，环比和同比都超过40%，达到全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，北京市主要领导表态，坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人还在拼命博傻，而大投资人一个月内就拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。

这个顶逃得利索。

第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分流向了理财产品和信托产品；再就是一部分贷款买房者因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是由于楼市炒家的大逃亡。

这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。

大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。

中国人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从2011年9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑汇票，对流动性造成灭顶之灾。房价大跌的趋势就此生成。

不研究M2的投资人，几乎完全不能发现大的楼市炒家的出逃，还在做着住宅保值的黄粱美梦。所以，对许多自住型的买家来讲，有足够的时间选择买点。那么，什么样的市场状态才是买入时机？

再来看看市场。

许多关注何时可以买房的朋友，不要听信开发商的忽悠。房价的拐点是有规律可循的，房价的买点也是市场自动生成的，选择得当，能减少很多损失。下面是我根据6大数据初步判断出房价买点的趋势和时间节点，供大家参考。但不要把它当做买房依据。这个判断建立在2011年9月以前的货币政策和调控政策的基础上，请大家根据新推出的货币政策和调控政策，作出适时的判断，就要更加准确一点。

房价为什么会大跌？答案很简单，贷款买房子，房子升值了，抵押房子，利用升值部分再贷款买房子，房子继续升值，继续抵押。钱从银行借出来，货币被创造出来。现在，过程反过来了，变成为了还贷款，卖掉房子。钱还给银行，创造的货币消失。所以，只要银行储蓄存款大幅减少，那就一定是与楼市炒家出逃有关。这个货币回收的过程一旦开始，后果就是资金链断裂，通缩蔓延，房价大跌。金融证券从业人员都明白这个道理。

那么，银行储蓄什么时候达到最高值？最高值在哪一月份？

我们发现，银行储蓄存款大幅缩水，是在2010年11月，银行存款储蓄缩水7000亿元，市场一片哗然，谁也不知道钱去了哪里。炒家出逃为什么发生在11月份？道理很简单，这一轮的加息通道是在2010年10月份开启的，央行破天荒从一次加息0.27%突然改为一次加息0.25%。也就是真正楼市炒家逃顶的时候，剩下的炒家去玩吧。这一次炒家出逃后，房价还在往上涨，大炒家的边顶神不知鬼不觉，相当成功。