3.7  曼哈顿不遥远一一纽约房地产的投资商机

这几年来，随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上，可依然没有止步的迹象。新闻报道说，底特律有一座民宅挂牌价标居然仅仅10美元，秒杀了所有人的想象力底限。底特律是美国的汽车中心，美国三大车厂福特、通用和克莱斯勒的总部都在那里。不过，自经济危机席卷全球以来，这座一度繁荣的工业城市开始急剧衰落。6年前，底特律的房屋均价还在10万美元的高位徘徊，现在已经跌到了1.15万美元。

不少人相信，美国楼市2012年己经触底。2012年的房价出现了大幅攀升，在从3月至9月的6个月中，标普／凯斯一希勒20城市房价指数（S&P/Case-Shiller 20-city index）涨幅超过9%。那么投资美国房产的好时机来了吗？

纽约地产占尽地段优势

众所周知，房地产能否保值关键有三点：第一是地点，第二是地点，第三还是地点。底特律的房子虽便宜，但没有地理位置的优势。相比而言，纽约的房子保值和升值的前景就大多了。

如果说纽约是“世界之都”，那么纽约市中心的曼哈顿岛便是“世界之都”的心脏。纽约证券交易所、纳斯达克、美国证交所和全球所有大金融机构，以及世界500强的总部，几乎全都驻扎在这个小岛上：此外它也是无数富人的栖居地。无论是商业大楼，还是居民寓所，皆可谓寸土寸金。一套小小的“破旧”公寓动辄百万美元，普通百姓只能望洋兴叹。即使咬牙买下来，每年单单地产税也得交两三万美元，一般自领是消受不起的。

春天的一个周末，房产经纪商的一通电话将珍妮一家平静的心给搅动了。珍妮是我在瑞信的老同事，她女儿去年考入哥伦比亚大学，老公任职哥大医学院，珍妮也在曼哈顿上班，于是一家在曼哈顿租了一套公寓。托这次金融危机的“福”，往年至少3200美元的月租金，她2500美元就拿下了。一家三口平时住公寓，周末回到新泽西的大房子里，日子过得挺滋润的。不料前几天房产经纪商来电，说是同一栋大楼里有一套房型相同的公寓，以往至少100万美元，现在“法拍”叫价65万美元，周末“Open House”开放看房，机会千载难逢。他们心动了，于是周末一大早前去。可没想到，3年前打破头争相抢夺的公寓，如今他们在那儿待了一上午，居然没有第二个看房人，这反倒令他们犹豫起来。经纪人说，按此状况，砍个5万美元，即60万美元也可能买下来。这在曼哈顿可是10年前的价格！但人性使然，越是便宣，倒越下不了手了。

珍妮来电问我怎么看，请我帮她拿主意。她说，她家在新泽西州的房子早已供完了款，女儿又是拿着全额奖学金读书，不用她负担。珍妮这几年存了一笔钱，退休金都陷在股市里，不想再投了，就想再买套房子吧。国内亲戚都劝她在上海老家买，但她觉得上海房价太高了，而纽约的房价还在继续下跌。到底买还是不买......买房是大事，最终只能由她自己做主。我就只能给她分析一下美国的楼市，供她参考。

美国政府积极“救市”，2009年11月6日，奥巴马签署了延续奖励“首次购房者8000美元”的法案。也就是说，在此前3年里未购房的民众，如果现在买房子，将得到政府8000美元的税务优惠：美联储继续放松信贷，继续保持“零利率”。但官方公布的失业率已攀升至26年来的最高水平，特别是选择性浮动利率房贷（Option ARM ）的问题，使得新一波贷款违约又将冲击全美。可见，美国楼市依然不景气，尚未出现任何见底的迹象。

Option ARM是华尔街2004年发明的一种房屋贷款，专门提供给低收入人士购房。在头5年可以不用还本金，只需支付低利息即可，操作起来就像用信用卡一般。当时房屋贷款的浮动利率是3.25%，而Option ARM每个月只需支付1. 25% 的利息， 5年后再将那少付的2%的利息加入本金之上，然后连本带息支付贷款。这种房贷比普通的次贷杀伤力更大，2009年9月便开始陆续到期。几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款，法拍屋的数量很显然将继续大幅增加，美国住房价格也将继续下跌。

美国居民住宅价格依然下滑，资本市场依然低迷，上市融资的前景很不乐观，很多公司推迟或取消了上市计划。然而，却有两家REIT竟然逆势而上，在纽约证券交易所挂牌上市，并获得了投资者的追捧。究其原因，不外乎确实有利可图。

什么是REIT ？所谓REIT CReal Estate Investment Trust ）是一种类似于共同基金但投资物为不动产的投资工具，由美国国会于1960年创建。它主要借不动产的证券化以及众多投资人的集资资金，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，并获得不动产市场的交易、租金和增值所带来的获利，同时又不需要实质性地持有不动产。

“不动产投资信托”的特点是信托的主要收入来自租金，而信托亦需要将未来绝大部分的盈余用作派息。因此，不动产技资信托的派息率远高于市面上一般的股票。一般来说，不动产投资信托的风险与报酬居于股票与公债之间：而由于其不动产的特性，使不动产投资信托对抗通货膨胀特别有利。2009年6 月， HRPT物业信托公司新上市了“政府物业收入信托基金”，办公楼设在马萨诸塞州。该公司称新上市的信托基金没有信用风险，因为它不是购买自己旗下的物业，而是购买从银行剥离的价格低廉的破产物业。公司已拥有29座办公楼，其中25座己经租给了联邦政府，其余的都租给了各个州政府。而且公司还投资由政府所担保的物业贷款产品，回报率获得了政府的担保。

由于抵押贷款受到政府担保，上市的信托基金没有信用风险，投资者从REIT得到的回报率远高于市场一般的资产。

而美国商业房地产市场，因受信贷紧缩和经济衰退的冲击，相比2007年6月的房价高峰，商业房地产价值将下降40% ，而某些板块最高可降低到50%。这一数据是城市土地研究所和普华会计师事务所2010年11月5 日公布的，是自大萧条以来商业地产下跌最严重的一次，超过了20世纪90年代的“储贷危机”。

冲击最重的当然是零售及办公楼的物业，反映出当前就业市场疲软和消费者捂紧荷包、谨慎消费的事实。不过，住宅市场公寓楼的复苏会比商业地产来得快，一旦经济起死回生，20多岁的青年人对公寓租房市场将有很大的需求。

最小化投资风险 最大化投资回报

一位在纽约房地产市场摸爬滚打了二十多年的朋友告诉我，在过去两三年中，金融危机和信贷市场的紧缩使美国房产价值大幅下降，平均房价跌回了8年前的水平。如果购买破产或拍卖的房地产，价格还可下降10%至20%以上。而收购这一类的房产之后，通过专业房地产管理公司来运作，投资人将有一个稳定的、7%以上的租赁收入；若持有这类产业5年以上，等房价回升之后，平均投资回报率可达到每年20%以上。

因此，在中国房价己涨得越来越离谱的时候投资美国住房市场，特别是像曼哈顿这样的地方，不能不说是个很不错的投资机会。毕竟连上海市中心淮海西路等优质地段的房价都已经逼近每平方米人民币5万元，而纽约曼哈顿最贵地段上东区的房屋均价己跌到每平方米人民币9万多元，比上海的汤臣一品便宜多了。

就像北京、上海是中国富人置业首选地那样，纽约是全世界富人的众望所归之处，是全球的经济、文化、娱乐和旅游中心，即大家常说的“刚性需求巨大”。就在三四年前，纽约的房价还高处不胜寒，和20年前东京的房价一样，令人望而生畏。而目前纽约房地产的投资商机可以说是“千载难逢”，那位经纪人说得不错。由于缺乏竞争对象和信贷紧缩，因此能够标到优质和低价的房产项目，就能最大限度地扩大投资回报，最小限度地缩小投资风险。

而目前亚洲房地产价格快速上扬，部分原因是国外资本的流入和政府刺激经济而投入巨资。但这两种资金随时都可能快速消失。这中间当然也牵出了一个敏感的问题，即中国楼市是否正在形成一个巨大的资产泡沫。即便短期内这一泡沫还未形成，投资人也有必要在这样的高价位拿出一部分资金，做一个多样化的投资组合。

在许多亚洲大城市，包括中国香港和台北，当前住宅物业的价格都大大地攀升，相比5年前几乎翻了一番，创历史最高水平：而收益率却在下降，不到无杠杆投资基础的3%。潜在的资产泡沫已然或正在形成。中国香港金融署长已采取立法措施，目的即是为减少和杜绝投机炒楼的现象。

正如巴菲特所言，“在大家贪婪时要恐惧，在大家恐惧时却要贪婪”。近几年来，全世界都“看好”中国楼市，热钱蜂拥而上，按巴菲特的理论应该要“恐惧了”；而美国房市相当低迷，大家都不看好，反倒是充满了机会， “贪婪”一把的时候到了。通常，人们都期望“抄底”，但往往真到所谓“底部”时，大量买家进入，反而最好的时机已经过去。

我将这些洋洋洒洒地分析给了珍妮，请她自己作最后的决断吧。