大房产开发商降价逃命

谁在第一个降价销售？是恒大。不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的中国首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。

2011年元月，恒大在全国范围内降价，7.5折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1-20名折扣7.5折；前21-50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行8.5折销售。

这是跑得早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份恒大发现销售进度不妙，便搞了一个暖头——内部员工可享受6折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工拿到指标后，立马纷纷转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的人提出抗议。

然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字： 逃顶。

再来看看万科。2011年8月份，中报出来了，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高，房价明显下降。为了吸取2008年的教训，万科早在春节后就在全国开展了明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，和它一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了，只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大，什么力量也不能阻挡万科的逃顶。万科下半年推售面积将超过上半年3倍以上。尽管作为国内住宅开发龙头的万科一直回避降价问题，但从万科公告的数据显示来看，8月份万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额达104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和减少12.6%。出现了2011年以来的首次同比下降，这个数据告诉我们，万科的销售额已经整体下降了大约17.6%。整体销售均价下降已经成为不争的事实。

我不断研究万科，不仅仅只是因为万科是住宅开发领域的龙头，更是因为它的价格最能反映出市场价格的真实走向。

万科金域绽香以9400元/平起，附送价值1000多元/平米的精装修，同时还可享六重优惠的活动推出。万科公园里将以16000元/平起的震撼价入市，二楼盘开盘价均低于周边同规模楼盘的现售价近3000元/平。不少业内人士表示，万科超万套的推货量和新盘低价入市，将对深圳下半年房地产市场影响巨大。尽管如此，我仍然认为，在这一轮的降价中，至少还有30%的降幅，只有如此，才能反映市场的真实购买力。

回想2008年初，万科董事长王石就曾发出预警，抛出“拐点论”，当时招来业内的一致讨伐。当万科在2008年春节后将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价最终引发了深圳楼市的降价风暴，并且让这股风暴席卷了全国。现在，万科一直慎言降价，只做不说。

温州、北京通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。

现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三、四线城市房价还在涨，不影响整个房地产市场的降价趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，而是一种逃顶的做法，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。