3.5  高房价之惑一一房子的定价权在谁的手中？

2011年5月，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授在一个讲座上语出惊人： “楼市可能下跌50%，赶紧卖房买股。”

国世平曾经预测1997年中国香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80% 。2007年，他号召深圳居民把多余的房子卖掉，而当时北京一名教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30% 。“中国投资者最坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子，我有一个学生在东莞买了680套房子。”

他在深度剖析了中国楼市后说：“2011年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。无锡这样的城市会跌到5000元，南京房价也不可能不跌。今年一定要卖掉多余的房子买股票！今年将是房地产变盘的一年，而股指区间是2800～3200点，正确的投资理念是，一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产。”

中国楼市的价格走势到底如何，谁最终掌握着价格的升降？

所谓的刚性需求是人性的贪婪

在微博上有一段关于中国十年炒房结果的热门语录：自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔·卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蜓蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏樊出来……这段调侃虽然夸张，但确实道出了些许实情。

众所周知，任何商品的价格都由供给和需求所决定。供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高，只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。如中国10年楼市，炒房者人人赚钱，所以大家都想买房，有房子的人想买第二套、第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拼了命也要挤上这趟发财的列车。于是“需求”无限增大，而在“供给”相对不变的情况下，后来的买家就必须出更高的价格。在如此这般的循环下，房价自然一路上升。人类本性中的贪婪，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。

房子和其他商品一样，自有其合理的价格（Intrinsic Value）。国际上最常用的房价衡量标准就是租售比。房价和房租的比例一旦超过160，这房价就高估了。由于中国情况特殊（比如还没有全面征收房地产税），合理的租售比可以上升到200。

也就是说，房子的租售比一旦超过200，这时的房价就脱离了合理的价位，即房价含有泡沫了。2010年12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书指出，全国35个大中城市9月份的平均房价泡沫为29.5%，而福州、杭州、天津、青岛等7座城市房价泡沫更超过50%，其中福州最高，房价泡沫超过70%。

价格取决于最后接棒的买家

然而就像万物皆受地心引力那样，泡沫不可能升上天，只要是泡沫，终究会破灭。因为无论什么商品，只要是泡沫，都有一个共同的特点，其价格要么继续涨，要么突然下跌，无所谓“软着陆”〈不涨不跌〉。一旦价格不涨了，投机者就无利可图，他们立刻会抛弃泡沫商品，从而引发价格下跌。到那时，人性中胆怯和恐惧就将占据上风。这时的价格没有最低，只有更低。就拿房子来说，拥有者都想趁价格高时赶紧抛，生怕价格进一步下跌。而价格下跌后再向上就难了，因此只要价格稍微上扬，原先被套的人就会想着解套，继续抛，而原先想买房者就会观望，于是供大于求，价格自然一路向下。到那时，那段有关炒房的调侃就会倒过来读了：奔驰进去，自行车出来……

其实，一旦房价出现了泡沫，这时的房子就像古董一样，很难确定其价值，最后的买家愿意出多少钱，它就值多少。像前些日子在伦敦拍出的乾隆官窑瓶，专家估价最多180万英镑，最后竟以人民币5亿多元一锤定音！如果两年后有人愿意以10亿元买进，它就值10亿元。反之，如果有钱人兴趣转移了，对官窑瓶不再感兴趣，开价100万元都没人要，届时那个瓶子就不再值100万元。

古董的价值大起大落不足为奇。前两年圆明园十二生肖铜兽首被人说成国宝，有人花天价四处收购，结果一个兽首花了2亿多元才拍回中国。但据纽约的一位收藏家说，这十二个兽首是意大利人设计的，只有200余年的历史，是圆明园里喷泉的配件，在意大利属平常之物，哪能代表中国文物并号称国宝，更谈不上中国文物流失的缩影。中国显然被人忽悠了一把。

事实上，任何事情的变化，外因只是变化的条件，内因才是变化的根据，外因必须通过内因而起作用。房价一旦超过合理的价位，那么继续上涨的内因就是最后的买家愿意出更高的价。

再谈回房价。现在国人宁可倾其所有都要置房的内因，是源自几千年来形成的“土地情结”。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说z“由秦汉以至于今日，中国大多数人之理念，尚未能大异于是也。一切士农工商的活动，最后以取得大量土地而成富为目的。”由此可见，中国人的基因里普遍存在“土地情结”。然而在当今的中国，这一情结已无法实现，于是便被“拥房情结”所替代。人们将中国房价飞涨怪罪于地价太高、房地产商利润太高、炒房客把房价炒高等。当然，这些因素确实都存在，但其实怪谁都没有用，谁都无法解决这个问题。

如果没有最后的买家不情一切代价去接手，房价又如何能涨起来呢？假设最后的买家只愿意出价100万元，一旦超过100万元就不买，那房子就只能值100万元。房地产商建造了房子，开出100万元的价格卖不出去，他能不降价吗？炒房者炒到100万元时，没有最后的买家接手了，房子就会砸在手里。在这样的情况下，炒家自然会退出市场，不然就将倾家荡产。

但事实上却是有无数的人，无论房价多高，依然拼了命也要买。在这里，借用并改写《钢铁是怎样炼成的》里面的那句名言：无数房奴的整个生命和全部精力，都已经献给世界上最壮丽的事业一一为拥有一套属于自己的房子而奋斗！

任何事情都应该理性看待，不要做力所不能及的事。明知房价太高甚至高得离谱却偏要硬着头皮上，有钱的话自然另当别论，但要是掏空爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆全家的积蓄，再加上自己的毕生之力，勒紧裤腰、壮士断腕般地去买一套房子，值得吗？

如果大家能改变观念，去除从“土地情结”演变而来的“拥房情结”，在房子涨到一定价位后不再进场，不再接手，那么如今的房价是绝对不会涨到天上去的。而一旦房价不再涨时，买涨不买跌的炒家首先就会离场，具有极大泡沫的楼市就会产生骨牌效应，房价随之肯定会迅速下跌。届时，大家反倒能拥有一套自己能够买得起的住房了。

说穿了，中国房价的定价权在谁手中呢？其实就在你一一最后的买家手中！