第二章 房产理财：买房要多点儿心眼

俗话说"小康不小康，关键看住房。"中国人大多都有一个安居梦，尤其在当前房价高企的大背景下，房子更成为衡量生活质量高低的一把重要标尺。有的家庭倾其所有，甚至预支今后几十年的收入来买房，有的实在买不起就只能租房。但就在这买房、租房的过程中，却有不少人掉入了不法分子精心设置的陆阱中。

所以说，房产购买不是一件小事，然而，买房却也不是一件不可能的事。若不善于经营与规划，不懂得理财的智慧，买房也许会遇到很多问题和障碍;相反，若懂得理财，买房并非难事。买房的全过程，其实就是智慧理财的过程。

1. 买房之前思考几个问题

买房不是一件小事， 事实上，对于绝大多数的投资者来说，购买房产都是人生中的一项极大的支出，因此需要特别慎重。在购买房产之前，最好思考下面几个问题。

一、你买房的主要目的是什么

若买房的目的是自住，最关键的是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。根据家庭成员状况、日常起居、工作、学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。

与自住购房相比，投资性房产则需要考虑其他的问题-一是打算出租，还是转手?刚刚涉足房产投资的人，往往把投资性房产和自信性房产的概念混为一谈。他们到处看房，看房子是否合自己的口昧，考虑房子的每一个结构是否实用， 然后下单。结果房子买下来后，升值潜力不大，投资效果很不好。

二、你能够承受的价格范围是多少

购买房产的时候，一定要确定自己的价格承受范围。由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后， 需要对自己的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。

判断价格底线，可以用贷款最高额度与最高年限，来算出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的二分之一以下即可。判断价格浮动空间， 可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分请各项需求指标的主次关系， 明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。这样一来， 就可以在有限的财力之下， 得到既符合购房期望，又具有充分选择空间的购房价格定位。

三、房子的性价比怎么样

衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比，其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境， 包括区域配套、社区环境、物业服务等。

区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括:绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

四、房子的价格高多少水分

房子出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到: 他买到的不仅是一套房子，更是一枚在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，你也许就会多掏钱。

不要为明天的升值买单。在价格谈判时，要坚持自己的购房原则和价格底线。对于自住购房者来说， 房子买来是为了解决居住问题的， 应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值买单。因此，对想要购买的住宅区域和小区的价格，你应有一个全面的了解。

理财专家提醒

购置房产是人生理财过程中的一项较大的支出， 一定要进行理位的思考， 切勿冲动行事。如果不思考清楚，并做好相关的计划，便匆忙购房， 很容易陷入沉重的债务陷阱中， 导致家庭经济状况出现大问题。

2. 贷款买房的省钱妙招

打算买房而资金不太够，可以办理按揭贷款。这样做不仅可以暂时解决资金不足的问题，而且还可以帮助你改变乱花钱的坏习惯。但是每个月的还款额不要超过你月收入的30% ，这样你就不会有太大的还款压力， 万一银行利率上调，你还有回旋的余地。如果每个月的还款额达到你月收入的50% ，你就成为"房奴" 了，那时你会觉得很难受的。

住房贷款有许多讲究，是否能做到精打细算，结果大不一样。买房者需要考虑的问题主要有以下两个方面。

第一，首付款比例的确定。根据中国人民银行规定， 不同地区的个人住房商业性贷款首付款比例各不相同。对于有能力支付较多首付款的买房者来说，首付款比例究竟是越低越好还是越高越好，不能一概而论。如果把买房者的资金投于其他投资渠道，且收益较高，当然应该选择少付首付款; 反之，就应立提高首付款比例。

第二， 还款期限的确定。个人住房商业性贷款的借款期限越长， 每个月的还款额就越少， 这意味着每个月的还款压力相对较小。但总体来看， 总的还款额还是增加的。还款期限的确定，既要考虑、家庭未来的经济收入预期， 也要考虑借款人的年龄大小， 同时还不得不考虑当时以及将来的利率变动趋势。一般来说， 还款期限确定为15~20年为宜。

下面是一些节省贷款支出的小窍门:

( 1 ) 使用住房公积金。住房公积金的功能之一就是为买房者买房、房屋大修提供资金来源，并且缴纳住房公积金的买房者，还可以因此申请个人住房公积金贷款，以缓解买房资金的不足。如果你买房的资金很紧张，可以申请个人住房公积金贷款。用公积金贷款买房，利率比较低，是一个比较好的贷款方式。

( 2 ) 变更还款方式。制度是死的， 人是活的，对于那些没有住房公积金的人来说，则可以变更一下还款的方式。目前个人住房贷款还款方式主要有等额本金还款和等额本息还款两种， 二者的主要区别在于: 前者前期还款压力大，以后压力会逐渐递减; 后者每月还款额相同， 便于记忆， 不过所要偿还的总利息比等额本金还款多。所以， 对于还款能力较强、收入稳定的借款人来说，可以向银行申请变更还款方式。

( 3 ) 个人住房接力贷款。这是指在货款买房过程中， 父母与子女作为共同还款人和房屋所有权人时申请的贷款。申请个人住房接力贷款时，申请者需要准备以下资料: 借款双方的有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件; 借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等;以家庭收入偿还贷款的， 还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料; 在子女就业之前，可提供夫妻收入证明; 有关购房合同、协议。抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明。

理财专家提醒

不要到房屋中介那里办理个人住房贷款。因为修括我国有关法律规定， 银行贷软属于特许经营业务， 除丁银行业金融机构和依法设立的典当行以外， 其他机构包括房屋中介机构一律不能办理贷款业务。

3. 精挑细选，买个风水宝地

想要买到好房子，不是一件容易的事，若是资金有些紧，那么要买到好的房子，就需要付出更多精力。

有些刚涉入房产投资的人，经常会向房产工作人员咨询， I哪处的房产比较好。其实这样的问题是没有答案的。若你想要买到好房产， 则不能指望别人的答案， 最好的办法就是自己多看，不能怕辛苦。

投资房产就像自己创业， 当然得想想如何减少成本。为自己打工， 辛苦一点儿也是应该的。

在看房的同时， 看周边区域的整体规划是否完善。首先要看四周的交通设施，最好有五条以上的公交路线，其中一定要有通向商业区的公交车。然后是考虑到购物和生活的需要，保证附近要有一个较大的超市或者两个小型的超市，保证附近有一个比较大的菜场。如果想要保值，最好附近要有好的小区。小区管理不要求很好，但小区必须是封闭式的， 要有停车的场地。最后是看房产内部的质量结构。比如小户型则须考虑能不能通过打通阳台、移动隔断来增大空间，能不能通过打穿墙体等方法提供利用率。如果房产的结构特别不科学， 那宁可不要这个房产，不能只图便直，影响回报率和交易频率。

以下三种房产是较为热门的房产， 可以用于自住和投资。

第一，核心城区地产。首选一线城市和二线重点城区，比如北京的四环以内。三四线城市没有稀缺资源的地方，则没有必要购买了。核心城区的房价往往比较稳定，很少发生下跌的情况。

第二，教育房产。随着城市的发展，以及就近入学的政策出台，再次凸显了教育房产的价值。教育房产是投资的热点项目，不过随着教育资源的摊薄，知名学区附近的房价也会回落。

第三，政策房产。就是将极大地受惠于政策的地产。比如在自由贸易区和经济开发区，这些地方都有相关政策的强力支持，其地产必然具有很强的升值潜力。

理财专家提醒

房地产中介机构有房源信息， 但真假难辨。所以，一定要多看、多走、多了解， 一方面贷比三家， 另一方面了解行情。要知道，开发商最好的房子一般是不肯给中介机构的。好房子大都开发商自己留着出售一一每个月推出几套， 要么你有关系， 要么你愿意多掏钱， 否则这些好房子很难买到。

4. 缴纳房款时要清醒

房款的正确计算方法是单价、面积，不包括其他税金费用。但在支付正常的房款以后，买房者还需要交纳其他多项费用，包括契税、印花税、交易手续费、权属登记费、配图费、保险费、他项权证费、入住费、物业管理费等， 这些税金和费用都是正当合理的。除此以外的所有费用， 买房者在交纳时就应当提高警惕， 至少要了解收费依据， 然后辨别是否合理、合法。

在这个过程中，尤其要警惕售房者以"代收"的名义， 要求你缴纳一些费用。一般情况下，买房者往往因为这个"代收"的理由，稀里糊涂地把费用交了。即使事后被购房者发现， 也很难讨回。因此，买房者对售房者的不合理收费要求，应当予以拒绝。例如，某开发商在交付房屋时，要求买房者支付物业管理费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件。

在这里，水电气开通费已经包含在房价中，买房者应当予以拒绝; 物业管理费应当支付给物业管理公司，而不是开发商; 契税应当交给税务部门，而不是开发商; 公共维修基金归全体业主所有， 一般由开发商代收，然后交至房地产主管部门代为管理，但开发商不得将收取公共维修基金作为房屋交付的前提条件。

现在的房价越市长越高，从某种意义上说，表明开发商的盈利空间越来越大，砍价的空间弹性也越来越大。买房者如果能掌握有利时机， 就能降低买房成本。一般来说，在买房过程中，有如下六个最佳砍价时机。

( 1 ) 期房开盘之初，开发商往往会有一些价格优惠或让利，幅度一般在10%左右。

( 2 ) 买房者在一次性付款时可以砍价， 幅度一般在银行存款利率以上，银行贷款利率以下。

( 3 ) 买房者'如果参加团体买房， 可以享受到一定价格折扣。

( 4 ) 买房者如果购买尾房，可以和开发商讨价还价. 争取到20%以内的价格优惠。这里的关键是， 要能够及时打听到尾房的情报。

( 5 ) 开发商急需回笼资金时，往往会推出一系列优惠促销， 价格自然可以打折扣。这时候的关键同样在于，要能了解到这种内惰。

( 6 ) 在买房后介绍同伴来买房， 可以从开发商那里得到一定的价格优惠， 或者其他某种形式的奖励， 具体可以面商。

不管在哪个阶段、以何种方式得到价格优惠， 实际上都是变相降低房价，购房者从中可以得到更多实惠。

需要注意的是，由于房地产开发是一个漫长过程， 任何一个环节出了问题都会影响其整体利润，所以开发商轻易不肯打折， 买房者对价格优惠幅度不能有过多奢望。反过来说， 如果轻易就能得到价格优惠， 反而说明这个楼盘可能存在某些问题，这个时候， 就要提高警惕了。

还有，除了房价可以打折外， 买房时所支付的保险费其实也是可以打折的。这里的关键是不要在售楼处买保险，而应当到外面的保险公司去买保险。在售楼处买保险， 当然你就失去了打折的主动权。

理财专家提醒

买房应保持理性，不能冲动购买。特别是一些年轻人，因为配偶的关系，不得不仓促买房， 结果搞得婚后生活一团糟。买房不能着急， 需要好好规划。

5. 验收房产看清七个问题

买房要认真仔细地查看， 不要仅凭经纪人提供的资料便做出签约的决定。因为经纪人提供的房源资料只是最基本的，有的甚至故意欺骗购买者。现实中确实有过这样的情况: 某购房者听房屋中介介绍一处房产，在电话里，购房人问房产是否临街的， 经纪人毫不犹豫地回答是小区房，不临街， 坐北朝南，而且面积很大，价格便宜。结果购房人赶去一看， 房子就是临街的房子，而且朝向是向西的。

所以，买房要警惕，不要轻易相信资料，最好还是亲自去看一看情况。有的售房者会有意把面积多说上几平方米，或者故意把建楼时间搞得含含糊糊。结果你认为很便宜的房子， 实际上一点儿也不便宜。

还有， 在看房的时候，最好是拿着皮尺。光靠眼睛看，未必看得准。一般有家具的房子能估出大致的大小， 而毛坯房里没有参照物， 就不-定测得准了。

房子是否合格， 是否满意， 很可能关系到整个家庭的生活质量，很多其他项目的验收只有专家才能看得出好坏，如果可以，最好带上一个做工程的朋友一起去看看。下面是看房、验收房子的时候， 需要注意的几个问题。

第一， 层高是否达到标准。层高如果没有达到标准， 会使今后的生活产生一种莫名的压抑感。而降低层高也是开发商节省戚本的一种方式，所以要注意层高是否达标， 如果没有达标， 宁可不要。检验层高的方法很简单，把尺子顺着其中的两堵墙的阴角测量，而且同时测量房内多处地方，看是否达到合同标准即可。

第二， 墙壁是否渗水有裂瘾。新房墙壁渗水之事时有发生，最严重的情况是，整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。而验收墙壁最好选择交房前，下完大雨的第二天去检查一下。如果这时候墙壁有问题，那肯定是一曰了然的。墙壁除了惨水之外，还要检查是否有裂缝。裂缝说明工程质量有严重的问题， 所以一定要仔细验收。

第三， 厨卫防水是否做好。有些项目事先已经声明并未做厨卫的防水，那就需要自己来做了。特别是二手房， 一定要事先问清是否做了防水工作， 如果交付时已经做了防水，那就要看防水是否做到位了。假如在装修后才发现防水没有做好， 就会很麻烦。

第四，水电是否通畅。对于一些高级装修来说， 多数的水电后期都要更换，所以有时候这些内容倒不是关键。但如果你不打算更换水电的话，特别是二手房，那么这些东西就必须认真验收。除了看看是否通电外，还要看电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说， 家里的电线不应低于2.5平方毫米，空调线更应达到4平方毫米， 否则使用空调时， 容易过热变软。当然，这是一种理想的配置，多数土建的电线会差一个等级。

第五，管道排水是否顺畅。这里所指的管道， 是水污管道。尤其是阳台之类的排污口。拿一个盛水的器具， 将水倒进排水口， 看水是否顺利流走。为什么要验收这个呢? 因为在工程施工时，有一些工人为了省心， 会把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较黠的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

理财专家提醒

谨慎签约。如果确实发现了自己满意的房子， 当然可以签约任购。但有前提条件是， 要看清认购书上的条款自己能否接受。因为签订了认购书就要付定会， 不管金额大小，你掏出钱来容易， 想再要回来就难了。

6. 买个二手房，胜过存银行

二手房的买卖比新房买卖要复杂一些。有时，同一地段同一时间抛出的相似的房源单价每平米会相差几百元。刚涉足二手房交易的人往往容易被经纪人的话弄糊涂，搞不清自己究竟能以什么样的价位买下看中的房产。

二手房的价格往往由房主与经纪人相互作用形成。首先， 房主想出售房产的原因很多。

有的房主是因为房屋闲置不用的，想把它兑现，自然想把房子卖个好价钱，所以他们会同时在几家房产经纪公司发布消息，而且给每家经纪公司的信息又稍有不同。比如，价格会上下浮动2~3万元，面积故意有点出入。这样，你看到各个经纪人的房源仿佛不一样， 其实都是同一个。而且这类房子最不易谈下来，因为房主的目的就是要竞价，耗得起时间。

有的房主是因为发生了一些家庭变故，急于把房子卖出去回收现金。这样房主的心态就不一样了。他们想尽快地兑现，所以也委托多家经纪人出售，价格也比较实在，谁先卖掉就和谁做。

还有一种原因是每家经纪公司与房主的关系也不相同。有的掌握了房主的心理价位，有的则是房主试探性地报价，经纪人的报价当然也有不同。再有一种情况是经纪公司自己的房源，那肯定是咬住价格不松口。

现在经纪公司遍地开花，要全部跑遍是不可能的，关键是锁定一些你看中的地段， 在附近物色几家规模较大、信誉较好的经纪公司登记求购信息。现在网络发达， 一些大的经纪公司也开辟了自己的网站。

一般选几个比较有名的经纪公司网站和几个大一点的房产网站，每天在网站上浏览一遍，这样你会发现自己中意地段的房产信息。但是任何时候都不能保证信息的绝对称心。也就是说，你永远不会知道所有你想买的房产信息， 你只是找到其中比较如意的一个罢了。

下面是网上筛选二手房信息的方法:

第一， 分析房源的真实消息。如果房主在几家公司都登记了，那么这个房源很可能就是地段和楼层相同而具体数据不同的那个。你在看细节的时候，还可以看一下发布人的交易时间。如果时间留得较长， 那说明这个房源主人并不急于脱手; 如果留的时间较短，那么这个房主有可能是想速战速决。另外，你可以盯着那个最低价位，这个价位一定与房主的心理价位最接近。

第二， 想办法和房东直接交流。这是一件有利有弊的事情。好处是你可以直接和房东接触，你可以通过第一个电话就了解房产的真实情况和价格的真实定位; 不好的地方是如果你和房主的性情不合， 那可能连进一步的交流都没有了可能。成交房产一般会通过经纪人去交易， 有经纪人倒是可以让我们还价方便一些。

理财专家提醒

如果有不同经纪人在介绍同一个房产，价格又相差不多， 那你一定要选信眷好一些的那家， 他们的话一定更中肯，更实事求是一些。另外， 你可以在网上查阅成交二手房中相同地段的成交价， 还有房租价格， 以确认自己所选房产的价值。

特别提醒

小心超低房价陷阱

对一些价格比较低的商品房，一定要搞清楚价格为什么会便宜，其中是否有诈，以免自身的合池版益受到损害。特别要注意以下几种类型的低价房产:

( 1 ) 公益联建房。公益联建房是由地方政府或本系统、本单位组织，市民自愿参加组成住房"合作社"，为解决"社员"住房困难而进行的合作建房项目。当新建房子有一定剩余时，可以面向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠政策，所以按国家规定不能作为商品房出售。

( 2 ) 集资合建房。集资合建房是指开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发或小镇建设等为名，利用村集体的土地， 在城郊进行的房地产开发项目。这类房屋一般都没有办理土地出让和征用手续，买卖行为完全无效。

( 3 ) 限制权利房。限制权利房是指被司法机关和行政机关依法裁定、查封，或以其他形式限制房地产权利的房屋。不知内情的买房者如果贪图价格便宜，而进行私下交易， 就会被卷入是非旋涡，叫苦不迭。

总而言之，不要贪图小便宜， 遭受大损失。在买房之前， 一定要了解清楚房产的基本情况， 莫要被超低的价格所迷惑。