2012年中国房地产迎来四大拐点

首先我们来看人民币， 这是最为关键的问题。

在人民币升值到顶的时候，也是本轮通胀的末梢，同时，在外贸上出现连续三个月的逆差。那么按常规，人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机，也是购买美元的最好时机。这个底部的确认，有三大特征：一是连续三个月的贸易逆差，不管差额多大，这一项指标就当正式确立；二是中美经济和战略和合作关系一直在维持，这个时期内没有大的风波；三是中国的中小出口企业出现大量倒闭的现象。

从时间节点上判断：人民币目前已经升值3.6%，离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间，看来升破6元，要到2012年的6月至7月之间。

其次是央行停止加息，这一条表明通胀停止，滞涨开始。

央行加息与否，是有很多数据在支撑的，我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据，因为统计局的变来变去，已经很不可信，不妨让我们将其作为一个参照一一其实也没有别的数据可以参照。也就是说，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下来了。

中国经济有诸多病症，已经不好康复。通胀一结束，来临的很可能将是滞胀。滞胀一开始，全社会购买力会急剧下降，很多人会连工作都不保，有什么心思去买房子？在滞胀中，人们都很迷茫，首先想到的是未来的路怎么走的问题，而不是如何改善居住条件。这个拐点，是一个很令人痛苦的拐点，因为简单地刺激经济已经不起任何作用，只能踏踏实实搞好生产和消费，但是，市场秩序已经被破坏，重新建立要很长一段时间。

第三是刘易斯拐点已经出现，这是中国城市化的一个大拐点。

刘易斯拐点的出现，说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说，刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力将逐渐减少，最终枯竭。体现在很多企业，就是一涨薪水，老板就要破产；而不涨薪水，就招不到工人。

民工荒现象，就是这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现，而且，已经暴露出恶果，直接导致企业破产。农民被诱惑到城市打工，但什么保障都没有。农民工根本就没有因此而积累财富，更谈不上在城市消费，吃喝玩乐，通胀一来谁都消费不起；农民工的衣食住行，无一能得到保障，更谈不上能够在城市买房和长久居住。这样的打工生活，不可持续。这是一种典型的伪城市化。

第四是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口将锐减40%。

摧毁高房价的，最后是人口结构。城市里到处是住宅，但是，有的一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起一套的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破1亿套，可以供3亿人居住。空吧!

现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到令天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？

关于人口，我在《中国通胀，世界通缩》一书中，有过完整的表述，这里不再多讲。

除刘易斯拐点外，以上三大拐点都将在2012年发生。