3.4  房产税究竟是个晗玩意儿？一一调整楼市的利器之一

中国决定试点房地产税，一石激起千层浪。中国社会科学院工业经济研究所认为，如果按照市场预测，以房屋评估值的1%来征收，对房价的影响则会很明显，将会致使房价下跌20%。征收房产税引来了民间的各种争议，有人甚至质疑，房产税究竟是打击为富不仁者还是打击普通老百姓，抑或是一种变相的掠夺财富？以往调控政策的结果往往是房价越调控越涨，这次的房产税会起作用吗？

什么是房产税？

在欧美，房地产税（Real Estate Truces）通常被称为物业税（Property Taxes）。而物业税可以分为两种类型：一种是不动产税（Real Property Taxes），对包括土地、改善结构或附属建筑等征收：另一种是个人财产税(Personal Property Taxes），对不包括土地的房产、汽车、商业及工业设备等征收。

在这儿，不动产是一个民法概念，它所定义的是土地及在土地之上的房屋等不可移动、有固定地址的建筑物：而在基尼斯系数中，物业，即房产（不包括土地〉属于最奢侈的消费品之一。目前中国所指的房产税，就属于后者。

在美国，每个州对物业税和个人财产税都有详细的法律定义。通常由当地政府（市级或县级）对房产征收物业税，各州的税率也不尽相同，大约在房产价值的0.2%和4%之间。

而确定物业的税率，一般包括两个部分：改善结构或建筑的价值，土地或地段的价值。物业税主要用来支持当地的教育、警察／消防、地方政府、一些免费的医疗服务以及地方的基础设施......

在中国，由于收入一次分配环节还不够公平，造成了巨大的贫富悬殊，最显著的体现就是不同的阶层，在房产占有上表现出财富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。

针对当前中国楼市的状况（比如房价过高），对是否应该征收房产税，以及如何征收，各方的争论相当激烈。我个人认为，房产税的政策如设计执行得当，可以使房价理性回归，并可促进中国经济可持续健康发展。而如何抑制贫富差距过大的问题，税收是最温和的手段，也是妥协的产物。

因此，征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的一一逼出空置房，而不该加重房奴的负担。也就是说，对自住房不该征或少征税：对拥有第二套以上，尤其是空置房，应该加大税率，以阶梯式征税的方法加大持房成本，逼着炒家要么卖出，增大房屋供应量，以降低房价：要么出租，加大租房市场的供应量来平抑房租。

比如，就前段时间被炒得沸沸扬扬的“房姐”事件来看，假如对“房组”屯积的一万平方米楼房征收房产税，如果按每平方米3万元、以每年2%的房产税来计算，每年就将缴税600万元， “房姐”的持房成本将大幅提高。

不过许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会提升房租或提高房价。这种担忧是有道理的。不过，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。假如你的工资收入未达到个税的起征点，个税根本与你无缘。而如果将房产税从第二套或者第三套房作为起征点，并实施阶梯式税率，则房子越多，税率越高。

事实上租房市场是个有效市场，只有供不应求房租才会上升。而实施房产税，恰恰可以增加住房拥有者的持有成本，逼出大量的空置房进入市场，或出租，或出售，不仅会迫使房价的理性回归，更会降低租房价格，使普通百姓受惠！

另外，以欧美的经验，每年房租的涨幅都受到政府限制。比如多伦多，在2011年，公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时，政府也能同时限制房租的涨幅，并将房产税的一部分用于廉租房的建设，房租就更没有上涨的可能了！

事实上，中国政府早就意识到房产过热之弊端，宏观调控也已多年，但为何楼市泡沫一直挤不掉呢？我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快、也是最方便的操作调整方案：首先向空置房征收高额房产税，如此政府既可以快速获得大量税收，还可弥补因地价下跌带来的财政损失：以此杜绝投机炒房，根治高房价带来的各种弊病。他山之石，可以攻玉。只要中国结合自己的特殊情况，巧用房产税，房价的理性回归是完全可能的！

租金反映真实的供求关系

2011年年初，上海和重庆正式试点开征房产税。大家纷纷猜测上海、北京的房价在开征房产税后会跌多少。从5%的微调一直到50%的折腰，网友预测的各种百分比都有。我在国内的亲友要求我也来凑个热闹，算算北京、上海的房价能跌多少。

这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的楼市略有研究，先谈谈美国的情况，就把美国当作中国的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到独立直至1971年之前的300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6倍到1.8倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。

然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为里根革命。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，转而忽悠百姓借贷买房。也就在那时， “用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，房价收入比从1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍......而随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时居然变成了残垣断壁一一房子被银行收去拍卖了。

如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连1倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。

楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位一一也就是最权威的房价与房租之比。

说到这儿，北京、上海的房价一旦下跌可能会跌多少，大家心里应该有一定的只度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%；而当年中国香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了80%······

欧美房价为何涨不上天？

我们在前面的篇章中提到过国际最权威的租售比，房价除以月租金即为租售比，超过160倍则是泡沫的开始。如果以这个租售比来看，在2005年，国内一线大城市就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价开始疯狂飘升。垦然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，租售比也只刚超过200倍而己，比之上海、北京的500～800倍以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值得一提。为什么中国的租售比和欧美国家相差巨大，这和征收“房产税”的因素很有关系。

欧美普遍征收高额房产税。在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息）你的实际付出，便已超过了房价的一倍。

举个我好朋友的例子，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约上州买下一幢50万美元的房子。这栋房子与克林顿总统退休隐居的地方是同一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。

有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道： “有什么好祝贺的。这几年Property Taxes（房产税，更确切的翻译应为‘财产税’，房产税属于其中一类）随着房价年年涨，本来1. 5万美元的税，现在房价升到100万美元，每年要缴3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！”他们话音未落， “幸好”房价开始下跌，目前他们房子的市值，已回落到六七十万美元，夫妻俩这才松了口气。

房产税在西方实行了多年。在北美，房产税分地段好坏，每年将房价1%到3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。

付不起怎么办？无非两种选择：房主最后要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地无偿奉送给政府。“房产税”这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。

控制房价借鉴欧美经验

目前，上海和重庆成为了国内首批试点房产税的地区。具体的规定如下：

上海本地户籍：新购且属于家庭第二套以上。

外地户籍：新购。

计税价格：交易价格的70%，以后按评估价。

税率：0.6% ，低于平均价格2倍的0.4% ［适用税率暂定为0.6% ，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2 倍（含2 倍）的，税率可暂减为0.4% ］。

免税额：人均60平方米（含）。

第二套购入后一年内第一套卖出，退税。

重 庆

试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北暗区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

三种情形需要缴纳房产税：

1. 个人拥有的独栋别墅z：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。

2. 个人新购的高档住房：高挡住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3. 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。

税率：平均价格3倍以下0.5%，3～4倍1%，4倍以上1.2%：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5% 。

免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米：新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。

不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除：纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

由于国内房产税试点推出时间还太短，效果如何还需要观察一段时间。凰然无法完全把欧美的做法照搬到中国来，但我们仍然可以从欧美的经验中看出一二。

在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

欧美政府在征收了高房地产税之后，提供大量租金稳定的各种类型房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主数量破了历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。在欧美，租房还是买房，对大众来说只不过是对生活方式不同的选择而已。无论在理财上还是其他方面，并无优劣之分。

如果真想调控房价，欧美平均2%的房地产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的方法。升息的结果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供给。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%到10%。真所谓“成也萧何，败也萧何”。当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。

这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以，欧美的房价不可能像中国这样涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面借鉴欧美这三个方法。

附 国外征收房产税案例

美国：征收个税和不动严税

在美国，涉及房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季，由自己报税。

房产如果持有两年以上（以过户时所发的房契时间为准）再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万美元就可不缴税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。

此外，拥有房产后每年缴不动产税给州政府。各州税率有所不同，征收幅度在房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1%到3%之间，分两次付清。

法国：按土地出租价值征税

房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。

按规定， “未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%; “住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。

在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。

韩国：征收综合不动严税

韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元（现韩元兑人民币汇率约183:1) 以上的住房每年要征收0.5% 的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。

综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。

荷兰：鼓励出租分类课税

荷兰对房屋课征的税收：第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。

房屋消费税征收的对象是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。

财产税属地方税收，对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。

中央政府征收的净值税包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅则没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。

加拿大：100%物业征税

温哥华地产财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的58.4%。地税不是按土地面积征收，而是按物业的总价值〈土地和房屋〉的情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。以土地和房屋的评估总值的0.5%～ 15%，根据业主的不同情况征收，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，其房地产税也不相同，对拥有第二套住宅的人还以高税率征收。

新西兰、澳大利亚：不动严税率最高1%

新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3 月报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%至1%征收。