政府与房地产商的博弈

首先，我们以2009年为标准，来看看房价涨了多少。上海的标志性楼盘汤臣一品，2009年初均价是10万元一平米，到最高峰是2010年10月，两年时间达到20万元一平米，翻了一倍。就比如当时买了100万元的房子，两年时间到最高峰值变成价格200万元。房子从100万涨到200万等于涨了一倍，而从200万跌到100万，等于只跌50%。在上一轮下跌时，下跌30%的楼盘到处都是，那时还没有跌到位，政府就开始救市。不过在这一轮的房价下跌中，跌去50%的楼盘将会比比皆是，而政府将不可能再印钞票来救市，因为现在要救市，需要10万亿加20万亿，才有可能将房价托住。即使托住了房价，恶性通胀也会毫不留情地爆发下去，后果不言自明，整个系统性金融风险将不可控制。再说，土地基本快买完了，等待持有多套住宅者的就是房产税。

政府不会救市，不表示放任不管。目前，政府采取的措施就是限购。

限购这玩意，不是用于降房价的，市场在这方面的认识上有一个重大的误区，以为政府是为了实现软着陆，而让房价缓慢下降。政府对此也将错就错，也从不暴露限购的真实意图。在一线城市实行限购开始，我本人也被蒙骗，以为是通过限购减少需求，促使开发商降价促销。但是，现实问题是，即使开发商降价了也没那么多人来买，这是一个众所周知的道理，是常识。全社会购买力极其赢弱，根本没有多少人能够买得起房子。所以，限购根本就无法降房价。

2010年12月，我在凤凰卫视中文台的《震海听风录》做节目时，就提出了我的观点，2011年房价上涨，2012年房价泡沫破灭，就是告诉大家，限购不是为了降房价，泡沫一定会破。

那么，为什么要限购呢？通过一系列的研究，我恍然大悟。所谓限购，是为了防止房价大跌而采取的行政措施。也就是把高温下的楼市，暂时冷冻一下。而且，这种方法可以随意用到其他城市，现在二、三线城市房价在猛涨，眼看泡沫会破，政府立马限购，立即冻结楼市;将来四线城市房价要大跌，政府有又去四线城市限购。这样，很多炒房客和中小开发商要被搞死。这就是限购产生的最后作用。

可以说，管理层丝毫没有降价的意愿和动力。令人没有想到的是，限购的副作用被管理层忽视了，这种冷冻一旦形成市场共识，根本就没有人会买房子。而且，政府现在没有办法宣布解冻。在市场预期不明的情况下，房价一旦开跌，根本挡不住。相反，限购一旦解除，有的城市会出现反弹，因为游资还在，流动性还在，炒不动全国，把几个城市炒得高高得动力还没有消除。

就政府而言，现在是错降了房价。因为很多开发商见预期不明，就会降价跑路，现在已经无法阻止，低价抛盘在所难免。

那么，很快全同很多城市将会发生房价见顶的信号。

结果就是，第一步，一、二手住宅价格倒挂，持有住宅的炒家，不忙于降价，而开发商为了现金不得不降价回笼资金；第二步，炒作过度的区域将开始出现问题，整个区域出现大量楼盘停工，开发商逃匿，资金链断裂的现象；第三步，一线城市发生断供现象，很多家庭因为前期负债高位买房而将要付出代价。

管理层的思路现在已经很清晰。首先，是把以公植房为主体的保障房建好，并投入运作。这个时候一线城市租金不是在上涨吗，没关系，新的一届管理层上任，首先是把1000万套保障房投放市场，谁还去租你的商品房？租金立马下跌其次，为了解决夹心层改善性群体，也是中产阶层的主流群体，政府将会开征房产税，再迈出一部分住宅。到95后婚龄到来之时，中国将彻底特别高房价。