房地产数据在外汇价格波动中扮演的角色

从基本面来说，全球范围内最重要井且对利率变化相当敏感的经济数据之一，就是房地产数据。在美国乃至其他国家，房地产带来了财富，增加了消费者支出，提供了就业机会。房地产数据预期是人们关注的重要指标。其中，最为重要的是“房产泡沫”。在2008年金融危机后，出现了全球性的房产价格增长，许多国家房产价格的年增长率甚至超过了10%。例如，爱尔兰的房产价格增长率在2006年就上涨了15%;西班牙的房产价格增长率即使出现了下滑，也仍维持在13%的水平;加拿大、挪威、瑞典的房产价格增长率都超过10%;美国房产价格增长也达到了7%的水平。财富的增长推动了经济增长，提高了消费者的购买力。

同样需要密切关注的是与房产行业相关的数据，主要包括:

• 未卖出的房产

• 房产贷款申请

• 新房和二手房的销售情况

• 单亲家庭住房许可

• 房产价格

外汇交易员对于利率的未来走向的预期很大程度上都是受房产数据的影响，例如，房产市场走弱带来消费下降的预期。用经济学理论来解释就是消费者认为房产价格将要下跌，所以会抑制消费支出。于是2008年在全球房产下跌后，美国和英国房产业的回升是总体经济走强的重要标志。

在2008年金融危机之前，房产业上涨的重要指标之一就是资产增值抵押贷款(MEWs)的水平。随着全球房价的增长，消费者将房产抵押后贷出现金，刺激了消费。在房产价格增长阶段，MEWs也会增长。MEWs实际上还会被算入国内生产总值(GDP)中。然而，如果MEWs降低或保持低水平，便可能成为消费下滑的前兆，并带来经济增长的减缓。如果MEWs真的下降了，加息的可能性将会减少。达蒙·达兰(Damon Darlin)在《纽约时报》中写到:

经济学家们争论着资产增值抵押贷款允许取出的现金，对消费支出有着怎样的影响?房产拥有者套现出来偿还高额的信用卡负债，对房产改建来说能获得更多的利益，或者仅仅是出于找乐的目的?他们或许已经习惯了用再抵押得到的现金再次购房或者全部花光，而不进行储蓄。关于这点猜想经济学家们也不能肯定。

“我猜想这就是那些谜团之一，”约翰·霍普金斯大学(The Johns Hopkins University)的经济学教授克里斯托弗·卡罗尔(Christopher Carroll)说,“没有人知道答案是什么。”

不过资产增值抵押贷款还是作为总体经济的指标而被密切关注，这是因为，“大家担心房产市场的冷却会引发消费者支出的大幅缩水。”卡罗尔先生说。

卡罗尔先生参与的于日前发表的一篇报告中写到，房产价格每上涨1 000美元，消费会立即上涨20美元。他和他的同事认为，财富效应现象对房产市场的影响是股票市场的两倍。

2008年的金融危机使房产价格下跌，进而影响股权价格下降，资产增值抵押贷款自然也缩水了，贷款能力也随之减弱了。本次发行的次级抵押贷款使得住房股票具有非常高的贷款/家庭的比例，而在价值下降，屋主无法付款时，便会刺激金融危机的发生。经济力量最终导致了按揭拖欠和市场下跌。在英国，英格兰银行不再单独公布资产增值抵押贷款信息。但是如果资产增值抵押贷款呈现上升趋势，外汇交易员应密切关注。

显而易见，外汇交易员应该明白房产会对美元造成影响，房产价格上涨会刺激消费需求，加大中央银行加息的可能性。如果房地产不景气，该国货币则很难走强。

课外作业

找出加拿大、澳大利亚和英国上个季度的资产增值抵押贷款(MEWS)利率水平。

这可能需要花点时间在网上查找，不过值得一做。