第21章 疯狂写字楼聚会
一次偶然的机会，乔丹?卡普兰（Jordan Kaplan)与黑石集团地产运营的年轻联席主管乔纳森?格雷提到：“你应该买下办公物业投资信托公司。”他还说，如果黑石集团收购了美国最大的办公物业公司，他的公司将十分乐意从黑石集团手中买下办公物业投资信托公司在西洛杉矶的写字楼。
这虽然是个不经意的提法,但是对格雷来说却很诱人。2006年10月23日，卡普兰与顶级商业地产银行家罗伊?马奇（Roy March)走访了黑石集团，卡普兰是地产投资信托公司道格拉斯-艾美特公司（Douglas Emmett, Inc.)的 CEO,主要投资洛杉矶地区的地产。卡普兰和马奇有所不知的是，早在一年多以前格雷就想买下办公物业投资信托公司了。
格雷没有完全遵从卡普兰的建议，但是这引起了他的兴趣。卡普兰说他将高价买下洛杉矶的写字楼，他会以髙达4%的资本化率购买它们。资本化率是房产术语，意思是房产价格在这栋建筑物上会产生4%的现金回报。资本化率是现金流乘数的倒数，因此较低的资本化率意味普较高的估值。4%的资本化率相当于25倍的现金流，是公司现行市值的倍，这足以让格雷的想法落实了。
当马奇和卡普兰准备离开时，格雷拍了拍马奇的肩膀示意他留下来。回到他的办公室，有些激动的格雷不断地问马奇，如果黑石集团自己出售办公物业投资信托公司的其他地产，能有多少赚头。
办公物业投资信托公司是山姆.泽尔（Sam Zell) —手创立的，泽尔称得上是美国历史上最具传奇色彩的投资家之一。早在20世纪70年代，他在取消抵押品赎回权的前夕趁机进人房地产业，并因此而一举成名。 他总共购买了大约30亿美元别人不愿意要的资产，自己付了部分首期付款，然后等待市场复苏。他积聚了大量财富，并且赢得了几乎是当时最勇敢和最精明的地产投资家的美誉。泽尔与众不同的个性也为他卓越的成就做出了保证。在这样遍地都是传奇色彩的大人物的行业，泽尔很另类，他没有西装革 履地坐在办公室里，而是骑着摩托去世界陌生的角落旅行，他的一些粗俗的言论毫无疑问总是震惊他的员工以及众人。
泽尔也曾经认为办公物业投资信托公司的价格会上升。在过去的20年，办公物业投资信托公司以芝加哥地区为基础，在17个城市购买了622栋主要建筑物。其中包括芝加哥商品交易所总部大楼、俯瞰布莱恩特公园（Bryant Park)的纽约威瑞森大M ( Verizon Building),以及旧金山轮渡大厘对面的第—综合广场（ One Market Plaza complex )。但是办公物业投资信托公司的股价一直在低位徘徊，甚至随着2005年左右房地产价值的走低而下降。公司拥有太多非黄金地段的地产，在硅谷地区不合时宜地投资72亿美元这一做法也削减了办公物业投资信托公司的声誉。2006年房地产行业的股票开始上涨，但是办公物业投资信托公司并没有在牛市中挽回太多过去的损失。
格雷曾两次试图组织投资者竞价购买办公物业投资信托公司。他第一次联系的是加州政府雇员退休金计划基金，或称CalPERS,后来一次是波士顿地产公司（Boston Properties, Inc.)的董事长、《美国新闻与世界报道》（ News & World Report)和《纽约毎日新闻》（ York Daily News)的出版商莫特?朱克曼（Mort Zuckerman )。
最近，就在卡普兰和马奇拜访格雷的一个半月前，格雷已经与办公物业投资信托公司的CEO理査德?金凯德（RichardKincaid)以及其首席运营官杰弗里?约翰逊（Jeffrey johnson)共进午餐，并直截了当地询问，怎样的条件他们才肯卖出他们的公司。他们告诉格雷只有”神父般的报价“——个办公物业投资信托公司无法拒绝的报价，他们才接受。格雷认为他们其实并不想卖出公司，于是他放弃了这个计划，转而将注意力转向了对希尔顿酒店的竞价。
就在乔丹?卡普兰提出让黑石集团购买办公物业投资信托公司的时候，收购希尔顿酒店的计划告吹，格雷也开始思考再次竞购办公物业投资信托公司。一个诱人的想法开始在他脑中形成。如果有人，例如卡普兰，现在以4%的资本化率购买写字楼，那么格雷就可以“神父般”的价格买下办公物业投资信托公司，然后变卖掉办公物业投资信托公司1/3左右的资产，黑石集团就可以廉价地拥有剩下的资产了。实际上，黑石集团将“整体收购”而后“分拆出售”。
最近，格雷的团队在收购另外两家公开上市的地产公司——卡美利加房地产公司（Carr America Realty)和崔泽克地产公司（Trizec)时就是这么做的。事实证明，这两家公司的整体价值不及其部分价值之和。如果黑石集团购买了办公物业投资信托公司，格雷就想无论如何要卖掉办公物业投资信托公司拥有的大部分写字楼，因为他只对4个核心市场的地产梦寐以求——纽约、波士顿、西洛杉现以及旧金山海湾地区。因为在这些地方，地理位置和区划的限制有效预防了困扰 其他许多城市很久的过度建设问题。
尽管卡普兰在那个时候对此一无所知，但是他即兴的一番话已经引发了黑石集团之前从来都没有尝试过的最庞大、最大胆也是最复杂的交易。这是一个大胆的赌注，它让36岁态度温和的格雷与他30多岁的合伙人一起，与房地产界两个最狡猾的老手对抗，并使黑石集团第一次卷人公开的竞购战争。就像收购飞思卡尔和清晰频道通信公司一样，最终的价格都远远髙于赢得并购的一方最初预期的价格。但是与此类投资不同的是，黑石集团对办公物业投资信托公司的并购会充分利用其估值过度膨胀的优势，卖掉该公司的大部分资产，这样黑石集团就可以以很低的成本得到办公物业投资信托公司的一小部分资产。
众所周知，黑石集团是房地产私募股权投资这一投资方式的先锋：融资购买地产之后改善地产质量或者利用上升的市场周期，几年之后 再卖掉它们。20世纪90年代初，经济开始衰退并进入储贷危机，施瓦茨曼聘请约翰?施赖伯来经营房地产业务的时候，黑石集团已经购买了不良资产。但是随着时间的推移，它所使用的方法更像一个并购集团所使用的。
1998年，房地产基金并购了英国的萨沃伊酒店连锁集团（Savoy Group), 其中包括同名酒店和3个伦敦最豪华的酒店，伯克利酒店（Berkeley‘s)、克拉里奇酒店和康诺特酒店（Connaught)。它们3个加起来占了伦敦超豪华房间的一半，但是这些家族式企业并没有把它们的潜力发挥到最大。黑石集团利用酒店不赚钱的办公间、储物间和其他空间，新建了200多个房间，升级了装潢，聘请了新厨，为其销售建立口碑，然后在2003年出售了该公司。
2006年，黑石集团利用其多样化的房地产基金，用私募股权的方法出售房地产已经产生了平均36%的回报率，这可以和并购基金相提并论了，不同的是房地产业务的收益更加稳定，200多个交易中只有12个左右亏损，并且 亏损额度都比较小。
这种“购买-销售”的投资策略是与大部分传统地产公司的做法大不相同的，传统公司会长期持有建筑物，通过经营取得最大化收入，而不是把地产卖掉获利。高盛、雷曼兄弟和美林也有和黑石集团的房地产基金策略相似的基金，但是房地产私募股权仍然是投资界的小壁龛，市场很小，黑石集团在并购其他企业的时候很少面对激烈的竞购战。
格雷，身材偏瘦，有着大男孩的脸庞，黑色的短头发，无论外貌还是行 为更像是童子军的一员而不是宇宙的主宰者。他从自己的公寓穿过20个街区经过公园大道步行到达黑石集团总部工作。他的装束——一块从沃尔玛买来的便宜电子手表、显得非常稳重的领带和西服、结实的翼梢鞋，几乎每天都是如此。1992年他从宾夕法尼亚大学毕业后直接进入黑石集团成为一名分析师。他和他伦敦部门的竞争对手，2005年担任房地产业务联席主管的乍得皮克，在进入公司的早期都拜施赖伯为导师。
在黑石集团内部，他们认为由于地理根基不同，房地产业务团队拥有特殊的地域文化。格雷，一个芝加哥人，皮克，一个土生土长的托莱多（Toledo)人，他们从来没有错过任何机会去指出：从作为黑石集团心腹谋士的施赖伯开始，他们的团队一直都是由中西部人主导 的，到现在施赖伯仍留在他的家乡芝加哥。
在接手房地产部门的3年内，格雷和皮克带领团队开拓出了一条新的道路。凭借公司的并购技术，他们已经从收购个别写字楼转向收购整个房地产公司。 从2004年3月起的两年间，黑石集团已经在美国购买了 11家公开上市的房地产投资信托公司，或称REITs (REITs具有税收优势，因此很多拥有大量地产或者只投资于地产业的企业都以REITs的方式注册)。包括一连串连锁酒店： 美国公寓式酒店（Extended Stay America )、第一医疗（Prime Hospitality )、温德姆国际酒店、拉昆塔（LaQuinta)和玛丽之星酒店（MeriStar)。
在英国，房地产公司联合并购集团投资了3家企业，这3家企业都有大 量地产资源，但都或多或少地没有被完全开发或者资本结构并非最佳：斯普瑞特集团（Spirit Group ),在城市黄金地段拥有众多未充分利用楼盘的酒吧连锁公司；中心公园（Center Parcs),髙档周末野营度假连锁公司；以及美国健康物业公司（NHP)和南十字星疗养院（Southern Cross )，黑石集团并购的两家疗养院。
购买整个公开上市公司不仅使黑石集团能够发掘它们背后的资源，还使得黑石集团能够一次性投资更多资金。格雷解释说：“那时，我们的业务正处于转型阶段，那就像在你打开锁的那一刻，所有的玻璃杯都回到了它们应该在的位置。我们从购买个别楼盘开始，一直做到更有可扩展性的业务。”
2006年，黑石集团在美国的房地产团队开始把写字楼作为投资方向，他们以56亿美元收购了美利加房地产公司，并以18亿美元的价格拥有了崔泽克地产公司大部分资产。这些交易让格雷以及一起工作的另外两个合伙人——32岁的弗兰克?科恩（Frank Cohen)和33岁的肯尼思?卡普兰（Kenneth Caplan)相信，大多数公有的写字楼公司尽力让他们的写字楼满租，而不是想尽可能地争取最高的租金，因为满租可以保持稳定的租金收入，而髙租金则可能出现短期的空缺。他们也从美利加房地产公司和崔泽克地产公司了解 到，很多公开交易的地产公司总体的市场价值小于部分价值之和。2006年黑石集团收购崔泽克地产公司之前，就为崔泽克地产公司的13座楼盘安排好了 购买者，这些楼盘一共卖了 21亿美元，超过了当初整个公司的购买价格，黑石集团迅速从中获得了3亿美元的收益。
格雷想，这次黑石集团也许可以使用相同的方法收购办公物业投资TM信托公司，而办公物业投资信托公司的规模是美利加房地产公司的6~7倍。卡普兰和马奇拜访格雷之后几天，格雷打电话给办公物业投资信托公司的顾问——美林证券的银行家道格拉斯?西斯勒（Douglas Sesler),他 问：“到底怎样的条件才能算做是神父般的报价？”
尽管在9月的一次午餐中，格雷试探办公物业投资信托公司的CEO理査德?金凯德关于并购的问题时，金凯德一直含糊其辞，但实际上当时金凯德和泽尔都认为写字楼市场正是过热的状况，并且开始考虑，如果把公司卖掉，现在也许是为股东争取最髙价格的最佳时机。
和泽尔、金凯德商量了之后，西斯勒回复了格雷。办公物业投资信托公司不打算给格雷一个确切的定价。西斯勒解释说：“泽尔是个交易商，他不会告诉你具体数字。”相反，西斯勒告诉格雷，要想引起办公物业投资信托公司董事会的注意，报价不能低于每股45美元。
黑石集团现在就为一个目标而努力，格雷、卡普兰和科恩开始从办公物 业投资信托公司发布的公开文件中研究其资产状况的细节，把得到的数据与从收购美利加房地产公司和崔泽克地产公司那里得到的信息进行对比，从而判断它们是否真的值高于45美元的价格。
格雷对这次并购项目比较紧张。因为这不仅是他迄今为止所负责的最大项目，而且也是历史上规模最大的杠杆收购，他要亲眼看着自己开出35亿美元甚至更高的支票，这是黑石集团起今为止承担风险最大的一次单笔交易。公司的并购团队已经开始担心这一收购价格会失去控制，并且开始有些反悔 了，格雷也同样担心房地产这个行业。如果要这个项目继续进行下去，那么项目的所有过程——竞价本身、安排资产出售，以及并购完成后怎样迅速减 轻办公物业投资信托公司的负债，都需要顺利地完成。如果黑石集团用高价 买下资产后，却发现被这些无法转手的髙估资产束缚了，那将是个灭顶之灾。
为了以防万一，格雷打电话给房地产投资公司毕银资本的老板阿伦?利文撒尔（Alan Leventhal),阿伦?利文撒尔是其多年的导师和参谋。利文撒尔曾对格雷讲过自己特别的理论，格雷想再次听听他的意见。利文撒尔的观点是，在市场最好的时候，很难建立新的写字楼，
如果你购买楼盘的价格低于重置成本，长期来看你就能获利，因为当供给增长不大时，价格自然会趋于上升。格雷没有告诉利文撒尔他自己的想法，他只是要求利文撒尔把他的理论再走一遍过场。于是利文撤尔很乐意地发表了演讲：为何在房价飙升的时候，海岸地区建筑成本即使暴增也仍然是投资的好时机。
格雷说：”他给了我很多鼓励，这像是一次复兴布道会。在人生中，当你正拿你的职止生涯来冒险时，有时候你需要极大的自信心。”
11月2日，格雷的团队准备做出初步定价。格雷把办公物业投资信托公司的银行家西斯勒叫来并吿诉他，黑石集团打算提供每股47.5美元的价格，也就是总值约356亿美元，其中包括了办公物业投资信托公司负债的价值。5天之后，黑石集团与办公物业投资信托公司签署了保密协议，允许黑石集团査看办公物业投资信托公司的内部账簿。这个账簿详细记录了出租状况，包括租赁何时到期、租户是谁以及其他不曾公开的信息。有了这些信息，格雷就可以估计当房屋租赁期满并以更高的价格再出租后，黑石集团还有多少赢利的空间。
黑石集团的团队出动了几十个内部分析师和外部律师对数据进行突击梳理，结果证实了科恩和卡普兰从办公物业投资信托公司给股东的公开报告中得出的猜测是对的。这次交易是可行的。6天之后，11月13日，黑石集团正式提出每股47.5美元的报价。办公物业投资信托公司则坚持每股再提高1美元，也就是将总价值提高到360亿美元。很快黑石集团同意了这一要求。
泽尔也在技巧上极力讨价还价：如果办公物业投资信托公司接受了比这更高的价格，则办公物业投资信托公司需要向黑石集团支付分手费。泽尔坚持认为这项交易应该订立一个较低的分手费，这样就不会阻碍其他竞价者报价。（公司如果争取到了比原始价格更髙的价格，就必须自行承担分手费，因为公司价值因为其付出的费用而降低。）办公物业投资信托公司的董事会成员并没有货比三家，因为他们担心消息泄露让对方知道了，但是他们有责任为公司股东争取最好的价格。如果他们在没有邀请其他竞价者之前就打算与黑石集团签署这项交易协议，那么终止收购协议的成本必须很低才行。
分手费是为了奖励第一竞标人为完成竞标所做的努力，类似于一 种对失败者的象征性补偿。通常占标的公司股票总价值的2%~3%。格雷勉强同意将分手费定为2亿美元，也就是办公物业投资信托公司市值的1%。这个数字自然不足以阻挡一个一心想竞购的竞标者。该收购协议在周日，即11月19日结束。
事实证明，黑石集团为办公物业投资信托公司的交易融资并不是件难事。 黑石集团只用了 5天时间就从贝尔斯登、美国银行以及高盛那里融到了髙达 295亿美元的资金。就像当时为收购飞思卡尔进行融资一样，贷款的条目很简单。除了贷款给黑石集团融资外，这些银行还答应投资几十亿美元购买办公物业投资信托公司的部分股权，黑石集团答应将在卖掉办公物业投资信托公司资产之后以稍髙的溢价赎回。银行会从这一短期股枚投资中获得收益，但是如果黑石集团销售失败或者办公物业投资信托公司因陷入太多债务之中而倒闭，银行也会承担一定的风险。同时根据飞思卡尔的经验，黑石集团确信2012年之前办公物业投资信托公司的新债务都不会到期，因此即使市场低迷， 办公物业投资信托公司也有—个缓冲阶段。
从规模上，这次交易轻而易举的超过了1989年KKR对雷诺兹-纳贝斯克烟草公司支付的313亿美元，以及KKR不久前刚达成的收购医院运营商HCA公司的330亿美元。这个既谦逊又在公众场合很腼腆的格雷，不仅登上了房地产界的顶峰，而且正在打破除亨利?克拉维斯之外没有人能创造的私募股权纪录。
但是，办公物业投资信托公司这一交易尚未尘埃落定呢。
在交易协议签署之前，黑石集团仅为办公物业投资信托公司的股价支付了很小的8.5%的溢价，但是泽尔和金凯德都很高兴，因为他们相信房地产价值正在到达顶峰。对于作为交易商的泽尔来说，只要能够为股东包括他自己锁定到了目标价格，他就满足了。金凯德说：“坦白地说，我们觉得价值高估了。”
此外，还有一些事情泽尔和金凯德并没有告诉黑石集团：泽尔的老朋友史蒂夫?罗思（Steven Roth)所建立的沃那多房地产公司是办公物业投资信托公司的主要竞争对手。而且当年夏天他已经与泽尔联系，商量购买办公物业投资信托公司的事宜。这也是为什么泽尔坚持一个较低的分手费的原因，他希望黑石集团的协议仅仅是作为一场竞购战的序幕。
沃那多和办公物业投资信托公司的交易是泽尔和罗思之间私人的也是业务上的提议，他俩的关系非常密切，或者说有点古怪。他们和他们的夫人们经常定期在一起吃饭，而且两个人总公开相互讽刺。在一次房地产会议上， 他俩同时出席，罗思称泽尔为“光头鸡笨蛋”（baldheaded chicken flicker)。罗思自己那光头顶已经堪比“干净先生”，他拿自己开玩笑也并不少于拿泽尔开玩笑。泽尔说：“我很喜欢罗思，他也非常喜欢我。”
像泽尔一样，罗思也是从市场底部开始筹集资金在新泽西发展商业街，并且他很早就从事低于市场价值、没有抵押贷款权的房产行业。1980年，他通过代理权争夺战获得了对沃那多的控制权，那个时候沃那多只是一个关了店铺并把房子租出去的空调制造商和销售商。1992年，他和状况不佳的纽约亚历山大百货公司（Alexander’s department store)的其他债权人一起迫使沃那多倒闭。沃那多持有亚历山大的主要财产，紧挨着在纽约上东城的布鲁明戴尔百货公司，它后来被罗思发展成为彭博资讯（Bloomberg LP)的总部， 该公司是为纽约市长迈克尔?布隆伯格（Michael Bloomberg)所有的新闻和财经资讯公司。
正如办公物业投资信托公司所希望的，11月24日沃那多的总裁迈克尔?法西泰利（Michael Fescitelli)联系了办公物业投资信托公司的银行家, 来自美林证券的道格拉斯?西斯勒，并对他说沃那多正在考虑报价收购办公物业投资信托公司。但是，奇怪的是，好几周内办公物业投资信托公司都没有再听到沃那多的消息。泽尔开始警偈起来。他曾在报纸上看到过司法部调查并购大战中并购公司之间可能存在串谋的报道，而后开始担心不知黑石集团是否会把它的竞争者挤走。泽尔刚好经过纽约那天，格雷约泽尔喝咖啡，并想进一步了解此事的时候，他发现自己无法忍受泽尔抨击性的说法，他甚至不明白泽尔当时是怎么了。
泽尔告诉格雷，为他的职业生涯着想，他最好不要扼杀竞争对手的报价。他告诉格雷“你别在这儿瞎搅和”，而且运用了 “丰富多彩 的词语”。他坦白承认，他的目的“清晰且明确”，就是为了吓唬格雷 (政府的调查毫无结果）。
泽尔的咆哮让一向以正直著称的格雷恼怒了，但这咆哮还是丝毫没有引起沃那多对办公物业投资信托公司的报价。最后，12月中旬，泽尔打电话给罗思愤愤地问道：“你到底跑哪儿去了？”罗思透露，他在处理一个与竞购合伙人并不成功的谈判。几周过去了，沃那多依然没有传来任何消息，直到2007年1月8日，黑石集团-办公物业投资信托公司收购协议宣布7周后，法西泰利打电话告知西斯勒，沃那多不会为办公物业投资信托公司竞标了。 相反，沃那多却想和黑石集团谈关于购买办公物业投资信托公司部分财产的事宜。这看起来好像黑石集团就是办公物业投资信托公司了一样。
一周之后，1月15日，沃那多又来了个180度大转弯。法西泰利又打来电话说沃那多正在考虑再次竞购。到17日的早晨，市场上传言四起，说沃那多不久就会公开价格。泽尔发了一封邮件给他的朋友：“亲爱的史蒂夫：玫瑰是红的，紫罗兰是蓝的，我听到了一个谣言，它是真的吗？爱你并问候你的山姆。”
沃那多这边感到既有趣又困惑。沃那多没有一个高管、银行家或律师能够写出如此有韵律的诗句。最后，罗思试图在邮件里用蹩脚的诗回复：“山姆你好吗？谣言是真的，我是真的爱你。价格52美元。”
泽尔是有拍卖权的。金凯德说：“很明显我们非常兴奋。”
当泽尔、金凯德和办公物业投资信托公司团队看到具体提案时，他们很快由兴奋变为平和了。还有另外两位投资者也参与了该提案：喜达屋资本集团（Starwood Capital)和沃顿街资本管理公司（Walton Street Capital )。泽尔和金凯德已经很明确地表示，他们想要现金收购，因为他们认为房地产股票， 就如同地产本身一样，已经到达顶峰。如果他们卖出办公物业投资信托公司换来沃那多的股票，而股价下跌，那么办公物业投资信托公司的股东就不能获得市场顶峰时期的价格。
但是沃那多380亿美元的报价中，40%是沃那多的股权。而且该报价不具有约束力，沃那多还没有像黑石集团在签署协议时那样进行债务融资。更不尽如人意的是，沃那多要求办公物业投资信托公司在交易完成之前卖掉沃那多不想要的那部分资产。最后，由于法律原因，这笔交易还每.要通过沃那多自己股东的同意，而他们是否同意沃那多借大量资金并发行如此多新股票， 这本身就是一件很不确定的事情。所以即使沃那多给出一个有约束力的报价， 也还有太多事情让收购难以确定。这实际上只麟是沃那多一个拟定性协议， 而不是一个十分有吸引力的框架。
办公物业投资信托公司的管理层干脆将错就错。泽尔说：当然，我们马上回到黑石集团那里，并告诉他们我们乐意与黑石集团合作。”
沃那多所处的状况是很好理解的。它的市值仅比办公物业投资信托公司 的市值稍微大一点，而且如果完全用现金收购办公物业投资信托公司的话, 需要借大量资金，这就很可能会使股价下跌。它的股价正处于历史最高位, 而且市盈率比办公物业投资信托公司高得多，因此他有充分的理由偏向于用 股票进行收购。但是泽尔在前一年夏天就已经和罗思说的很清楚了，并且一直坚持这一点。他要现金支付，只要现金。
一个参加了与罗思竞价谈判的人说：“知道当你和你的配偶讨论时是怎样 的情况吗？有时候你只听你想听的。”
泽尔没能如他之前期望的那样引发这场竞购战，但是却另有其人在给黑石集团煽风点火，黑石集团的电话响个不停。每一个商业地产公司都叫嚣着要买下办公物业投资信托公司的一部分。交易结束后不久，当格雷和弗兰克?科恩与一位地产业巨头共进午餐时，对方出乎意料地询问黑石集团将会出售哪些资产，这让他们有些措手不及。他们俩都没有带信纸，只好叫来服务员，借他的点菜簿，写下了一串串城市的名字。
买方不断的询价和报价证实了黑石集团可以通过分拆变卖资产来为收购融资。铺天盖地的电话也让格雷的团队相信，他们肯定能卖掉办公物业投资信托公司总资产的1/3还要多。如果需要，写字楼神父般的价格也很有可能迫使黑石集团调高对办公物业投资信托公司的报价。
事实上这很快就成了现实。就像几个月前，黑石集团为了比KKR和银湖抢先一步收购公司而被迫抬高对飞思卡尔的报价一样，这次黑石集团发现, 虽然已经没有公司向办公物业投资信托公司提供比黑石集团更具约束力的报价，它也感到有必要提髙办公物业投资信托公司的报价了。
因为办公物业投资信托公司的股价已经涨得超过了黑石集团每股48.5美元的报价，这意味着一些投资者已经用比黑石集团的报价更高的价格买下了办公物业投资信托公司的股票，他们自然不会再亏本将股票卖给黑石集团。现在，黑石集团与市场预期的竞价就像与沃那多公司的竞价一样激烈。
解决的办法是提高黑石集团从办公物业投资信托公司手里得到的写字楼的价格，由此就可提高它给办公物业投资信托公司的报价。为此，格雷需要得到办公物业投资信托公司的允许，将其内部财务信息向那些想购买办公物业投资信托公司部分资产的房地产公司公开。办公物业投资信托公司很快答应了。
正如收购飞思卡尔时一样，黑石集团在这次竞购战中有非常大的优势， 因为黑石集团有办公物业投资信托公司董事会的支持，而且已经拿到了标的公司好几月的内部财务信息。沃那多则两样俱空，黑石集团必须充分发挥这些优势。格雷的小组展开了几轮紧张的谈判，白天与房地产公司谈判，晚上紧接着召开会议处理办公物业投资信托公司方面的问题。很快，黑石集团就发现，他们必须卖掉比他们之前计划的办公物业投资信托公司1/3还要多得多的资产，但是办公物业投资信托公司也很难再拒绝黑石集团提出的如此高的 价格了。
来自纽约的办公行业巨头哈里?麦克洛（Harry Macklowe)令人吃惊的报价是此次交易的决定性因素，他报价66亿美元购买办公物业投资信托公司在纽约的大部分写字楼，资本化率在3%~3.5%之间。这相当于现金流的 29-33倍，这个价格足以让人兴奋得流鼻血了。另外麦克洛为购买这些写字楼的贷款支付超过3.5%的利息率，所以在短期内他肯定是亏损的。只有他能迅速提高那些买回来的房屋的租金，或者这些楼盘未来一定会升值，那这笔交易才是划算的。
纽约的地产是办公物业投资信托公司最具价值的资产之一，也是最吸引黑石集团的主要原因之一，但是麦克洛的出价极具诱惑力。66亿美元能大大有助于格雷实现拥有办公物业投资信托公司剩余资产 的目标，这比它现在的价值少多了。他现在准备为办公物业投资信托公司再出高一点的价格了。
1月22日，黑石集团的银行家告知办公物业投资信托公司，如果办公物业投资信托公司将分手费提髙到7亿美元，也就是办公物业投资信托公司市值的3%,那么黑石集团愿意支付每股53.4美元的价格一比上一年11月份达成的协议价格多出5美元。办公物业投资信托公司的董事会则坚持讨价还价，最终黑石集团同意接受每股54美元的价格并且只有5亿美元的分手费。这相当于每股的成本为1.4美元，实际上是将沃那多的成本提髙到了这一水平。
现在很重要的是，要不断给办公物业投资信托公司的股东施加压力，确保2月5日，也就是11天后能获得股东通过，因为现在沃那多还在不断审办公物业投资信托公司的账簿，就可能存在的问题询问金凯德和办公物业投资信托公司的顾问们。负责黑石集团交易的盛信律师事务所两个主要律师之一的布赖恩?斯塔德勒（Brian Stadle)说：“我们有很大的时间优势，我们想保持这势头。”
1月31日，当《芝加哥论坛报》报道说沃那多打算给出58.5美元——比黑石集团的出价还高出4.5美元时，黑石集团的团队开始担心，不管黑石集团怎么努力，游戏可能已经结束了。格雷说：“那时是我们的低谷。”但是沃那多再次提案的报价并没有之前给出的价格高。目前独自竞标，沃那多仅给出每股56美元的价格，而且把付款中的现金部分从60%降到了 55%。
对于泽尔和金凯德来说，这次提案实际上并没有改善状况，而且某种程度上比1月17日的提案还要糟糕。罗思和法西泰利似乎像和其他房地产公司买卖一栋房屋一样，和办公物业投资信托公司讨价还价。他们似乎没有意识到他们正在谈判的这家上市公司，必须为其股东争取一个让人信服的报价。
目前，黑石集团只是按兵不动，并没有增加筹码。但是由于预期有再一 轮竞价，办公物业投资信托公司的股价在继续增长，不管是格雷还是办公物业投资信托公司的高管都对股东们接受黑石集团54美元的价格没有信心。
2月1日，有超级杯比赛的那个周日，也就是办公物业投资信托公司股东投票的前夜，格雷在他曼哈顿的家里紧盯着电视，因为他的家乡队芝加哥熊队对抗印第安纳小马队。他刚看到熊队的德温?赫斯特（Devin Hester)从92码开球触地得分跑回来时，有消息传来说沃那多做出了另外的报价。这几分钟，格雷和他芝加哥的同事以及办公物业投资信托公司的金凯 德一直为比赛被打断而感到惋惜。格雷对金凯德说：“你相信吗？"为了搞清楚沃那多到底想要做出什么决定，他们会错过这场大赛的剩余部分。
事实证明，办公物业投资信托公司的报价确实不及球赛那么激动人心。 沃那多的出价停在了56美元，但是愿意在沃那多的股东投票之前就购买办公物业投资信托公司55%的流通股。这样就可以保证办公物业投资信托公司的股东立马得到一些现金，但是这也有一个缺点：如果沃那多的股东投票反对全部并购，沃那多就可以在不用买下整个公司的情况下获得整个公司的控制权，而且办公物业投资信托公司的投资者就会变成小股东。另外，整个报价甚至没有法律上的约束，沃那多可以自由退出。
沃那多这种不软不硬的做法却正好中了黑石集团的下怀。詹姆斯 说：“我们希望沃那多的最终报价是有缺陷的：很多限制条件、没有法律约束力、并非全部使用现金支付，而它正好就是这样。当沃那多的提案一公布，我们就说：‘哈！我们真的可以一招就置其于死地。’ 他们的权宜之计满是弱点，这给了我们很好的开端，而且我们也抓住了这个机会。”
格雷与施瓦茨曼、詹姆斯聚在一起秘密讨论。黑石集团已经被迫将价格从秋天提出的每股48.5美元提升了 11%,.达到了 54美元。还有必要继续提 高价格吗？尤其是现在沃那多的报价看起来如此没有吸引力。黑石集团不断进行内部会议，施瓦茨曼提醒大家回想1001当年对雷诺兹-纳贝斯克烟草公司的过高出价。他告诉格雷：“我们可不想要另—个雷诺兹-纳贝斯克。”
格雷说：”我们谈到了在这笔如此大的交易中，我们将公司名誉置于风险中。如果我们确实出价过髙了，而且交易之后情况也恰巧变得出奇的糟糕， 我们必将损失用20年时间才建立起来的专营特许权。”但是格雷向施瓦茨曼和細斯证明，愿意买下办公物业投资信托公司的买家给出的报价很高，所以将办公物业投资信托公司大部分资产出售后，黑石集团剩下部分的实际成本将会比在11月黑石集团最开始的报价还要低。
黑石集团又重回办公物业投资信托公司并给出每股55.25美元的价格，又高出1.25美元。办公物业投资信托公司的董事会又提高了25美分，最终敲定的交易价格为55.5美元，分手费提高到了7.2亿美元。因此整个并购价值为387亿美元，超过了对雷诺兹-纳贝斯克烟草公司的并购，并且超过初始交易的幅度更大。
沃那多不再竞价。2月7日，已经被延迟的股东投票大会举行，两天之后， 黑石集团拥有了办公物业投资信托公司。
格雷的团队没有时间举行庆功宴。格雷的夫人明迪（Mindy)来到他的办公室，带来了两大瓶凯歌香槟和一盒巧克力葡萄干。这位疲惫的交易撮合者仅仅花了十分钟庆功，然后立刻转向了艰巨的任务，即完成190亿美元的财产售卖，这一工作已经开始进行了。最大的一块任务已经基本 完成了：麦克洛出资66亿美元购买办公物业投资信托公司在纽约的大部分写 字楼；把华盛顿和西雅图的地产以64亿美元的价格卖给毕银资本，老板是阿伦?利文撒尔，他的价值重置理论已经鼓励过格雷，这也是十拿九稳的事情了。 但是并购结束后办公物业投资信托公司有320亿美元的负债融资和35亿美元的权益资本过桥融资。考虑到市场比较火热，格雷感觉到，要想全部卖掉这部分资产从而减少这一数字的可能性并不大。
从2月到6月，黑石集团分拆出售了办公物业投资信托公司大约930万平方米中的567万平方米，得到了280亿美元，他自己手中仅留下在最黄金市场中的地产。这些分拆销售的价格都很髙，因此其成本远低于其市场价值。 得益于杠杆交易的优势，销售全部结束后，黑石集团35亿美元的股权投资增值为70亿美元。仅仅通过分拆办公物业投资信托公司，黑石集团就已经使自己的账面资金翻了一番。
完成黑石集团迄今为止最大的交易之后，现在，格雷、科恩和卡普兰可以将注意力转向希尔顿了，在办公物业投资信托公司耗尽他们的精力之前，他们就已经断断续续地争取这家公司了。