3.3  中国房价究竟有没有泡沫？一一请不要自欺欺人

2013年进入下半年，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价根本不存在泡沫，理由有两条：

第一条： “因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫......”

众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早己成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！

第二条： “由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”

对于这一观点，在此倒是可以好好地探讨一番。

首先，人类基本有三种不同的需求：

空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟：没有水的话，最多只能够支撑几天：而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有才能居住。因此，把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！

其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。

但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房组”、“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能一一一种低买高卖的资产一一甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中追求利润的第三种贪婪欲望的需求。

可能有人会问何以见得

因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利。在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类到单纯商品的属性上了。

在过去的10年里，中国房价大幅飘升，北京平均房价从每平方米4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率超过389%，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。

在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！

从北京链家房地产经纪有限公司的数据看，2009年1月到9月底，自住房的买房者占60%，还属于多数：而2010年第一季度开始，自住房的买房者就降到了50%以下，所谓投资型购房成为房市的主流。随着政府调控力度不断加大，投资型购房者的比例越来越高。

2010年5 月，国家电网曾公布一条数据：在全国660个城市中，共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。显然，这6540万套房子是空置房！独立学者刘植荣从一家自来水公司得到的数据也佐证了中国住房空置率非常高这一判断：“某小区约400套房子，水表读数有变化的只有57套，住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率，但从媒体不断披露的数据综合分析，全国城镇住房空置率不会低于30%。”

其实，一旦大量的房子从单纯的商品异化为资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。

中国房价岂止有泡沫，而且房价的泡沫已经大到史无前例！

中国租金已远超“合理租售比”

什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”、“月收入每平方米价格比”，以及“租售比”等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难得出准确的金额，这里就暂且用租售比来对房子的价位作个衡量吧。

所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200 。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。

有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上，这一数据从何而来？首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2% ）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。

举一个具体的例子。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样、市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以一个月6250元租了下来。

以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。

因此，在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是欧美的大城市长期以来租房和买房的比例各占一半的根本原因。

然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。还是以市值100万元的房子为例，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。

但事实上，当今中国房价的租售比已经普遍超过了200 ，特别像京、沪、穗那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万元的公寓楼，每月租金7500元，租售比超过了1000 ！与先前那个甲乙二君的例子比较，在中国租房简直太划算了！

其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%！国内的楼市也一样，特别是一线城市的房价，早就超过任何合理的比值，但依然义无反顾地天天向上。是有不少炒房的人赚得盆满钵满，可谁又能担保自己不是最后接手的那个“傻瓜”呢？

“房价收入比”是安居乐业的硬指标

2013年3月，国务院针对楼市的新“国五条”实施细则出台了。对于新“国五条”，人们有各种解读：有的说楼价会涨，有的说楼价会跌，也有人说股市会因此受影响……而反映到市场上，则出现了许多大城市排队抢房子的现象，依据经济学的供求关系，价格自然是走高的。

由此，中国日益高企的房价，己远远超出国际“房价收入比”（平均房价除以平均家庭年收入）的标准。在美国和北欧，房价收入比一般保持在2～3倍；其他西欧国家因人口密度较大，房价收入比常年维持在3～4倍之间。

但在国内，有学者提出质疑，说“由于世界各国情况不同，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。

由于多数欧洲人没有“拥房情结”，所以百姓住房拥有率远低于北美，一般保持在50%上下，有些欧洲国家的住房拥有率甚至低于35% ，大多数人都租房而居，人们照样“安居乐业”。而东欧和俄国， “房价收入比”要高出西欧和北欧，结果好些东欧人和俄国人便用脚投票，移民到能让他们“安居乐业”的地方。

其实，制定“房价收入比”这一指标，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字来判断全球的合理房价，这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的。

正因为考虑到中国人的隐性收入，以及目前还未征收房地产税等因素，持房成本要低于欧美，因此标准“房价收入比”比欧美都要高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于百姓来说负担过重，那也就无安居乐业可言了。

然而，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，才使中国的住房自有率高达89%，远超世界各国。但从百姓（包括“房奴”们）抱怨高企的房价来观察，当大家向银行贷款买下房子之后， “房价收入比”往往超过6倍，用于房子上的开支显然影响了日常生活质量。那么“安居乐业”之“乐”又在何方？

举例来说，不久前， “新浪热居”就上海年轻人的居住情况展开了一项调查，其中有一位“80后”颇有感触地说，他在2008年金融危机时，瞅准房价略有下调的好时机，用父母和自己的积蓄凑足50万元，在莘庄购入一套面积118平方米的房子。5个月后，周边的房价大涨三成，他颇感欣慰。然而养房的艰难使“我总担心万一自己哪天失业了，还不出房贷了，那银行是不是就来收房子了……我感觉自己目前生活在水深火热之中，多年以来压力与日俱增”。

“安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子，撇开影响生活质量不说，还将每时每刻担心利息上调，造成每个月还款额的上涨。

这就好似洗澡的水温，调到三四十度的时候很舒服，但高达50℃就难受了，到达60℃以上短时间内还能撑，撑久了就会晕过去。房价收入比也一样，3倍以下很舒服，如北美：超过3倍就要渐渐晕倒，眼下的美国就是例子，倒下之后7年，直到最近才似乎刚刚苏醒，但要完全清醒（楼市的全面回春）还有待时日。

可见，购房超出房价收入比和宽松信贷之下所圆的“住房梦”，往往是噩梦！

因此， “房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，也适合中国！

现在，越来越多的中国百姓为房子所困扰。不久前，有一位“80后”的男嘉宾，在“一站到底”的节目中说得好：“人不能为了房子而忘了自己的梦想。”他辞去做了5年的工作独自前往国外，靠自己的技能到处游历，并出书立说，实现了自己的梦想。

人啊，千万别颠倒了手段和目的！