新屋开工和建造许可证

市场敏感度：中级。

含义：记录新屋开工和未来建造许可证的数量。

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主页网址：www.census.gov

发布时间：上午8 点30 分(美国东部时间）； 通常在覆盖月份结束后2~3 周发布。

频率：每月一次。

来源：商务部统计局。

修正：适当的修正发生在新屋开工的前两个月和建造许可证发放的前一个月。每年4 月进行季节调整，覆盖两年的数据。

为什么重要

你是否正在寻找一个能准确无误地预测未来经济发展方向的指标？你最好放弃这个想法，因为这样一个指标是找不到的。不过，还是有一个相当接近上述条件的指标，那就是房地产业!当房地产业繁荣时，美国的经济从未出现过衰退，除了一次例外。自第二次世界大战以来，只在2001 年出现过一次房地产市场活跃但经济收缩的情况。即使在那个时候，经济衰退也是短暂的，没有产生深远的影响。正是这一令人印象深刻的发展轨迹，使得许多专家把住宅建筑业看作经济活动最可靠的领先指标之一。房地产业是经济走向萧条时最早作出下跌反应、经济回升时最早出现恢复迹象的部门之一。

是什么让房地产业对经济变化的反应如此超前于其他产业？主要是由于它对利率的敏感度。经济过热会抬升利率。抵押贷款利率的攀升会抑制人们对住房的需求，并打击未来建筑业的信心。高利率时建筑商也不可能去寻求建造贷款。相反，当抵押贷款利率下降、住宅价格下跌时——经济疲软时期的典型现象一一购买住宅的兴趣被点燃，因为现在购买力更强了。接下来，建筑商会抢在贷款成本再次上升之前回到银行（寻求贷款）。

房地产业的另一个重要特点就是它通过“乘数效应”对其他经济产业产生强有力的影响。这里的乘数效应指的是房地产建造进度的变化能对许多其他产业产生重要影响，我们只需看一下房地产业繁荣时谁受益就可以明白这一点。住宅建造的增加拉动了对钢铁、木材、电力、玻璃、塑料、布线、管道和混凝土的需求。对熟练的砖瓦匠、术工和电工等建筑工人的需求也迅速上升。大致估算一下，每1000 个在建的独居家庭住宅能创造大约2500 个全职工作和近1 亿美元的工资。而且，当住宅建造差不多占GDP5% 的时候，它对经济的整体影响就会比其他的指标大很多。一个充满活力的住宅销售市场也能加速家具、地毯和家用电器的销售。由于房地产业能够影响如此众多的行业，因而它是经济体中一个主要的推动产业。

该发布中，对房地产建筑商有两个核心的评价指标:新屋开工和建造许可证。

新屋开工

新屋开工记录了上个月住宅不动产破土动工的数量。住宅建造的数据分成三种结构类型：

·独居家庭住宅的建造：三种类型中最大的部分，占住宅建造总量的75% 。

·2~4 套公寓或单元住宅：通常是市区公寓和小的公寓楼，占市场总量的不足5% 。

·5 套或者更多单元住宅：该种类构成了大部分的公寓住宅，并占了所有新开发住宅的20%左右。高层建筑内的每一个单独的公寓都被认为是单个新开发的住宅，因此，政府把50 套公寓的建造算作50 个新开发的建筑。

建造许可证

通常，计划建筑新住宅的建筑者必须提前获取一份建造许可证。美国国内95%左右的州要求建筑公司在破土动工以前取得许可证。通过查看建造许可证的发放情况，我们可以知道将有多少计划中的建筑工程在何处开始动工。因为住宅建筑的许可证是未来住宅建筑工程的一个极其突出的标志，所以它成了领先经济指标会议委员会指数的十个组成部分之一。

如何计算

每个月的头两周，统计局都会与全国19000 个地区的建筑商进行电话访谈，并给他们寄信，向他们询问当地新开发住宅和登记在案的许可证的数目。

开始破土动工打新地基的住宅才是新开发的住宅。仅仅在现有的房子上增加一个房间、一个地下室，或者加盖一个新的屋顶，即使整座房子在原有的地基上被完全翻新重建了，也都不是我们所说的新开发的住宅。此处所讲的住宅不包括流动住房、集体宿舍、公寓和长期对外出租的旅馆。

建造许可证更为直接。每一个许可证都是建筑商在开工前从当地政府取得的书面许可。

虽然表中的数据已经根据季节因素做了调整，但是在冬季住宅建筑工程的进展情况还是极易变化的，所以要注意不要过于依赖一个月或者两个月内的数据。不利的天气条件可以造成建筑工程停工一个月，为了弥补这一个月停工所造成的工期延误，需要在接下来的两个月内迅速继续工程。更好的办法是在一个3~4 个月的期间内关注住宅建筑的发展情况，从而找出其潜在的发展趋势。

表:关于未来经济走向的线索

表3    已开工的新建私人住宅

半个多世纪以来，新开发住宅早已成为预测未来经济活动的一个非常有效的工具。住宅建筑的急剧下跌是经济处于下降边缘的一个明显信号，而住宅开发和住房买卖的回升则为整个商业活动的加速奠定了基础。

利率上升和个人实际收入增加是影响房屋购买和开发的最重要的动力。

另一个扮演了重要角色的因素是税收立法。税法的变更将会对住宅建筑业产生戏剧性的强烈冲击。如果建筑商需要支付大量的税收，那么许多公寓建筑就不可能存在开工的机会。而且，政府通过允许房主在他们的应税收入中扣除房屋抵押贷款的利息支出，以部分补贴房屋的购买。假如法律的修改总是对房屋的所有者和建筑商不利，将会对未来的房屋建造活动泼冷水。

(1) 所有已开工的住宅：考察所有新建住宅的工程进展情况。通常情况下，在一个健康的房地产市场上，新开发的住宅应当以每年150 万~200万套的速度增加。如果该速度在100 万套左右徘徊不前，就会给经济带来麻烦；如果该速度长期保持在200 万套以上，也可能会出现其他问题，如原材料和熟练工人的短缺。

(2) 新开发独居家庭住宅：这是另一个值得注意的重要测算。新开发独居家庭住宅的情况是一个比新开发多户单元楼（一栋楼房里有5 个或更多的单元)更为可靠的领先经济指标。独居家庭住宅是以消费者的信心和需求为基础的，而公寓楼的建筑却可能是出于房地产投机者一时的心血来潮或者税法的变更。

(3) 地区性的新开发住宅：该发布揭示了各地区(东北部地区、中西部地区、南部地区和西部地区）新开发住宅的数量，通过这些数据，我们不难发现哪些地区的房地产业（和经济）正在以一个健康的速度发展，哪些地区的房地产业（和经济）发展迟缓。

表1    建造许可证发放处登记的已获得批准的新建私人住宅

因为建造许可证说明了1~3 个月内新开发住宅的建造情况，所以需要管切注意建造许可证的发放情况。虽然建造许可证的发放并不会自动带来一个新的建筑工程，但是这两者确实是接踵而来。

事实上，通过观察该发布中的五个表格，可以准确地摸清整个住宅建造的流程:

·表1 按照住宅类型和地区记载了建造许可证的发放数量;它很好地反映了建筑商对未来需求的信心。

·表2 统计了已取得建造许可证但还未破土动工的住宅数量(本书未

列出) ；这个数据的明显提高意味着建筑商无法满足对新建住宅的需求。

·表3 列出了在上个月开工的住宅数量。

·表4 记录的是上个月底在建住宅的数量（本书未列出)。

.表5 列出了在上个月竣工的住宅数量（本书未列出）。总而言之，建一个独居家庭住宅，从动工到竣工大概平均需要6 个月时间。而一个公寓楼的建筑周期则是10 个月到1 年。

市场影响

债券

对于固定收益债券市场上的交易者来说，住宅建筑业市场的好消息通常都是他们的坏消息。新开发住宅的健康增长反映出经济充满了活力，通货膨胀的压力也可能增加。这就会使得债券的价格下跌，发行量增加，从而造成各种债券投资组合亏损。交易者更愿意看到一个疲软或者持续下跌的住宅建筑业，因为这就意味着经济发展缓慢，通货膨胀的压力更小，而这些正是抬升债券价格的因素。

股票

由于住宅建筑业的长期疲软常常是经济普遍滑坡的一个前兆，因而它能预警股票投资者。另一方面，如果住宅建筑业生机勃勃并且通货膨胀得到了控制，股票持有者就会将这视为一个利好的信号。住宅建筑业的回升也会给其他行业带来有利的影响。公司利润和股票价格都会随之上涨。如果当其他行业准备好开足马力运转时住宅建筑业却开始出现大幅下跌，这时就出现危险了。随着投资者对美联储为控制经济活动而提高短期利率担心的增加，他们可能会退出股票市场。

美元

如果外国投资者在美国能获得相对于其他国家来说更高的回报，他们就会被吸引到美国来。于是，一份强有力的住宅建筑业报告对美元来说是利好消息，因为它常常意味着更高的公司利润和稳定的美国利率。美元会随着住宅建筑业不景气的数据而贬值，因为这些数据标志着将在未来出现利率下降和更缓慢的经济增长。在这种情况下，外国投资者可能会选择在美国以外的地区寻找更有利可图的投资机会。