第十章 房地产
我有一个问题"你亲身经历过1973~1975 年的世界经济危机吗7"
那是第一次石油危机，当年石油输出国组织( OPEC) 决定停止对所有在赎罪日战争(Yom Kippur War) 中支持以色列的国家出口石油，触发了这场危机。危机持续至1974 年3 月，但许多国家的经济衰退延续至1975 年。这当中包括日本，该国房地产市场在此次衰退中也下滑。
假设你是一名有健康的逆势操作想法的日本投资人，想趁经济衰退时购买房地产。假设你有100万美元现金，并取得200万美元房贷，因此共投资了300 万美元在房地产上。为简化这例子，再假设你的租金收入刚好支付包括房贷利息在内的所有费用，而你的房贷本金并未减少。
这投资将带给你非常好的报酬，因为10 年之后，你的物业价值倍增至600万美元。因此，扣掉房贷，你的资产净值是400万美元，也就是赚了3 倍。
非常好! 受此激励，你很可能想再持有这笔投资10 年。这是明智之举吗?
没错!再持有10 年的话，你的物业价值将再升值两倍，也就是变成1800万美元。扣掉房贷，你的资产净值是1600万美元，也就是20 年时间赚了15 倍。
不得了!
人人都想赚更多，假设你决定再持有这笔资产10 年。别忘了常言道:过一过二不过三(third time lucky) !
结果将是一场灾难。在第三个10 年，你几乎将输掉所有赢利，投资30年累积报酬几乎是零。这30 年间日本房市走势如下图所示:
我以此例开始本章，是想指出房地产一方面肯定是社会中的主要财富创造者，但另一方面也是主要的财富摧毁者。投资房地产能否赚钱，完全取决于你在哪里、何时以及如何买进，而同样重要的是你何时卖出。本章将讨论其中一些因素，当然还有为什么我认为房地产将是未来数十年的一个超级产业。
房地产有许多类型，例如有零售店面(超市、购物中心等)、办公大楼及工厂厂房、饭店及会议中心，以及货仓、停车位及多层停车场。这些我们统称"商用不动产"。不过，你日常生活中最常接触的很可能是公寓大楼及独栋房屋，也就是"住宅"不动产。如我在稍早章节提到，在发达国家，房地产价值的正常分布，是75% 住宅及25%商用。在某些发展中国家，许多人住在居所不值钱的贫民窟，并且在实体工厂里工作，这些地方的商用不动产比例可能高一些。而在许多民众拥有第二寓所，或是退休人口比例较高的地方，住宅所占的比例则高一些。
此外还有一些有待开发的不动产，如森林、农地及建筑用地。我个人认为森林及农地跟大宗商品市场的关系更密切，因此本章将不讨论这两类不动产，而建筑用地则显然跟其他不动产大有关系。
在先前章节，我已提出全球营建业未来数十年必将兴旺的一些原因。人口大幅成长(未来40 年增加20 亿) ，以及所得暴增(未来40 年间，发达国家人均实质所得料成长一至两倍，新兴市场料成长3~5 倍)是很明显的两个因素，在此之外还有城市化(城市人口增加30 亿) ，以及人口老化(退体人口增加16 亿)。
在第五章，我画了一个全球城市与农村人口的走势图。在此我为大家提供一个更清楚的，显示2010 至2050 年间两者的预期走势。
我第一次看到这些数字(并画此图)时，颇感意外，因为我意识到，我们不仅需要为2010 至2050 年间新增的20 亿人口建设居所，还必须顾及从农村净流向城市的人口。尽管总人口将成长，未来数十年将有许多农村房屋遭废弃。因此，营建业未来40 年需要照顾的新增人口，估计是30 亿而非却亿。此外，家庭及年龄结构的剧变，也将促进房屋需求。受现代生活方式、人口老化及低生育率影响，未来单身及不生青的夫妇将大增。因此，相对于以前两三代人共住一栋房子、抚养许多小孩的'情况，未来我们将需要更多住宅单位。
或许有人会问"那么，贫民窟呢?新兴市场地区许多移居城市的人，不是会住在贫民窟吗?那种房子，在商业意义上不是不能算‘房屋'吗？" 很遗憾，情况的确如此，目前已有许多此类人士住在新兴市场地区的贫民窟。据联合国人类住宅区规划署(UN - Habitat) 的资料，2008 年全球新兴市场地区城市居民当中，至少三分之一住在贫民窟，总数约8.1 亿。但是，若人均所得如预期般成长，住在贫民窟的人口比例将下滑，而这又将是剌激城市房屋需求的又一因素。最后，中上阶层购买第二寓所者也将愈来愈多。我估计，未来40 年间，我们平均每年必须为1 亿人建造新的住宅。
事实上，在这整段时期，每年新增住宅必须满足的人口数估计将相当稳定(受房地产周期影响，将有一至两次的短暂下滑) ，因为虽然人口成长将放缓，但人口从农村移居城市的趋势将加速。因此，我们必须知道以下数字: 2010 至2050 年间，建筑业每年平均必须为约1 亿的城市新增人口建造居所，也就是每个月800万人左右。
但是，这还只是源自新住户与屋主的住宅需求。我们将盖的房子，不止如此而己。首先，人口停滞或下滑的国家，并非没有营建需求。即便是人口日渐萎缩的国家如俄罗斯及日本，各种物业也需要维修、改建及改进。《经济学人》杂志2008 年一篇文章指出，美国所有的房屋有78% 曾经转售，而日本则仅有13% 。为什么呢? 日本人的房子，通常30 年左右就会拆掉重建。此外，如果世界人口平均而言所得大幅成长，人们将希望住得更大、更好，甚至是有超过一间房子一一想想佛罗里达州、西班牙、泰国、迪拜及其他地区为数众多的度假屋。
十种新生活方式
对新住宅的需求不仅源自人口及所得增长，也源自新生活方式的盛行，例如以下十种:
1. 年轻爱玩(fly) :爱玩的年轻人(fun loving youth)
2. 雅皮士(yuppie) :年轻的都市专业人士
3. 同性恋雅皮士(guppie) :同性恋都市专业人士
4. 单身男女( sinbad/singad) :单薪、无男友/女友，感到无望
5. 单薪无子(oink) :单薪，无子女
6. 丁克族(dinky) :双薪，暂无子女
7. 单亲家庭( opf) :只有父亲或母亲的家庭
8. 安享晚年(spear) :享受富裕退休生活的老年人
9. Grampie: 成熟、活跃、健康极佳的富人
10. 逸皮士(yeepie) :富活力、积极投入各种活动的年长人士
当然，我们也不能忘了商用不动产。因为新兴市场地区资本支出通常相当高，估计未来多年的营建活动中，商用不动产所占的价值将超过25%。
未来的营建大景气中，兴建的房子大部分将是低价类型。每年晋身中产阶级的人估计将有7000~9000 万人，而从赤贫提升至略低于中产状态的人，则远不止如此。这些人是微型贷款的服务对象，也是宝洁(P&G)小包装肥皂与牙膏的消费者。无论如何，新兴市场地区的典型趋势，是人们先从农村移居小市镇。一段时间之后，他们或其子女会搬到较大的市镇。到第三个阶段，他们才可能会搬到真正的大城市。这意味着许多较成功的房地产开发商起家时将专注开发某些小市镇(竞争较不激烈) ，然后才开拓大城市的市场。
在我看来，房地产投资人若想长期成功，必须充分掌握三个关键因素: 地点、估价( valuation) 及时机。你不想买在前途黯淡的地段，不想付出过高的价格，也不想在房地产周期接近触顶时买进。
地点方面，新兴市场地区显然欣欣向荣，而多数发达国家的营建活动则将放缓，相关人口因素已在稍早章节讨论过，它们包括劳动人口萎缩、人口减少及老化。人口减少及老化的后果之一，是在许多地方，准备首次购屋的年轻人将减少。经合组织( OECD) 分析会员国人口结构，发现在1980 至2000 年间，此类年轻人的人数在多数会员国大致持稳，而在韩国、西班牙、墨西哥及意大利则大幅成长。在这段时期， 14 个会员国中只有日本是下跌的。但是，经合组织对2000 至2050 年的预测则截然不同:会员国准备首次购屋的年轻人将逐渐减少，共减2.4 亿至少于8 亿，低于1980 年的水平。因此，许多地区的房市显然将遭遇重大阻力。受此打击最严重的，估计将是韩国及西班牙，以及许多中欧国家。
人口情况较佳、长期成长前景因此较好的发达国家，则包括美国、加拿大、澳洲、新西兰、英国、法国、荷兰、爱尔兰、瑞士及斯堪的那维亚。这些国家向来欢迎技术移民，也善于吸收新移民，有些则享有较高的生育率。
全球城市化方面，美国、中国及印度将是贡献最大的三国。2010 至2025年间，城市人口增加最多的将是印度，这15 年间料将增加约2.6 亿人。这增幅并不比美国2010 年总人口(约3.05 亿)少很多，这么说或许有助你理解这数字的意义。容我再说一遍:印度未来15 年所增加的城市人口，几乎跟美国目前的总人口一样多。
2010 至2025 年间，城市人口增加第二多的将是中国，估计增加近2 亿人。也就是说，这15 年间，中国城市人口的增幅，几乎是德国目前人口的三倍。
2010 至2025 年间，中印两国将为全球城市人口贡献三分之一的增幅。在接下来的25 年中(2025 至2050 年) ，两国仍将为全球城市人口贡献三分之一的增幅，但期间印度的增幅将是中国的两倍。
接下来讲一下所谓的"超大城市" ( megacity) ，也就是人口超过1000 万的城市。1950 年，全球只有纽约及东京这两个超大城市。至2010年，超大城市的数目已达20 个左右(在于你如何界定城市的边界)。2010 至2025 年间，人口成长最快的20 个超大城市，总人口增幅估计将约为8200 万。有趣的是，这20 个超大城市中，仅有两个是在经合组织国家: 纽约及洛杉矶，人口增幅分居第17 及第18 位。这些城市未来15年间新增的8200 万人口，至少8000 万将住在新兴市场地区。有趣的是，这些大城市有一部分是人们相当陌生的[实时测验"加尔各答、金夏沙( Kinshasa) 、拉哈尔( Lahore) 及拉哥斯(Lagos) 分别位于哪些国家？" ……请马上回答] !
大城市有很多大楼。麦肯锡全球研究院(MGI) 2008 年预测，中国至2025 年将盖2 万~5 万栋摩天大楼。到那时候，中国至少将有四座超大城市，以及约220 个人口至少100 万的城市。
接下来我想从一个截然不同的角度讲房市的成长: 旅游业、饭店业，以及度假屋。旅游业是世界一大成长产业，创造了许多职位。虽然旅行社很少有特别赚钱的例子，而旅游业职位也因此通常不会有很高的薪水，这产业借由对房地产市场的影响，对经济有显著贡献。旅游业有时能创造出可观的营建活动，刺激地价大幅上涨。
旅游业的成长平均比全球经济快25% 左右。但是，这产业相当波动:正常情况下，全球GDP 成长率超过4% 时，国际旅游业的成长速度显著高于全球经济; 但如果全球GDP 成长率跌破2% ，旅游业成长速度则低于全球经济。全球的国际旅客人次已从1950 年的2500 万，成长至1980 年的2.77 亿，1990 年的4.38 亿，2000 年的6.84 亿，以及2008 年的9.22 亿。世界旅游组织(World Tourism Organization) 预测，这数字2020 年将升至16亿人次。
根据世界旅游组织统计，2000 年世界人口仅3.5% 曾出国旅游，而仅7%有足以出国旅游的财力及健康身体。因此，放游业仍有非常大的成长空间。新加人国际旅游市场的国家会发现，旅游业通常有三个发展阶段。第一个阶段以旅行团为主，游客希望参观著名景点(愈多愈好) ，拍照留念，又或者是住进设施齐全的度假饭店，然后一直留在里面。
有关房地产周期的六个重要事实
● 房地产周期的特征:房地产周期是一种固有的经济现象，平均持续时间为18~20 年。周期触顶后，房市将先于总体经济下滑。这通常会造成较严重、持久的经济衰退/萧条，以及银行业危机，甚至是货币危机。
● 驱动房地产周期的因素: 平均持续18~20 年的固有房地产周期，主要是受市场的滞后反应以及由此而生的供给不稳定驱动。资本支出及库存周期期间较短暂、轻微的房市波动，则不过是对总需求及信贷环境的被动反应。
● 房地产周期可能造成重大影响的原因: 房市触顶下滑会产生三大影响。首先是财富效应:房价下挫造成的GDP 萎缩，相当于房价下滑所蒸发的财富之4% 。其次，房价下滑及经济衰退意昧着营建活动将减少(营建活动对GDP 的贡献平均略高于10% )。最后，房市下挫多数会引发银行业危机，有时甚至是汇率危机，而这通常会放大整体的负面影响。
● 资本支出及库存周期引发的房市波动:经济若因库存或资本支出出现修正而衰退，通常对房市有短暂、有限的影响一一房市可能短暂停滞，或略微下跌。这影响会在经济触顶回落后几个月开始。影晌有限的原因之一，是衰退引发利率下滑，对房市构成支持。
● 住宅市场带头复兴:经济复兴时，住宅市场通常一马当先。这现象对试图推动经济复兴的央行非常有用，因为央行宽松货币后，首先见到重要效果之一，就是住宅市场复兴。
● 商用不动产往往是落后指标:住宅市场往往率先放大央行宽松政策的效应，商用不动产则通常要到较后期才复兴，有如是对最初的货币宽松措施之"回晌"。商用不动产复兴通常出现在央行已不想见到经济进一步扩张时。
在旅游业发展的第二阶段，游客的目标比较集中，而且会有更多为游客个别规划的行程。有些游客希望体验异国文化，有些希望冒险，有些则想学一些东西。还有一些人是出国探望亲人和朋友的，业内人士依英文缩写称此类旅客为VRF( visit relatives and friends) 。当然也有人是希望购物、玩乐，或是以便宜的价格更换髓关节，或是接受心脏移植。发展中国家新中产阶级此阶段的出国旅行，将对许多国家的零售、饭店/会议物业之建设有非常大的影响；假以时日，这影响也将扩及第二寓所的建设。想想这数字: 世界旅游组织估计，中国人2010 年出国旅游人次将达1 亿，约等同美国、墨西哥及德国2010 年接待的总外国游客人次。此外，非中国游客也将继续增加，因此，尽管中国游客至2020 年时估计仅将占世界总数的6% ，无论他们去到哪里，人们将明确感受到其影响。来自其他新兴市场国家的游客也将显著增加。
而且，这趋势将持续下去。务农的人改为到城市工作后，一般会享有假期，这是他们以前不曾有过的。而随着他们从勉强维生晋身中产阶级，他们也将拥有可自由支配的所得，这对他们来说也是新鲜事。我们已提到，未来数十年，全球城市人口每年将增加约7500万，而中产阶段则估计将每年增加7000~9000万。我们没有理由认为国际旅客人次每年不会至少同步成长。
随着财富增加，愈来愈多人将进入旅游业发展的第三阶段:购买多间寓所，随兴转换住所。随着网际网络、卫星通讯、WiFi 无线上网及智能手机的出现，许多白领已不难这么傲。愈来愈多人无论身处何方，皆可正常工作。1990 年代末，全球游艇市场开始日益兴旺，主要可归因于卫星通讯改善，令商人出海时能有效地与世界保持联系。
这一切令度假屋市场深具成长潜力，虽然这说不上是一个新市场。我看过《罗马世界的花园》 (Gardens 01 the Roman World) 这本书，它不仅讲罗马人的花园，也讲他们在意大利北部科木湖(Lake Como) 沿岸，以及许多其他地方多不胜数的避暑别墅。这些别墅建于数千年前。到了17 、18 世纪，阿姆斯特丹的有钱人在威悉河( River Vecht) 两岸建起避暑别墅，而英国的富人则为狞猎派对盖小屋。
美国方面，兴建第二寓所的热潮于1865 至1901 年间的"镀金时代"(Gilded Age) 兴起，当时商业大亨开始于罗得岛的格林威治兴建避暑豪宅，例如1892 年完工的大理石屋(Marble House) ，替威廉·范德比( William Vanderbilt )兴建，以及1895 年落成的The Breakers一一替康内留斯·范德比二世( Comelius Vanderbilt II) 兴建，有70 间房间，是意大利文艺复兴风格的豪华府邸。1900年代初，纽约乔治湖、新墨西哥州圣塔菲与陶斯( Taos) 等地盖了许多规模较小的避暑别墅。接着发展起来的是亚利桑那州凤凰城太阳谷(The Valley of 由e Sun) ，以及该州著名社区如斯科茨代尔( Scottsdale )、格兰岱尔( Glendale) 、梅萨( Mesa) 及坦佩(Tempe) ，它们不但吸引了喜欢阳光的美国人，寒冷的加拿大许多中产投资人也闻风而至。然后是麻州鲤鱼角(Cape Cod) ，当然也少不了佛罗里达州: 迈阿密、罗德岱堡(Fort Lauderdale)及棕榈滩(Palm Beach) 等一一有些物业只有超级富豪买得起，但也有一些是日益壮大的中产阶层负担得起的。一般来说，北方各州的人会跑到南方度假，而旧金山居民则会前往太浩湖(Lake Tahoe) ，波士顿居民则到鲤鱼角。但是，随着航空旅行变得比较便宜，加上旅行习惯改变，美国人放眼海外，开始在墨西哥、哥斯达黎加、巴拿马，以至遥远的欧洲及泰国购置度假屋。
欧洲人也经历了类似过程，人们先是在法国南部购买度假屋，然后到西班牙沿海地区，包括太阳海岸一一经过热闹的40 年，该地区从人烟稀少变成过度拥挤。随后是马略卡岛及伊维萨岛(lbiza) ，但这两地的发展较有节制。再来是克罗埃西亚及土耳其等地。
吸引大批度假人士的，并非只有美丽的湖区与滨海区。在北美与欧洲，滑雪是非常吸引人的活动。人类滑雪似乎已有近5000 年历史，但第一场留下纪录的民间滑雪比赛，则是1843 年才出现在挪威。32 年后，世界上第一个滑雪俱乐部成立于挪威。我们所知道的阿尔卑斯山首次越野滑雪则发生在1894年，柯南道尔爵士一一《福尔摩斯》系列小说的作者一一和两名朋友从达沃斯(Davos) 滑雪到阿罗萨( Arosa) 。美国第一个度假村式滑雪学校1929 年于新罕布什尔州开张，同年接载滑雪者来往波士顿及新罕布什尔州白山(White Mountains) 的火车投入服务。但是，滑雪到1960年代才演变成以大众为市场的生意，如今在欧美均是大生意。拜此所赐，原本是数十名贫穷农民聚居的阿尔卑斯山小村庄，很快就变成高级旅游热点。2010 年时，瑞士格施塔德( Gstaad) 、圣摩里兹(St. Moritz) 及韦尔比耶(Verbier) 一栋房子的土地，价值三四千万美元，或甚至更贵。同样的，科罗拉多州阿斯彭(Aspen)及韦尔(Vail) 也吸引了许多美国富豪。
目前约有300万法国人、75 万英国人拥有第二寓所。在美国，第二寓所占房屋总销量的比重2007 年触及约40% 的高点，当中12% 为度假屋(余者为出于投资目的) 。2008 年金融危机期间，度假屋占房屋总销量的比重从12% 跌至9% ，交易宗数从74.0 万跌51.2 万。
哪些人购买度假屋? 看来买家可分三大类: (1) 主要是为了财务上分散投资的买家; (2) 那些小孩已离家自立，希望事受更多、更好假期的人; (3) 数目日增的安事晚年者(事受富裕退休生活的老年人)、Grampie (成熟、活跃、健康极佳的富人) ，以及其他类型的富有中老年人。全美房屋中介协会(NAR) 的调查显示，度假屋买家平均52 岁，家庭年所得82800美元。
新成员的加人势将大大激励全球旅游业，中国的影响尤其显著。根据《中国出境旅游行业手册)，中国人2000年、2005 年及2007 年最热门的旅游地点如下:
澳洲虽然是著名的旅游胜地，但2005 年起也跌出前十，但澳元兑美元2000至2007 年间大幅升值，可能是影响中国人游兴的原因之一。取代这两国的是马来西亚及越南， 21007 年分别排名第十及第五。越南位于中国以南，有很长的海岸线，未来接待的中国游客料可大幅成长。泰国也是诱人的旅游地点，但一段时间之后，已不如日本热门。
想知道中国人喜欢到哪里旅游，还有一个方法，那就是直接问他们。2007 年2 月，尼尔森在线(Nielsen Online) 做了一项综合调查，问题之一是受访者最想到哪里旅游，结果前三位如下:
1. 欧洲 32%
2. 中国 23%
3. 澳洲或新西兰 13%
欧洲及澳洲、新西兰离中国很远，而且是昂贵的旅游地点，但它们仍是中国人最心仪的境外旅游地点。分析中国人实际出团的欧洲游，我们会发现德国似乎最受欢迎，随后是法国、意大利及瑞士。这是相当有趣的现象，因为这跟全球游客的喜好不太一致。2007 年，全球游客最喜爱的前十大旅游地点依次为法国、西班牙、美国、中国、意大利、英国、德国、乌克兰、土耳其及墨西哥。
相对于全球游客，中国人对西班牙、美国及英国的兴趣显然较谈。那么，为什么德国、法国、意大利及瑞士会那么受中国人青睐呢? 我想这可能跟奢华文化有关: 许多全球知名的奢侈品牌出自这四国，包括德国的BMW 、奔驰及保时捷; 法国的路易威登、酷悦香槟(Moet & Chandon) 及香奈儿; 意大利的法拉利、Versace 及Giorgio Armani; 以及瑞士的劳力士、百达藉丽(Patek Philippe) 及宝矶(Breguet) 。亚洲人对欧洲奢侈品及其背后的文化格外着迷。但是，至于未来中国人能在海外购买度假屋时将青睐哪些国家，目前我们只能猜测一一可能是越南、泰国，或者澳洲。他们将到欧洲休假，但不是很多人想在那么远的地方购置度假屋。
滑雪也开始在中国流行起来。直至1995 年，中国能滑雪的人很可能不超过500人，而且全都是职业运动员。但是，到2005 年时，中国能滑雪的人已增至500万，此后的成长速度是每年100万人。如果你希望拥有一间滑雪小屋，而且目前负担得起，你或许应该马上买一间，尤其是如果它接近人口稠密区的话。这种物业很快就会供不应求的。
参照西方的经验，我想我们可以得出以下非常粗略但有用的结论: 一个国家变得富有、人口开始老化时，房市会发展到约10% 的总购屋量是出于度假目的的程度，约5% 的人将拥有度假屋。所以，来算一下，13 亿中国人，5% 也就是6500万间度假屋。但是，如果中国、印度及其他新兴市场国家的发展模式类似发达国家走过的路，那么相关资金潮首先将流向大众观光及商务旅行业，包括饭店、会议中心及购物商场等。但是，在较后期阶段，度假屋营建将日益受惠。我相信，随着世界财富未来数十年暴增，将有许多空间有限的地点，如优质沿海地区、滑雪胜地，以及真正富文化气息的市中心地区，游客生意非常兴旺，地价大幅上涨。
许多人想在这些地方享受生活。稍早我提到一些日益普遍的新生活方式:首先是各种无子女的年轻人、雅皮士、同性恋雅皮士、单身男女、单薪无子人士以及丁克族。这些人专注发展事业，不想要或者找不到伴侣，是同性恋，又或者是尽可能延迟生孩子。我也提到安享晚年者(享受富裕退休生活的老年人)、Grampie (成熟、活跃、健康极佳的富人) ，以及Yeepie (富活力、积极投入各种活动的年长人士)。这些人有钱有阔，行动方便，而且可能有意在海外购置第二寓所。上述人士大部分都富有且行动方便。
交通便捷是驱动经济成长、进而提振房地产市场的另一个主要因素。许多城市兴起，是因为规划者一百年前决定在当地建一个火车站，又或者是有港口，有运词或河流经过，或是位于主要干道的交汇点。事实上，历史上最成功的城市，几乎全都接近通航的水道。纽约、香港、伦敦、上海、新加坡及巴塞尔等城市，全都位于海岸线或河道上。
经济成长，无论是以GDP 还是财富计，大多出现在低税地区。很久以前，多数地区的税并不重，但如今则多数相当童，而赚钱能力高强的公司或个人显然有可能移居低税地区。许多小国或行政区起家时一无所有，就是靠着低税这一法宝，当中有不少最终还成为世人称羡的先进地区。低税政策基本上是基于拉佛曲线(Laffer Curve) 的概念。这曲线显示不同税率下的预期总税收，目的是帮助决策者找出最合适的税率，也就是长期而言能获得最大税收的税率。拉佛曲线指出，税率为零时，税收是零; 而税率为100%时，税收也是零，因为纳税人将跑光。最合适的税率介于两者之间。短期而言，当局可以抽相当重的税，但长期而言，重税将产生负面影响，包括人才外流、创业精神与抱负受抑制，以及逃税文化盛行。过度征税与在海上过度捕捞结果相似: 短期内收获很大，但长期则相当低。做生意的人会问，我们成功了政府拿走大部分成果，我们失败则自己承受损失，既然如此，何苦冒险呢? 打工的人会间，收入再多一些的话，税率将升高很多，既然如此，何苦加班工作呢? 此外，税制若复杂，行政成本可能高达税收的10%~20% 。简单税制的行政成本低得多。
想计算出拉佛曲线上最合适的税率，几乎是不可能的事。正因如此，那些尝试这么做的人，得出的结果可能受自身意识形态影响而有偏差。左倾的瑞典一项研究显示，最合适的税率超过70% ，而右倾的美国则有多项研究显示，最合适的税率接近30% 。两者差异很大，但是，多年来在国际上以重税著称的瑞典与丹麦，在人均GDP 全球排名上正缓慢但稳定地下滑。这正侵蚀两国的税基，因此也正损及它们的长期税收潜力。
瑞士可能是世上最具参考作用的赋税实验室，因为该国大部分税收是在地方层面上征收，也就是由每一个州、村/市去征收。各地区的税轻重不一，差异可以很大。瑞士的经验显示，起初选择低税策略的地区，经济成长大幅超越其他地区。结果是税基扩大，税率得以进一步调降，尽管在瑞士的制度下，较富有的州必须将部分超过正常水平的税收转移给较穷的州。但是，所得表现只是部分证据，因为在几近全民永久就业的情况下，瑞士大部分生产工作都交给其他国家代劳，这部分因此不能促进瑞士的GDP。但是，虽然瑞士因此没有很高的GDP 成长率，但瑞士人的财富则显然有可观的成长。至少就瑞士各州而言，最合适的边际税率(包括对社会保障制度的贡献)看来低于30% ，而最合适的公司所得税率则是低于15%。
影响一地经济表现的，还有当地的法治程度。当然，法规必须是合理的。资产可以随意充公，又或者是必须行贿才能办成事情的地方，长期而言远不如制度清明之地成功。我必须补充一点，合理的法规必须包括明确的产权制度，以便人们登记自己的财产，必要时作为贷款的担保品。世界上最穷的一些国家，正是几乎不可能做到这一点。
另有一组理论认为，创造经济成长与财富的主要是天然资源。从前，世上最富有的国家，多数确实主要拜它们拥有的天然资源所赐，例如森林、肥沃的农地、铁及煤矿等。新兴市场地区蓬勃发展，如今正推高天然资源的价格一一许多富裕产油国当前的成就，几乎全靠石油。我相信，在我们的能源技术取得突破、不必再仰赖化石燃料之前，在全球人口成长进一步放缓之前，天然资源仍将是许多地方经济成长与财富累积的主要掘头。但是，一个国家如果除了天然资源外别无所有，该国所创造的财富通常有一大部分会流出国外。例如，拉丁美洲创造出来的财富，相当一部分显然流到迈阿密，而非洲、中东及俄罗斯的财富则多数流向欧洲。
人类的智能是另一种天然资源，但相关理论富争议得多。理查·林恩博士(Richard Lynn) 与塔图·范汉南(Tatu Vanhanen) 研究多个国家的智能与财富关系，发现人均GDP 与"一般智力"高度相关。所谓一般智力，是指跟任何明确的教青(如数学或语言)元关的智力水平。研究发现，德系犹太人(Ashkenazi Jew ，源自德国西部及法国北部莱茵河流域中世纪社区的犹太人)平均智商最高。如果将全球人类平均智商定为100，德系犹太人的智商平均约为112~115 。为帮助大家理解这数字的意义，容我补充一点: 人的智商一般需要有105，
才能考进大学。排在德系犹太人之后的是一组亚洲国家，智商在105~108 的区间内。北美多数地区、欧洲、澳洲及新西兰平均智商约为100，当中有某程度的区域差异。许多开发中及贫穷国家的智商低一些一一部分低很多。
弗林效应(人类智商快速升高)似乎暗示，经济发展对一般智力水平有很大影响，而这可能是因为营养及医疗水平改善，又或者是因为生育率下降，父母因此对子女产生更大的智能剌激。但是，某些高智商的亚洲国家不久前才处于赤贫状态，而且目前经济上仍远远落后，但这些国家的智商其实略高于欧洲平均水平。我想这些亚洲国家因此有较佳的经济成长潜力。
分析房市未来成长趋势的另一个角度，是研究人们想到哪里工作。富有创意的思想是世界上最重要的可再生资源，但也是完全可移动的。培养人才是异常困难的事，但你可以吸引人才移民到你的国家。美国学者理查·佛罗里达( Richard Florida) 曾研究富有创造力的人想住在哪里。他发现，富有创造力的人日益倾向先决定住在哪里，然后再决定到哪里工作。也就是说，是工作找人多于人找工作。此外，因为创意人才多数预期一份工作只做有限时间，例如兰至四年，他们认为，相对于雇主的名字，家的所在地是生命中更重要的定点(fi xpoint) 。美国人平均每兰年半换一次工作，而且这速度近年来稳定加快。美国劳工部认为，根据理查·佛罗里达的发现，最吸引创意人才的地方有多元文化、有趣的社交活动、真正的文化，以及容易亲近自然。
富有赚钱潜力或虽家丰厚的创意人才之流动已日趋同际化，这些人将综合考虑上述因素:优质的社会与自然环境、法治、低税等。但是，身家已经非常丰厚的人，考虑的因素可能略为不同。顾问公司Scorpio Partnership 编制"流动富人居住指数" (Mobile Wealthy Residency Index) ，每年为人口日增的"流动富人"追踪世上的最佳居住地。该公司根据富人关心的11 个因素为各地方评分，这些因素包括经济及法律稳定性、当地法规、金融服务的深度、子女的教育机会、是否邻近人们想去的一些地方、文化/基础设施，以及就业及商业机会。根据该指数2009 年的排名，瑞士是最适合有钱人居住的地方，然后依序是伦敦、新加坡、纽约、香港、泽西岛(Jersey) 、开曼群岛、曼岛(Isle of Man) 、摩纳哥、迪拜及根西岛(Guernsey) 。这名单跟理查 .佛罗里达认为吸引创意人才的地方仅部分重叠，后者包括旧金山、波士顿、西雅图、洛杉矶、达拉斯、奥斯丁、圣迭哥、纽约、伦敦、米兰、慕尼黑、柏林、哥本哈根及巴黎等地。
人们或许会忽略语言这个因素。不久之前，我发现一件事: 在法国某个国际机场，所有的乘客广播仅以法语播出。我热爱法国的一切一一法文、法国人、法国的起司和葡萄酒，但因为全球只有2% 的人说法语，我认为一个国际机场仅以法语广播讯息，是相当古怪的事。
世界上最多人讲的语言是中文，然后是英语。但是，在商业、金融及科学领域，世界上最重要的语言是英文一一而且遥遥领先。旅行也不例外。这意味着世界上许多创意人才及有钱人显著倾向住在以英语为母语，或至少职场(及机场)普遍使用英语的地方。有趣的是，中国说英语的人似乎多过印度。事实上，中国可能很快就会成为世界上最多人说英语的国家。
美国历来吸引的人才，多过所有其他国家。这是拜该国长春藤等级的优质大学、富创造力的多元文化环境、领导世界的科技企业、低税，以及吸引人的生活方式所赐。瑞士及新加坡的成就，主要原因很可能是当局吸引外来人才的能力。日本面对劳工短缺的困难，则尝试以科技手段而非输入移民解决问题，例如率先在工厂及医疗照护领域使用机器人。
值得一提的是，有三个新兴市场国家推行鼓励国民出国打工，而非输入移民的政策。它们是墨西哥、摩洛哥及菲律宾。这种政策有两大动机: 舒缓失业问题，以及接收外移劳工汇回本国的所得一一他们在海外的薪酬，通常远多于留在国内所能赚到的。注意:这些国家显然不是希望医生及工程师外移，当局希望输出的，是赚钱潜力较低的国民。
以下类型的国家将是全球竞争中的输家:穷得无法提供优质教青或诱人的工作机会; 课征苛刻的重税;因为贪腐、犯罪活动或文化不够多元化而令人不想居住; 当局推行反商政策。
多数新兴市场国家会因人才外流而利益受损，但假以时日，它们或者可得到一些好处。首先，外移的国民通常会汇回可观的款项。第二，这些人可以成为本国出口商人在海外的联系窗口。第三，一段时间之后，这些人可能会带着宝贵的商业经验回国。
上述现象多数有一种网络效应。专业人士会被那些已聚集了大量业内人才的地方吸引过去。例如，如果你是生物科技专家，无论是想创业还是求职，你会希望到一个已聚集了许多生物科技业人才的地方发展。此外，商所得人士以及有钱人会希望住在富人聚居的地方，原因有二: (1) 平均所得很高的地方，即使税率非常低，也能支持优质的公共服务，因为当地税基很大，而社会服务的需求则较少; (2) 在这种地方，有钱人不会太引大注目。传统及名声也可能成为关键因素。以奢侈品为例，一个地方一旦因出产某类一流奢侈品而蜚声国际，人们会期望该地区继续出产此类产品。拜这种网络效应所赐，有些地区或国家能发展出强健的在地企业，不断自我增强，税率随税基扩大而下降。
现在让我们从地点问题转到房地产的估价:物业的价值来自哪里?如何衡量?
投资房地产必须认清物业的哪一部分有升值潜力。我想，建筑物升值是非常罕见的事。多数建筑物长期而言会实质贬值。想一想: 如果你盖一栋房子，水龙头或窗户会升值吗?地板会升值吗?还是屋顶的瓷砖会升值? 几乎不可能。如果通胀高涨，这些东西的重置价值可能会上升，但一段时间之后，屋内大部分东西会更换。我稍早就提到，日本人平均30 年左右就将房子拆掉重建。因此，就那些没被换掉的东西而言，即使价值上涨，升值幅度也很可能追不上通货膨胀。
但是，土地又是另一回事。2010 至2050 年间，世界人口估计将增加30%，而我们的实质所得与财富则料将成长三倍，但地球上的土地数量不会改变。我们增加建筑用地的供给，但速度往往迫不上需求的成长，而且在许多地方，根本就不可能再有新的建筑用地。如果你在西伯利亚盖房子，倘若当地人口持续萎缩，土地的升值速度可能追不上通胀。但是，你的房子若是盖在德国中部一个人口稳定的正常社区，那么土地的价值应可与该地区的平均名义所得同步成长，而如果该地区生产力成长，这增速应可超过通胀。想象一下，如果你的房子盖在亚洲，而当地: (1)土地供给有限; (2) 人口迅速成长; (3) 平均所得成长速度更快，那么你的土地将是非常好的长期投资。如果人们均匀分散居住在所有可居住的土地上，第一个条件一一土地供给有限一一就不会那么重要。但人们要普遍彼此憎恨才会尝试这么做，而事实上人们并不如此一一而且恰恰相反。
事实是，土地也有网络效应，眼信息科技世界非常相似。有些年轻人开·始使用Facebook 和YouTube ，然后大家都想这么做。土地方面，许多人希望住在已经住了很多人的地方，因为这种地方才能找到工作。如稍早所述，很多有钱人希望住在已聚居了很多有钱人的地方，因为这种地方税负通常较轻。有才能的人希望住在人才聚居之地，因为那里通常有好公司。许多艺术家希望搬到艺术家聚居的社区，因为他们在那里比较容易找到灵感，以及艺术品商人。物以类聚，繁衍不息。换句话说，土地经济中有许多自我增强的过程。
我稍早提到，投资房地产若想长期成功，必须充分掌握三个关键因素:(1)地点; (2) 估价; (3) 房地产周期。你不想买在前途黯淡的地段，不想付出过高的价格，也不想在房地产周期接近触顶时买进。
我已讲了有关地点应考虑的一些要素，那么，房地产该如何评价呢?房地产投资最重要的财务指标，是所谓的资本化率(CAP rate/ capitalization rate) ，也就是预期报酬率，以年度净收益除以物业购置成本得出。年度净收益是物业产生的现金收益，未扣除融资成本与所得税，也不考虑物业的价值变动。举一个例子: 某项物业以1000万美元购人，年度净现金收益为60 万美元，那么该物业的资本化率就是6% 。房地产投资的经验法则是，若资本化率比十年期公债收益率高1~1.5 个百分点，那么这项投资就很可能是值得的。如果资本化率比十年期公债收益率高3 个百分点，那么该项物业显然很值得买。但如果资本化率低于公债收益率，那你就必须有很好的具体理由才能买进，例如有可能出售原本出租的单位、借由改善物业的素质获利，或是预期房价与租金将因需求飘涨而上升。
另一个重要的指标是债务保障比率(deht coverage ratio , DCR) ，等于净收益除以偿债成本(也就是还本付息所需的金额)。债务保障比率若低于1.1~1.3 ，投资人就必须审慎评估该项投资是否值得。
评估出租的住宅价格是否合理时，一般会看三个关键指标:
1. 负担能力比率，等于月均房贷还款额除以可支配所得;
2. 房价对劳工薪资的平均比率E
3. 房价相对于GDP 的走势(长期而言，两者应大致同步)。房价涨势一旦开始显著超越GDP 成长率，投资人应视为一个警讯。
房地产投资成功的第三个关键要素是时机。如果你在房地产周期接近触顶时买进，你将面对难以找到租户、无法出售，以及银行追收贷款的风险，而且这一切很可能同时发生。要掌握房地产投资的时机，你必须了解经济周期。我认为典型的房地产周期可分30 点叙述，接下来我们就从衰退的底部说起。
阶段1~4: 衰退期
1. 货币供给增加，短期利率(包括货币市场利率)跌至远低于公债收益率的水平(收益率曲线变陡)。这通常会从衰退触底前14 个月开始。
2. 股市开始上涨，因为最精明的投资人发现经济波动的"二阶导数"出现变化:经济仍在下滑，但下滑的速度已不再加快。这通常发生在经济触底前约5 个月，因此也就是在债券价格转为上涨、利率下跌之后6 个月。
3. 营建许可，或一般所称的"房屋开工"，开始增加。房屋开工幸日利率、债券价格及股价均为一流的经济领先指标。房屋开工和股价一样，通常是在经济触底前5~6 个月上涨，原因之一是低利率对营建商有很大的吸引力。
4. 其他领先指标，如厂商新接的订单、供应商的业绩，以及初次申请失业金的人数等也转向，预示着经济己快触底回升。综合领先指标通常是在经济触底前2~4 个月转向。但是，在此期间，新闻标题仍然相当吓人，人们对股市在经济景况恶劣下仍上涨感到不解。
这段时期是投资成屋的最好时机。屋主缴不出房贷时，房子会遭放款机构相关部门没收。投资人应记住，衰退会令人们不愿消费或投资一一大家会积极储蓄。这意味着愈来愈多钱会堆积在货币市场账户，而企业则会把库存降至接近零。这为复兴创造了条件，其过程可能如以下所述:
阶段5~14: 复兴期
5. 企业发现，库存己降至最低限度，它们因此恢复正常订购。此举足以重新启动经济，甚至会迫使企业设法提高库存。
6. 消费者支出上升。
7. 衰退结束，尽管这在相当一段时间后才获得证实。股票投资人称这阶段为"最适点" (sweet spot) ，因为通胀率或利率仍处于低位或正下滑，而经济活动及企业赢利则快速成长。股市可能已升至高于衰退开始时的水平。
8. 利率处于低位或正下滑，加上房价已显著回落，使得人们负担住宅物业的能力大幅升高。公寓、独栋房屋、店面及饭店的价格开始上升。提供全面服务的饭店在衰退期间门可罗雀，如今生意大大好转。
9. 租金收益额开始上升，扣除成本的净收益升速更快，因为租金收入增速超过成本。
10. 因开发成本上涨，专业开发商对是否开始新建案犹豫不决，他们因此尝试借由翻新既有物业来满足日增的需求。
11. 住宅需求回升后一年左右，办公室的租赁需求也开始升温。
12. 价格在这阶段仍算合理，这激励自领企业(尤其是服务业公司)寻找优质办公室。"优质"意昧着位于商业中心区，相关物业率先受追捧，促使价格上涨。
13. 经济稳步成长，景气扩张至各领域，产能紧绷。地价开始劲涨，物业库存全部出清。
14. 消费者经济状况大幅改善，许多人有能力从公寓搬到独栋房屋，后者:的价格涨势因此超越前者。
复兴期是经济的理想阶段，但这是无法持久的。人类心理上的一些固有因素会令经济从复兴期进入过热期。
阶段15~27: 过热期
15. 在这阶段，消费者往往会借人过高的房贷，因为他们低估了在通胀率与利率下滑时，以较高价格购置物业的真正成本。毕竟，利率会那么低，是因为人们预期通胀未来数年处于低位。低利率使得最初的房贷还款额也变得较低，但实质房贷(经通胀调整)不会像通胀高涨时跌得那么快。因此，投资人透支未来购买力的程度其实超出自身想象。
16. 房地产投资如今更容易获得融资，因为人们认为房价稳步上涨之下，投资房地产已变得较安全;而且既有的物业也可以用作投资更多房地产的担保品。
17. 汽车销售在此阶段相当强劲，商业停车场表现出色。
18. 消费者己用掉相当一部分的储蓄，但因为信心十足而继续花钱。住宅地价随住宅市场的景气加速上涨。
19. 需求强劲令厂商左支右细，因此开始扩增产能，令经济在扩张晚期获j得一股助力。厂商扩增产能显著推高了工业物业(研发场地、货仓等):及工业用地的价格。
20. 寻找办公室的人如今被迫将目标转向商业中心区以外的地方，郊区办公室市场兴起，办公室用地的价格上涨。
21. 通胀可能已开始上涨，饭店与商业停车场可持续加价。
22 市场上有许多小块土地，投机客出于炒卖的目的买进。融资条件仍曰趋宽松，许多开发商只需要拿出很少钱，就能开始新建案。
23 在此同时，开发商积极盖新屋，消化了许多原本空置的土地，为地主:带来巨额赢利。土地炒卖迅速流行，引发投机狂热:房地产营销者利;用最乐观的学术研究(较严谨、保守的预测则遭忽略) ，发表对未来成长率极其乐观的预测。当前的空地，在营销资料上变成已开发完成美轮美臭的物业。积极进取的销售方式非常普遍。
24. 房市景气激励了地方政府，当局希望支持房市成长，办法是划出更多土地供开发，并建设支持开发的基础设施。小块土地的买家因此对新开发潮即将展开更有信心，但如果这些都市化开发案未能成事，相关土地已不能当做农地使用。
25. 股市不再上涨，展开多个月的盘整期，波动剧烈但趋势不明。大户及职业操盘者，如对冲基金及技术高明的投机客，是此阶段的净卖出者，散户是净买入者。
26. 综合领先指标转跌。
27. 物业价格持稳于高位，但成交量大幅萎缩。
领先指标转跌距离经济周期触顶通常有6~8 个月的时间，因此，经济触顶的警讯比经济触底的讯号更明显。理论上，这段时间是房地产投资人出货离场的好时机，但事实可能并非如此，因为市场上愿意买进的人已寥寥无几。如第27 点所述，房市进人价高量少的阶段。接下来的发展如下:
阶段28~30: 崩盘期
28. 消费者财力耗竭，工业产能扩增活动减少，单是租金及营建成本已开始令企业界吃不消。
29. 股市崩跌。几个月后，经济开始下滑。
30. 房地产需求不再成长，汰换销售超过新需求。租金涨速放缓，空置率上升，房价开始下滑，但营建活动继续增加，可能直到GDP 触顶后一年。
我必须提醒各位，这整个过程在书本上看起来不是很复杂，但在现实中要辨明情势则困难得多。不过，大致判断正确的人能赚得厚利，而判断错误者则可能损失惨重。
投资人有时将辨明地点、估价及时机称为"贝他" (beta) ，而投资中还有"阿尔法" (alpha) ，也就是更积极的部分。就房地产投资而言，这可以指积极开发或改造某项资产。例如，你可以买一大片土地，分割发展，盖好房子后，逐个单位出售。你可以盖公寓、工厂、办公大楼等等。只要你不是在房地产周期接近触顶前做这件事，就大有可能赚大钱。
你也可以购入既有的物业，加以翻新，提升其价值。例如，你可以买进出租公寓，然后在租户搬走时(也可以付钱请他们搬走) ，将单位逐一"私有化"。所谓私有化，是指将单位逐一出售，通常是在加以翻新之后。
也有投资人会改造整栋大楼，甚至是整个社区，以迎合商业与人口形态的变化。将工业物业改造为公寓，或是改善整个社区的环境、吸引较富裕的买家，均为这种做法的典型例子。例如，投资人可以为社区添置停车位并加以绿化，增设共享的娱乐设施、商店与餐厅、网球场、乡村俱乐部、24 小时监视系统，甚至是为整个社区设置门禁。许多人也提升物业的环保标准，例如改善物业的隔热性能，因此令房子显著升值。
有一些投机式金融手段，在危机时期可能极有赚头。上市的房地产公司与不动产投资信托(REIT)的市价，在危机时期往往跌至远低于实际资产净值的水平，买进此类资产远比直接购置房地产吸引人。直接向放款机构洽购它们没收的物业，或是竞购法拍屋，也可能是赚钱的好机会，而结果较好的通常是前者。
第三种投机式金融手段是投资那些陷人财困的房地产公司。你可以向此类公司发放过渡贷款或夹层贷款(mezzanine loan) ，期待公司度过难关后获得丰厚报酬。还有一种由债权人变身股东的操作方式，我在上一章已约略提及，其做法如下:
1. 找一家陷入财困的开发商，在市场上(或向银行)以很低的折扣价买进该公司的债券或贷款债权。
2. 如果这家开发商没有破产，你将乐于获得很高的报酬。例如，假设债券的利率是6%，而你是以半价买进，那么你得到的报酬率将是12% 。
3. 如果该开发商破产了(因为其债权在市场上低价求售，这是很有可能的事) ，你将有后续作业要完成。典型的情况是原股东将丧失所有权益，而债权人(也就是你)将拥有该公司，然后你得投入额外的资金，完成公司手上的建案，重整至有利可图的状态。
针对财困公司的投资被称为"秃鹰投资" (vulture investment) 。尽管名字不太好昕，但我认为只要执行得当，这种交易对社会及投资人一般均属好事。
未来建筑的15 项构想
1. 在建筑结构中植入水分与应变传感器，及早侦测潜在问题。
2. 内墙以智能玻璃砌成，按一下控制键就能变成乳白色。部分智能玻璃设有电子区，可以当做计算机荧幕或媒体播放界面使用，以非接触手控方式操作。
3. 太阳能窗户: 天窗玻璃涂上一层染料，吸收波长相配的光，再传送至玻璃边缘发电。
4. 智能玻璃: 含涂层的直立式窗户，阳光过强时能自动产生反射光线的阴影。
5. 智能墙纸: 整面墙或一大部分的墙可当做媒体播放界面使用，或是营造某种气氛。
6. 整个屋顶或整面外墙由太阳能电板砌成。
7. 房子像汽车那样，接一下遥控装置就能锁起来并启动保全状态。
8 智能灯光控制，花园使用感光器，走廊或其他通道使用红外线传感器，又或者使用计时控制装置。
9 气氛控制: 方便编程的灯光、智能玻璃墙或智能墙纸状态控制，按一下按钮就能转换状态。
10 全面应用无线通讯。
11. 美观的车库:老式房子一般很注重门厅是否美观，因为这是人们进屋后首先会看到的。现代房子则通常是直接连接屋内的车库，因此车库也应当设计得好看。
12. 机器人: 能自动吸尘、清洗房间及割草。
13. 智能外围控管，入侵侦测，以及人工智能辅助、连接网络及智能手机的门禁控制。
14. 安全的标准置物柜，用于存放网络上订购的食品杂货。
15. 透过网络或智能手机，遥控房子的自动化及监控系统。
本章开头提到日本历史性的房地产泡沫与崩盘，举例说明早期的投资人在前20 年中可获得本金15 倍的报酬。我估计，现实中许多投资人获得更丰厚的报酬，因为在那样的房市景气下，许多人会拿账面大幅升值的物业增办房贷，扩大投资。但我也肯定，这些投资人有许多在随后的房市崩盘中输个精光。
我个人认为，未来数十年，许多新兴市场地区的房市很可能将出现有坚强基本面因素支持的大多头走势，而倘若有一些市场像日本当年那样泡沫化，我也不会感到意外。我们只能寄希望于决策当局已从日本房市崩盘及国际次贷萨拉米香肠危机中吸取教训，有助于避免代价惨重的房市泡沫。
无论未来是否将出现房市泡沫，有一件事是我们确定将发生的:未来数十年，新兴市场地区将出现一波营建热潮，其规模不但是空前，也可能是绝后的。如上一章所述，营建活动需要很多资金支持。除此之外，它还需要大量大宗商品，例如金属与能源。这就讲到了下一章的主题:大宗商品的全球需求。