第十一章    佛罗里达，甜蜜的家

到佛罗里达去——

那里有企业家的宝座，

夕阳里坐看棕桐叶摇曳多姿，

黄昏的天际洒下金色的余晖。

暮色下月亮、太阳和点点星光，

闪耀在黑暗的夜空里璀璨夺目。

加勒比海吹来的清风拂过脸颊，

仿佛是妈妈的摇篮曲轻声呢喃。

银色的月亮是苍穹的耳环，

月亮的光环是灿烂的项链。

这首感情热烈、自由洒脱的诗写于1925年秋天，此时斯科普斯审判案已经在人们的记忆里渐渐褪色，圣巴巴拉市在地震过后平静下来，瑞德•葛朗奇一举成名，曼宁大主教为所有人祈祷的教堂即将奠基，斯梅德利•巴特勒将军但愿自己从来没有负责过费城的禁酒行动，《无人知晓之人》已经售出1万本，佛罗里达的房地产热潮达到了顶峰。你可能会以为，这首诗出自一位欣喜若狂的女学生的诗集，但这却是一位银行副总裁的手笔，出自他为《迈阿密人》杂志撰写的文章结尾。这首小诗隐约表明了人们的心路历程，那些自以为意志坚定的男女正投身于房地产投机热潮，而这股席卷美国的热潮始于19世纪90年代

一

1925年的夏天和秋天值得回忆，热带城市迈阿密没有一丝悠闲慵懒的气氛。整座城市变成了狂热的房地产交易所。据说有2000多家房地产公司和2.5万名房地产经纪人从事房地产销售。在佛罗里达大力宣传的艳阳下，人们只穿着衬衣来回奔波，谈论的尽是地产契约、房屋选择、水景房和上百万美元的利润；政府要员不得不颁布条例，禁止在街道上出售房产、张贴地图，防止引起严重的交通堵塞。在温暖宜人的空气里，传来彻钉枪叮叮当当的声音，摩天大楼的钢筋骨架拔地而起，让迈阿密的天际线呈现出大都市的风采。公共汽车从弗拉格勒街呼啸而过，免费搭载着未来的客户，去参观挖泥机和蒸汽铲车如何把偏远的红树林沼泽和比斯坎湾的沙滩，变成威尼斯风格的奢华都市，满足美国家庭主妇和享乐主义者未来的需要。迪克西公路上挤满了来自全国各地的汽车；有位旅行者因为交通堵塞无法前行，在排成长龙的小轿车和廉价车里找到了18个州的车牌。各家旅馆人满为患。不管是在车站候车室还是在汽车上，人们随便找到一个地方倒头就睡。铁路被迫对耐用货物实行禁运，以防出现饥荒；建筑材料如今通过水路和船只密布的港口运输进来。新鲜蔬菜已经极为稀少，城市公共设施竭尽全力来满足电力、煤气和电话成倍增长的需求，连冰块都时常供应不上。

迈阿密的发展速度多么快啊！在1920年，全城的人口只有3万人。根据该州人口普查的统计，1925年全城人口已经增长到7.5万人，此时从北方搬到佛罗里达州的人创下了有史以来最大的人口迁移纪录，其中有一部分人到了迈阿密，如果再算上此后几个月里涌入的人，这个数字会接近15万。有人说，这仅仅是个开始。海滨航空铁路公司的总裁S.戴维斯•沃菲尔德（S. Davies Warfield）不是预计迈阿密的人口会在今后十年达到100万吗？可敬的佛罗里达州长约翰•W.马丁（John W. Martin）不是断言“佛罗里达近来取得成就的传奇故事令人惊奇，而这不过是黎明前的曙光”吗？

每个人都在土地买卖上赚钱，地价一路上涨，达到了不可置信的高价，原先对此嗤之以鼻的人也开始进行投机。

迈阿密的繁荣景象并不孤单。棕桐滩以南的沿海地区都在建设美国的里维埃拉；60多英里的海岸被迅速划分成50英尺左右的地块。这股热潮随后蔓延到坦帕、萨拉索塔、圣彼得斯堡和其他西海岸的城镇。人们争先恐后地在奥基乔比湖畔、桑福德市郊和整个佛罗里达州购买土地，甚至在佛罗里达北部的杰克逊维尔，也有“杰克逊维尔的信徒”正在策划宣传活动，要给他们的城市带来发展和富裕。

二

这股惊人的房地产热潮历经数年日积月累，到了1924年愈演愈烈，其中的原因多种多样，让我们逐一列举。

首要的原因当然是气候宜人，这是佛罗里达州无可辩驳的先天条件。

通往人口稠密的东北部城市的交通便利，这也是南加利福尼亚州无法否认的优势。

汽车迅速把美国变成了一个流动的国家，各行各业的人们都能周游本国，就连小农场主、暑假宿舍的管理员和修车工都能带着全家人坐进廉价车，经过不断的汽车露营，一路南下，度过一个阳光明媚的冬天。

柯立芝繁荣带来的自信膨胀，让年收入4000美元的推销员设想，自己将来会以一种神奇的方式，买得起漂亮的房子和世上所有的好东西。

人们普遍存在一种矛盾的心理，却不大肯承认，那就是反感美国的过度城镇化和工业化，反感社会对工作的过度关注，厌恶循规蹈矩、烟雾弥漫、交通堵塞，还有20世纪标准的生活模式，而这些正是柯立芝繁荣的基础。这些东西会给美国商人带来财富，但他却渴望花钱摆脱这些束缚，寻找记忆里乡间的灿烂阳光，旧时欧洲的美好生活和繁华富丽，寻找把美国式运动和舒适与拉丁风情融为一体的梦幻岛，这就是配备了浴缸和电冰箱的威尼斯，拥有18洞高尔夫球场的塞维利亚。

南加利福尼亚州是个很好的例子，该州曾经大肆宣传温暖的气候，宜人的空气，造就了经济繁荣的景象。佛罗里达州的居民会说，佛罗里达怎么不这样做呢？

最后，柯立芝繁荣时代的另一个成果是：约翰•琼斯（John Jones）这样的普通人也在期待，自己不久后能买得起波卡拉顿的房子，在假日里钓鲤鱼、打马球，而他对企业家冒险投资、一夜暴富的故事心驰神往，相信疯狂的房地产开发也许是一座金矿，将为他创造奇迹。

疯狂的房地产开发？他们当真疯了吗？到1925年，在旁人看来，房地产开发商已经不再狂热无比。那些在1923年看起来不可思议的工程，曾经是他们狂妄自大的证据，如今却赚取了几百万美元：现实证明他们没有失去理智，就像广告说的那样，他们是突发灵感的梦想家。珊瑚阁小镇、海滨好莱坞、迈阿密海滩、戴维斯岛屹立在此：这些地方不再是纸上的蓝图，而是由砖石、水泥和泥灰建造而成，真实存在的城镇；当然，这些地方还没有完工，但在以惊人的速度发展，业主们排着长队来购买房产，他们脚下每平方英尺土地的价格都在飞涨。

很多年前，有位退休的公理会牧师梅里克，在迈阿密城外买了块便宜的土地，用珊瑚石建了一座山墙林立的房子，取名叫做“珊瑚阁”。如今，他的儿子乔治•埃德加•梅里克（George Edgar Merrick）买下了周围的土地，他在广告中宣称，自己在打造“美国风景最优美的郊区”。这个计划很吸引人，梅里克颇有先见之明，坚持了统一的建筑风格，他称之为“改进的地中海”风格。截至1926年，他已经建造了一座珊瑚阁小镇，包括2000多栋已建成或在建的房屋，包括“热闹的商业中心、学校、银行、酒店、公寓和俱乐部”，还有林荫大道、环礁湖泊和停泊码头。梅里克做广告的手法大胆新颖：有一次他请来了威廉姆•詹宁斯•布莱恩，坐在湖面的木筏上，头上顶着太阳伞，对岸边的人们发表演讲（报酬非常可观），布莱恩称赞的可不是耶稣基督，也不是黄金十字架，而是佛罗里达的宜人气候。布莱恩对灿烂的阳光大加赞扬后，还有舞蹈明星吉尔德•格雷（Gilda Gray）的表演。梅里克知道如何因地制宜打造浪漫风情：他抽干低洼地的水，改造一番，挖掘了运河，从威尼斯引进了真正的贡多拉小船，请来了船夫。在珊瑚阁小镇修建的迈阿密巴尔的摩大酒店高达26层，乡村俱乐部拥有18洞的高尔夫球场，梅里克还有下一步的宏伟计划，建造大型赌场、游艇俱乐部和迈阿密大学。作家雷克斯•比奇（Rex Beach）在珊瑚阁的宣传册里写道：“10年的辛苦工作，100万美元的财富，这就是乔治•梅里克要在余生完成的计划。谁能想象得到，10年时间能给庞塞•德莱昂发现的仙境带来这么大的变化？你没有想到，我也没有想到，连眼光长远的梅里克先生自己也没想到。”（他的长远眼光真是可悲！这10年带来的变化还有《纽约时报》上刊登的公告，提醒珊瑚阁小镇9个系列债券的持有人，小镇“自1930年7月1日起，未能支付以上大部分债券的本金和利息”。）

除了梅里克，还有其他创造奇迹的人。迈阿密海滩原本是一片红树林沼泽，后来卡尔•G.费希尔（Carl G. Fisher）砍掉了树林，在沙地下面打了5英尺的木桩，改造了环礁湖和小岛，修建了别墅和酒店，据说把这里变成价值4000万美元的地块。约瑟夫•W.扬（Joseph W. Young）建造了同样规模宏大的海滨好莱坞，火车禁运中断了建筑材料的供应，他就自己买下远洋船队，把建筑材料运输到他那座日益壮大的“城市”。在佛罗里达西海岸，戴维斯（D.P.Davis）买下了坦帕湾的两个小岛——“两片面积很小的红树林沼泽地，涨潮时几乎被海水全部淹没”——他通过清淤挖泥、填埋沙土抬高了小岛，在上面铺设了街道，建造了酒店和住宅。在戴维斯公开出售地块的头一天，就卖出了3百万美元的高价，尽管当时据说还没有1台挖泥机开始铲泥沙呢！

不管怎样，大家都在买地。到了1925年，什么地方的地皮都有人买，只要这块地位于佛罗里达。一个开发商只要宣布有新的开发计划，不管是真是假，不管是在大西洋沿岸还是在内陆荒原，都会吸引人们争先恐后地购买建房地块。广告商声称“曼哈顿庄园”距离“热闹繁华、日新月异的内蒂城仅有0.75英里”；实际上根本就没有内蒂城，这只是一个废弃荒凉的松脂采集营地，不过还是有人买下了这块地。“墨尔本花园”索赔案的调查员设法找到了这个地方，他们发现自己要开车沿着一条小路，“穿过乱七八糟的垃圾堆，经过几棵大树和几小簇蒲葵”，在距离目的地3英里的地方，绝望地陷入了泥潭。不过，四面八方的人还在盲目自信地买地，其中有佛罗里达州当地人、来佛罗里达的游客，还有俄亥俄州、马萨诸塞州和威斯康星州的守法公民，他们从来没有到过佛罗里达州，但是也会掏钱来购买那些据说是“另一个珊瑚阁”、“紧邻新火车站右侧”和“价值2000万美元的城市”的建房地块。对他们来说，那些在佛罗里达州买卖土地赚取暴利的故事足够诱人。迈阿密海滩的商业中心有一块地，在开发初期只卖800美元，到了1924年转手的时候已经卖到了15万美元。出现房地产热的八九年前，有位纽约律师花了24万美元，在棕桐滩买了一块狭长的土地，在1923年，他终于把这块地以80万美元的价格卖了出去；到了第二年，这里被划分成几块住宅用地，总价达到了150万美元；而在1925年，有人宣传这块地的价值升到了400万美元。1896年，有位穷困的妇女花了25美元，在迈阿密附近买了一块地，到了1925年以15万美元的价格卖了出去。这种传说故事数不胜数，每个到黄金海岸的游客都能听说不少；许多故事都非常真实，但这些利润还停留在账面上。有一则趣闻足以说明佛罗里达州房地产热的情景，有个当地人问游客，“你想在这儿买地吗？”游客当即答道，“我早就卖了。”

投机说来容易，不过动作要快。别在调查研究和登记地契上耽搁时间，把这些烦琐的手续搁置一旁。至于普遍的销售方法，亚特兰大零售信贷公司的沃尔特•C.希尔（Walter C. Hill）在调查报告中是这样描述的：“地块还在图纸上就已经卖掉了。这种方式比较好。在迈阿密周围，除了面积特别大的土地，住宅用地通常在第一天就全部售完。楼盘广告上描述了地块的位置、范围、特点和大概价格。预定也可以接受，只要买家支付地块价格10%的支票。销售的第一天，买家会按照预定的顺序走进城里开发商的办公室，一张描绘精美的图纸上清晰地标出了地块、面积和价格，买家可以挑选一块或几块地，得到一张临时契约形式的收据，并兴奋不已地看到，他那块地在图纸上的位置盖上了'售出'的印章，而这些地通常是佛罗里达州50英尺宽100英尺长的土地或沼泽地。这些第一天卖出的地会升值到几百万美元。价格高得惊人！里面的地块价格在8000美元到2万美元之间。靠近水边的地块在1.5万美元到2.5万美元之间。海边的地块在2万美元到7.5万美元之间。这些地不在迈阿密城里，而是离城区几英里——10英里、15英里，甚至30英里以外。”

当然，签订临时契约不算是完成交易。可是很少有人担心将要支付的款项。在买地的时候，买家十有八九只有一个想法，转手卖出去，希望在30天的付款期限到来前，把地契转卖给别人，从中赚取净利润。而地产契约的买卖数量惊人，利润可观。

就在1925年酷热的夏天和秋天，人们还在酝酿大规模开发房地产的新计划。显而易见，其中很多房子是打算卖给这些人——迈阿密海滩的广告商称之为“美国最富有的运动员，游艇和其他昂贵运动项目的爱好者”，波卡拉顿的广告商称之为“拥有国际财富的人士，主宰金融界和企业界，引导时尚潮流，掌控时局动态，出身上流社会，喜爱休闲娱乐”。在这股抢购土地的热潮中，似乎没人想到这个问题，有没有这么多游艇爱好者和喜爱休闲娱乐、四处旅行的男男女女。

到处都是气势宏大的新建酒店、公寓和赌场。就在建房热的鼎盛时期，有位来西棕桐滩的游客注意到，一大片空地上放满了浴缸。这些浴缸显然已经放了一段时间，外面的板条箱饱经风吹雨淋。这位游客得知，这块地会建成“南方最豪华的公寓大楼”，但是货物禁运中断了承包商的建筑材料运输，运来的竟然只有这些浴缸！在整个佛罗里达州，信心百倍的宣传口号和夸张的措辞响彻云霄。广告栏里全都充斥着这种宣传，在1925年夏季的一天，《迈阿密每日新闻报》刊登了整整504页的房地产广告，创下了报纸发行历史的最高纪录，《迈阿密先驱报》在1925年刊登的广告超过了任何一家报社全年的广告数量。在这些广告上，迈阿密不仅是“奇迹之城”，还是“金发碧眼的城市女神”、“世界乐园”、“无敌之城”；劳德代尔堡成了“热带仙境”，奥兰多化身为“美丽都市”，桑福德则是“丰富之城”。

每天都有不计其数的溢美之词为佛罗里达增光添彩。也许夸赞吹捧的巅峰时期，就是迈阿密市市长和迈阿密海滩、海厄利亚、珊瑚阁的创始人发表联合宣言的时候（这些人谦虚地把自己的城镇称做“世上最富饶美丽的社区，坐落在物产最丰富的国度，拥有品格高尚的居民”），他们提议把1925年的最后一天和1926年的前两天定为“美国热带地区节日"，“在欢庆的节日里，关爱、友谊、欢乐和健康运动遍及整个地区”。他们承诺会有舞蹈表演，“不论是林荫大道、美丽的广场和舞厅，还是庭院、俱乐部和酒店，都会表演轻歌曼舞，活力四射的歌舞女神和满心喜悦的追随者将跳出优雅动人的步伐，翩然起舞”。他们的承诺还有不少，要是把这些华美的辞藻全写下来，足足有一页纸那么多；不过他们特地强调：“我们的大街小巷将到处是辉煌盛大的庆典，繁华富丽的场面，花团锦簇的美景，上天赐给我们温暖的阳光，连绵的细雨，还有轻柔的热带海风。”

有这么多满心喜悦的追随者和繁华富丽的场面，节日庆典多半大获成功。但是到了1926年的新年，寻欢作乐的人不禁开始心生疑虑，土地的新买家不再像1925年9月份和10月份那么多，许多拿到地契的人迫不及待地要把他们在富饶美丽社区的股份转手，毕竟温暖的阳光和连绵的细雨，不能帮他们缴清买地的款项。冬季涌入佛罗里达州的游客感到，现实没有达到他们的期望。也许，地产热潮到了“健康的喘息时间”。

三

实际上，即将来临的事情不仅如此。在1926年春天和夏天，房地产市场开始全面崩溃。持有地契没能转手的人到处拖欠房款。有个人在1925年初以每英亩12美元的价格卖出了1块地，等到这块地卖出每英亩17美元的价格时，他连声埋怨自己糊涂，后来价格涨到了30美元，最终到了60美元。过了一两年后，此人却发现，一系列的买卖都没有付款，别人欠他的钱是要不回来了，唯一的补救办法就是把这块地收回来。还有些买卖里，不仅土地物归原主，随之而来的还有税收和评估费用的负担，这些花费加起来远远超过卖地所得的收入；人们还会发现，自己的土地开发半途而废，已经被毁坏得面目全非。

正当房地产价格免不了全面下跌的时候，两场飓风袭击了佛罗里达，让人们见识到了来自西印度洋那“轻柔的热带海风”的威力。

第二场飓风是佛罗里达有史以来最严重的一场风暴，上天特意降临给人类惨痛的教训，让人望而生畏，最精准的程度也莫过于此。这次飓风袭击的中心就是房地产热潮最喧嚣狂热的地方——迈阿密地区。1926年9月18日清晨，飓风在黄金海岸登陆，导致比斯坎湾的海水倒灌进威尼斯建筑风格的小镇，把五根桅杆的铁皮帆船卷起来，抛到了珊瑚阁的街头，把汽艇砸到了迈阿密的大街上，把树木、木料、水管、瓦片、碎石甚至是小汽车掀离地面，又一股脑地砸到了房子上，吹跑了成千上万座偷工减料的房屋别墅的屋顶，差点把奥基乔比湖畔的穆尔港夷为平地。这场飓风造成大约400人丧生，6300多人受伤，5万多人无家可归。佛罗里达人却勇敢不屈，坚信这些损失不至于无可挽回；这种勇气实在可嘉，以至于人们引述美国红十字会的负责人约翰•巴顿•佩恩（John Barton Payne）的话，指责佛罗里达州政府官员“实际上破坏了”红十字会对无家可归者的救援行动。迈阿密市市长罗姆夫宣称，看不出有什么理由“让这座城市不能像过去那样，今后继续招待冬季游客”。但是轻柔的热带海风已经报复完了，把佛罗里达房地产热潮的痕迹扫荡得一干二净。

到1927年，根据霍默•B.范德布鲁（Homer B. Vanderblue）的记述，位于迈阿密弗拉格勒街的装修精美的房地产公司不是关门倒闭，就是人去楼空；戴维斯岛工程“尚未完工就宣告破产”，已经被斯通一韦伯斯特公司组建的财团收购；佛罗里达州的许多城市，包括迈阿密在内，连征收税款都非常艰难。在1928年，亨利•S.维拉德（Henry S. Villard）在《民族》杂志里这样描述他驱车前往迈阿密时看到的情景：“高速公路两旁是废弃的住宅小区，大门上粉刷的豪宅名字已经斑驳脱落。连绵几英里的水泥人行道旁，孤零零地伫立着白晃晃的路灯，原先要建房屋的土地上杂草丛生、蒲葵遍地……偏远的住宅小区里全是无人居住的房屋，当我加速驶过这些地方时，仿佛在穿越一座受到死亡威胁的城市。”1928年，佛罗里达州有31家银行倒闭；1929年，倒闭的银行增加到了57家；几年间倒闭银行的负债金额超过了美国任何一个州的记录。1929年，地中海果蝇袭击了佛罗里达州的柑橘林，给当地的经济状况雪上加霜。对迈阿密的银行清算显示，1925年该州的银行资产攀升到了10亿美元以上，令人备感兴奋，如今这个数字一路下滑，又让人伤心哀叹：

1925 年：1，066，528，000美元

1926 年：632，867，000美元

1927 年：260，039，000美元

1928 年：143，364，000美元

1929 年：142，316，000美元

而正是在这几年，全美各地都相信繁荣就是胜利！到了1930年年中，美国开始呈现全面的经济萧条，佛罗里达州已经有26座城市拖欠债券的本金和利息，违约情况最严重的有西棕榈滩、迈阿密、桑福德和沃斯湖；迈阿密市有一笔数额不大的债券在1930年8月份到期，该市坦然承认无法赎回这笔债券，恳请债券持有人宽限时日。

当时联合开发房地产项目是以城镇的形式进行的，政府通过“免税市政债券”资助各种设施改造计划，房地产开发企业同时发行地产债券，用繁华地段的新建筑作担保，这些方法曾经令人轻松愉快，不过渐渐暴露出了缺陷，而这是1925年突发灵感的梦想家万万没有想到的。几百万美元的账面利润大多化为泡影，投入地产开发的几百万美元多半石沉大海、一去不返，贷款的巨型倒金字塔轰然倒地，人们从中得到了教训，以宏伟计划、荒谬期望和吹嘘浮夸为基础的土地价值，在长期通货紧缩的打击下，不过是可笑的经济谎言。

令人欣慰的是，还有为数不多的现实条件可以依靠。佛罗里达依然气候宜人，资源丰富。佛罗里达的人民依然精力充沛，意志坚定，从希望破灭中恢复元气，从无情的现实惩罚中获得教训。在繁荣时期来到佛罗里达的北方人，没有在低迷时期转身离去。现实远非如此，实际上，根据1930年的人口普查，佛罗里达州的人口比1920年增加了50%以上，增长幅度超过其他各州，仅次于加利福尼亚，与此同时迈阿密的人口增长了近400%。佛罗里达还有美好的未来，这一点和延期付款带来的烦恼一样确定无疑。至于1925年疯狂的地产热潮，也不该只责备佛罗里达的民众。他们曾经喧嚣吵闹，但是佛罗里达州歇斯底里的状态不过是全美国歇斯底里的集中缩影，那些盼望着轻松赚钱的外地人蜂拥而至，更是对这种形势推波助澜。

四

在战后十年，美国出现了一系列土地和建筑热潮，每一次都对国家经济和国民生活造成重大的影响，佛罗里达州房地产热不过是其中之一，毫无疑问，也是最狂热壮观的一次。

在战争期间和战争结束后，小麦和其他谷物的价格上涨，导致战后十年之初的农业土地市场非常火热。农业用地的价格急剧上涨，按照有所夸大的价格，出现了成千上万宗抵押和贷款，等到了1920年和1921年，农业土地市场跌到谷底，农民们卖了粮食也不够偿还到期的银行利息，付不起对上涨后的土地价格征收的税金，这样的例子不计其数，加重了农民的艰难处境。数千家乡村银行不堪抵押和贷款违约的重负，最终宣告破产。在一个主要农业州，从1924年到1929年美国经济普遍繁荣的时期，该州所有的国家银行和州立银行的平均收入增长不到L5%；在全国的7个州，1920年以前成立的各家银行，竟然有40%到50%在1929年前已经倒闭。当然，很难断言有多少家银行的倒闭与房地产价格的无序上涨和突然下跌有直接关系；但是有一点毫无疑问，如果没有出现农业土地的热潮，许多乡村银行不会遭受重创，宣告破产倒闭。

在这10年间，尤其是佛罗里达房地产热期间，开发商及其支持者制订了雄心勃勃的计划，要让房产热潮向美国不同的城市、城镇和度假胜地蔓延，各家商会不惜工本地做宣传、发传单、贴广告，把这些地方描绘成“日益崛起的工业帝国中心”和“美国财富的新乐园”。有些商业投机成功了：比如，加利福尼亚，此前数年就开始使用宣传手段，打造诗情画意的美景，宣传活动引进了诸多产业，吸引了冬季游客和夏季游客，为商人和旅馆老板带来了财富。估计每年有100万人前往加利福尼亚，“只是为了参观游玩”，当然了，他们还要花钱消费。然而，不是所有的商业投机都能成功，遗憾的是，工厂和富有游客的数量毕竟有限。一座座城市都希望把产业吸引到本地来，口若悬河地推荐本地的优点，想方设法地“让人体会到本地的特色”，强调“本地对美国人民的建设性意义”；支持者们终于明白过来，吸引产业类似于拆东墙补西墙，这些产业如果听信了宣传，很可能会发现自身陷入尴尬的境地。佛罗里达热带仙境的开发商切身感受到，想把房子卖给上流人士的土地投机商的人数比上流社会的买主还要多，为北卡罗来纳州等地的富人修建乐园的开发商到头来终于明白，这些有钱人不可能同时到处游玩。他们美好的愿望化为泡影，引发了金融业的剧烈动荡，开发商宣告破产，导致一家又一家银行关门倒闭。

在这10年间，尤其是1920年代中期，美国各座城市的郊区也出现了土地热潮。随着400万灰心丧气的美国农民离开农场，美国城市居民的比率从51.4%增加到57.6%，城市的规模越来越大，声音越来越嘈杂，城市交通越来越拥挤喧闹，新建的高楼大厦挡住了城市居民的视线和空气，许多家庭从城里搬到了城市和乡村之间。在美国人的生活条件方面，汽车再次发挥了作用，使人们能够轻松地到达郊区火车站和大城市，还有连绵不断的繁茂森林、碧绿田野，这些地方在几年前看起来遥不可及，交通不便。风景如画的市郊以惊人的速度发展起来，各式住宅像雨后春笋般涌现出来，全新的殖民地式庄园（带有车库），都铎王朝风格的别墅（年深日久的三角屋顶，屋脊的两端镶嵌着楔形的砖木），西班牙式的白泥灰宅邸（里面安了无线电）。房地产开发商再次遇到了千载难逢的机会。旁边有果园和雏菊花田的老式杰克逊农庄划成了建筑地块，被蒸汽铲车夷为平地，建起了詹姆斯一世风格的山庄、殖民地式的平台、阿布拉罕宫殿的美丽花园，铺设了马路，既有20世纪的舒适便利，还有旧时代的魅力风情，而这些地都是分期付款买的。

在纽约、芝加哥、洛杉矶和底特律等大城市的近郊，大片土地很少建设成豪宅。纽约市东河对岸皇后区的发展速度很快，不禁令人担忧：皇后区的人口在过去10年里增加了1倍以上，总数超过100万人。底特律郊外的大片土地被划分成不计其数的地块，被穷人们买下来，搭建起只有一个房间的临时棚屋，在里面住上数年都建造不起真正的房子。开发商的竞争如此激烈，仅仅在1年之内，芝加哥地区划分的土地，就足以容纳城市发展20年所增长的人口（此前芝加哥就是以这样的速度发展起来的），到了十年末期，帕乔格、长岛和纽约城中间开发的土地足以为一个600万人口的大都市提供住房。

佛罗里达的房地产热潮一度对城市郊区的开发产生了独特的影响。比如，离纽约长岛34英里的地方有座美国式的威尼斯城，这里兴建的第一座桥“仿造了威尼斯著名的稻草桥”，据开发商说，整个场景“让人回想起拥有总督宫的名城威尼斯，不过风景会更加迷人、更加温馨”。地产广告里承诺免受股票经纪人和保险推销员打扰，对此地的美景赞叹不已：“住在这座美国的威尼斯城，犹如畅饮生命的美酒……蔚蓝的天空下是碧绿的礁湖，贡多拉小船悠然飘荡，好一座美丽的意大利花园！大南湾的海水轻轻拍打着沙滩，洁白细腻的沙子像婴儿般幼滑。”还有位于长岛的毕尔特摩海岸，由电影制片人威廉•福克斯（William Fox）和服装商雅各布•弗兰克（Jacob Frankel）共同开发，1926年的广告里宣称，这座“运河、水道纵横交错的艺术乐园即将完工”。

在郊区房地产热潮中，威尼斯式的风格好景不长：1926年后，每当说起环礁湖，就会在买房人的心里勾起痛苦的回忆。但是郊区房地产热潮直到1928年和1929年才渐渐消退。当时很多郊区过度开发，不堪重负：当你沿着高速公路驱车前行，就会看到两边的房屋长期无人居住，商店的橱窗里空空荡荡，许多住宅区荒凉冷清，建了一半就已停工，放弃了改建计划；你会听说因为取消了抵押房屋的赎回权，郊区公寓大楼几经转手，没有完工的住宅小区的业主连声抱怨，何曾想到还有税金和评估费用的负担。即便如此，情况依然明朗，像佛罗里达一样，城市郊区还有美好的未来。人们需要空间和自由，还有居住中心的便利交通，这些还没有走到尽头。

19世纪到20世纪房地产热潮的最后阶段集中在城市里。要描述这些年美国城市轮廓的变化，只要把任何一座大城市在1920年和1930年的航拍照片比较一下即可。在1930年，每座城市的中心几乎都有鳞次栉比的摩天大楼。高楼的建设热潮在纽约已经登峰造极，尤其是在纽约中心城区，大都市的高楼简直是潜在的广告。该地区的高楼大厦占据了很大的比例，在1928年达到了顶峰。新摩天楼直冲云霄，高达40层、50层，甚至更高；在1918年到1930年间，该地区大型现代建筑的办公空间大约增长了10倍。有一张拍摄于1931年年初的照片，从旁边的东河眺望纽约中心区，其中20座最引人注目的建筑都是在战后十年修建的。当然，其中两座最高的大楼直到1929年经济危机后才完工；当宏伟壮丽的帝国大厦除去脚手架，屹立在曼哈顿的时候，路旁卖苹果的小贩吓得全身发抖。还有什么比帝国大厦更像那个信心高涨时代的纪念碑呢？

人们的这种自信过度膨胀。城市的摩天大楼建设过度。在1931年的春天，纽约中心区有17%的办公大楼，临近广场区有40%的办公楼，都没有带来收益；新摩天楼的所有人通过免去一段时间的租金或者和其他大厦达成租赁协议的方式，来吸引企业关注空置的楼层；金融家对纽约不动产投资的危险处境忧心忡忡。这座大都市也有美好的未来，但是投机热情让这座城市发展得有点太快了。

五

佛罗里达飓风过后，大多数普通民众对房地产投机已经失去了兴趣。除了房屋业主和投机商，很少有人关注郊区的开发建设和40层高的现代建筑。投机热潮在1925年把人们的资金和目光吸引到佛罗里达州的黄金海岸，如今这股热潮并没有冷却；只不过受到了阻碍。佛罗里达房地产开发押错了赌注？那么，依然沉浸在柯立芝繁荣时代的灿烂未来的公众不禁要问：我们还能把赌注押在哪儿？这次不是在房地产行业，而是在完全不同的领域。投机的焦点从迈阿密的弗拉格勒街，转移到了纽约的百老汇大街和华尔街。大牛市即将到来。