3.6  不买房也乐活一一你不知道的租房经济学

2013年全国有近700万高校毕业生就业，被称为“史上最难就业年”，毕业季令租赁成交量增长近一倍。一季度北京平均房租达3660元，被指超过买房月供。据上海房屋租赁指数办公室最新的统计数据显示，在过去的5月份，上海房屋租赁指数为1404点，环比上涨0.47%。中、低端市场涨幅扩大。6月份上海房屋租赁市场也呈现出走热的迹象。房租上涨急坏好多无房族。本来就生活拮据买不起房，现在租房成本又提高了，物价同时又节节攀高，这日子还怎么过？

大家先别急，听我慢慢说。

房租上涨不用惊

房租上涨，主要是因为好些人持币待购，暂时租房住；与此同时，不少炒房者又在高位抛售，一时间出租房供不应求，房租自然上涨。可一旦房价跌去20%～25%，自然会有大批租房者购买房子。

按欧美的经验，房屋买卖让市场去调节，而房屋租赁市场由政府控制。政府向拥有土地房子的人征收房地产税，将这笔钱投入租房市场，“劫富济贫”补贴房客。拥有房子的人享受成功的喜悦，而房客们居有定所，可谓皆大欢喜。

在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房者的比例总是一半对一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美实行高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。

其实在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，综观欧美近百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美，通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外甚至小城镇买房居住，过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一个女儿后，他才购房而居，而那时他早已是百万富翁了。

特别是这次的次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然“跌跌不休”，彻底摧毁了“居者有其屋”的“美国梦”。这几年，欧美国家除了澳大利亚和加拿大以外，其他地方的房价都在持续下跌。而澳大利亚和加拿大的几大城市，房价之所以未下跌，主要是靠中国人特殊的购房情结支撑着。

中国人自古有强烈的土地情结。现在人们无法拥有土地了，便把这一情结转移到了房子上。但凡负担得起便会不计代价要买房，根本不考虑什么“租售比”和“房价收入比”。和欧美国家不同，在中国，房子是投资产品，而不是高档消费品，所以房价是不计入CPI的。所以这几年房价才会猛涨，一直涨到老百姓无法承受、涨到经济不可持续发展了，政府才终于下决心出重手进行调控。而房租却和大米、猪肉一样，是作为生活必需品计入CPI之内的。也就是说，一旦房价猛涨，就会引发通货膨胀，犹如米价、肉价上涨，政府会立刻干预，以免破坏安定团结与社会和谐。

纽约人大多租房而居

对如何控制房租涨幅，中国完全可以借鉴纽约的经验。纽约的房屋租赁市场，因为政府与私营部门的合作，长期维持着稳定的状态。

众所周知，纽约是全球最富有的城市。不过，可能很多人不知道，在纽约至少有一半居民选择租房，特别是纽约最富有的曼哈顿区，更有高达90%以上的人都租房而居。美剧Friends（老友记）里那6个年轻人分租公寓，就是典型的曼哈顿人的居住方式。

纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，凡是看得见景色的公寓，动辄上千万美元一套。同样一套1250平方英尺（合120平方米左右）的公寓，在旧金山40万美元买一套，在洛杉矶25万美元，在休斯敦、达拉斯只需13万美元，到了迈阿密就只要10万美元，而在曼哈顿则至少要120万美元。能在曼哈顿拥有房产的，都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住的中央公园边上的那套阁楼式公寓，价值七八千万美元，每年光地产税就要交200多万美元！而政府从富人的房产上征税，通过廉租公寓的方式“贴补”了普通工薪阶层，是典型的“劫富济贫”。

不过，曼哈顿虽然房价高，但是房租和收入相比却不贵。我曾经在曼哈顿生活多年，一直租公寓而居，其中一间公寓每年租金3万美元。有人大惑不解，每年3万美元租金不是白扔了吗？这是“只知其一，不知其二”的理解。因为曼哈顿的地产税是房价的2%到3% ，如果买下我所租住的公寓至少要花费100万美元，每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费，甚至要超过3万美元的房租，得不偿失。这也是为何90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的根本原因。

除了“白扔”房租外，国内的朋友或许会感到困惑，难道就不怕房东突然毁约、涨房租或者赶走我们这些房客？住租来的房子总是没有家的感觉，不是吗？

纽约有健全的“商业租赁法”，所以房客们根本无须担忧这些问题。纽约的法律是极力保护房客利益的。法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度；房东不能轻易毁约，更不能随意赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕自住三个月，也不能赶走房客；房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非；房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。

高租房率有助城市吸引人才

纽约政府用征来的房地产税建造的廉价公寓深受中低收入人群欢迎。穷人申请批准入住之后，每年按收入的一定比例支付房租。就这样，在纽约的中产阶级、穷人和富人，大家都各得其所，其乐融融。我曾居住在纽约的罗斯福岛上，每个月支付2500美元房租。而在同一栋大楼内，有些房客只交1000多美元，他们都住了多年，甚至大半辈子，他们住进去的时候房租只有几百美元，每年只能小幅上涨，甚至不涨，在通缩、经济不景气时，房东还必须相应地减房租。

在罗斯福岛上，还另有两类公寓：一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30%到40%。我曾经的一个同事在下岗后却“因祸得福”，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，为了孩子的教育，才不得不搬出小岛。

另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时，承租人只需缴纳当年的薪金〈按年薪计〉，以后无论租住多久，都无须缴纳房租，只需按月缴纳几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。

纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层，每月都能以较少的租金租住较好地段的一居室。比如市中心曼哈顿下城有一个斯泰佛森特社区，大约有100多幢居民楼，共占据6个街区，所有公寓一律面向中低收入群体。在该社区，一套面积约60平方米的公寓，客厅约为30平方米，卧室有15平方米，外加厨房、厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，每个月租金约3000美元。但是在该社区，这样的一居室只需1500美元。此外，租房还有不少好处，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修。而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，包括24小时保安巡逻。租住这样的公寓，真是十分惬意！

在曼哈顿早就有共识：有钱人拥有住房，实现了自我价值，享受到了成功的喜悦；而买不起房子的房客住得安心放心，视租房为自己的家，照样也享受到安居乐业的快乐。

很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人。而作为对比的是，上海的高房价却吓跑了一批海归科研人员，新闻报道说即使补贴60万元仍然不够首付。中科院上海分院的数据表明， 2010年全院博士、副研究员级别科研人员的流失率达到10%，远远大于一般5%的正常水平。很多人正是迫于住房压力，选择离开上海或者投奔企业。这些人经过多年磨炼，己是科研骨干，失去他们，科研院所倍感痛惜。

由于租金和房价维持在较为合理的水平，纽约长期以来保持着“铁打的营盘（固定的房子），流水的兵（房客）”的状态，人口一直维持在800万左右。正是人口的不断流动，使纽约保持着城市的新兴活力。这正印证了一个研究指出的结论：只有人口不断地流动，才能保持城市的活力。一旦住房拥有率超过了70%，那么这座城市就面临老化的危险，也将渐渐失去生命力…...